장기적 관점에서 주식에 투자할 때 흔히들 ‘가치투자’를 조언한다. 단기적 수급 요인에 집중하지 말고 자산가치나 성장가치가 뒷받침되는 내실 있는 주식에 집중하라는 의미다. 부동산 투자도 마찬가지다. 개발 호재에 따라 투자지를 찾아보면 이미 가격이 급등하고 연착륙이 이어진다. 단기적인 시장 수급에 얽매이지 않고 생활 여건이 좋은 부동산에 ‘가치 투자’해보는 것을 조언하는 이유다.

‘이코노미조선’이 서울특별시 자치구 25개를 인구학적 요인, 소득 수준, 음식료품 소매 업소 수, 학교·학원 수, 지방자치단체 재정 여력, 주택 지가 매력도를 토대로 부동산 유망 지역 순위를 매겼다. 항목별로 높은 순위를 기록한 순서대로 25점부터 1점까지 점수를 부여했다. 6개 항목에서 모두 1위를 하면 150점(25×6=150)을 받는 식이다.

분석 결과 향후 부동산 수요가 높을 것으로 전망되는 상위 3개 자치구는 강남구·송파구·강서구인 것으로 나타났다. 하위 3개 지역은 끝에서부터 차례대로 강북구·금천구·용산구순이었다.


부동산은 강남 불패…송파·강서 공동 2위

살기 좋은 곳 1위 지역은 현재도 부동산 평균 가격이 가장 높은 강남구였다. 강남구는 소득 수준, 음식료품 소매 업소 수, 학교·학원 수, 지자체 재정 여력 등 4개 지표에서 모두 1위를 차지했다. 강남구의 연간 1인당 근로소득은 7028만원으로 가장 높았고, 음식료품 소매 업소 수는 1만416개로 25개 자치구 중 나 홀로 1만 개를 넘겼다. 지자체 통합재정수지 역시 828억1400만원으로 가장 높았다. 통합재정수지는 순수입에서 순지출을 뺀 수치로 지자체 차원에서 도시 개발이나 양질의 행정 서비스를 제공할 여력이 된다는 의미다.

다만 주택 지가 매력도가 다소 떨어졌다. 국토교통부에 따르면 2018년 11월 기준 강남구 주택 지가 지수는 113.7(2016년 12월=100)에 달했다. 최근 2년 사이 강남구 주택 지가가 13.7% 상승했다는 의미다. 지가가 이미 많이 올라 추가적으로 폭발적인 성장세를 보일 가능성이 작다.

가치 평가 2위의 영예를 안은 곳은 강서구였다. 강서구에서 주택 실소유층인 40·50대 인구는 2018년 기준 2035년까지 5% 감소할 전망이다. 서울시 자치구에서 40·50대 인구 감소율이 6~27%에 육박한다는 점을 고려하면 가장 낮은 수준이다. 강서구는 서울 인구 유출이 지속되는 와중에 인구 감소율이 크지 않아 주택 수요를 유지하기 유리할 것으로 보인다.

특히 2014년부터 개발된 마곡지구가 인구 유입에 영향을 미칠 전망이다. 마곡지구에는 현재까지 LG와 코오롱·롯데 등 대기업이 입주했으며, 향후 100여 개 기업이 추가 입주할 계획이다.

송파구도 강서구와 함께 2위에 이름을 올렸다. 송파구는 잠실지구를 중심으로 형성된 학군 덕인 것으로 풀이된다. 학교·학원 수가 서울시에서 2237개로 세 번째로 많다.


강북구 꼴찌…개발 호재 귀기울여야

반면 강북구는 생활 여건이 가장 좋지 않은 곳으로 나타났다. 학교·학원 수가 685개에 그쳐 서울시에서 네 번째로 적었다. 1인당 소득은 서울시에서 가장 낮았고, 인구학적 요인(20위), 음식료 소매 업소 수(21위), 지자체 재정 여력(16위) 부문에서도 높은 점수를 받지 못했다.

뒤에서 두 번째로 점수가 낮았던 금천구도 주택 수요를 증가시킬 요인이 부족했다. 2035년까지 40·50대 인구 감소율이 26.87%로 인구학적 요인이 25개 지자체 중 24위를 기록했다. 1인당 연간 근로소득도 2774만원에 그쳐 마찬가지로 24위 수준이었다.

최근 부동산 가격이 크게 오른 마·용·성(마포구·용산구·성동구)의 용산구는 뒤에서 3위로 의외의 불명예를 안았다. 지자체 재정 여력(23위)이나 학교·학원 수(24위) 등 아직 제반 여건이 마련되지 않았기 때문이다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “용산 지역은 한남뉴타운, 용산공원 조성 등 개발이 이어지면서 생활여건이 조성될 것으로 보인다”면서 “강북지역의 개발 예상 지역들은 해당 통계와 별도로 순위를 감안할 필요가 있다”고 조언했다.

김소희 기자

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