고종완 한국자산관리연구원장
고종완
한국자산관리연구원장

전통적인 부동산 경제론에 입각해 올해 주택 시장을 전망해 보려고 한다. 주택 가격에 영향을 미치는 5대 핵심 요인의 움직임을 관찰해 보고, 벌집순환모형(Honeycomb-Cycle Model) 등 경기 변동론에 입각한 흐름까지 종합적으로 살펴보겠다.

부동산 경제론에서 말하는 5대 핵심 변수는 실물경기·정책·금리·수급·심리다. 이 중 수급을 제외한 모든 변수가 올해 주택 시장에 부정적이다.

첫째, 부동산 경기와 연동하는 ‘실물경기’는 올해 전망이 부정적이다. 국제신용평가사인 무디스 2.5%, 한국개발연구원(KDI) 2.6%, 한국은행 2.7% 등 올해 우리나라 예상 경제 성장률이 2.3~2.7%에 그쳐 작년보다 상당히 낮다.

둘째, ‘정부 정책’은 재건축 규제, 금리 인상, 대출 규제 등 지금까지의 규제 기조를 더욱 강화하는 방향으로 시행될 공산이 크다. 다만, 규제 정책은 단기 안정 효과는 있어도 중·장기적으로는 오히려 공급을 줄여 집값 급등을 야기하는 부작용을 낳을 가능성이 있다.

셋째, ‘금리’ 측면에서 저금리 기조가 마감되고 미국발 금리 인상이 예고된 상황이다. 금리 인상은 이자 부담 증가→수익률 하락→주택 수요 감소→가격 하락으로 이어진다. 단, 시중 유동 자금이 풍부하고 선진국과 달리 국내 주택 시장은 거품 정도가 심하지 않아 금리 인상이 단계적·소폭으로 이뤄질 경우 시장 영향은 제한적일 것이다.

넷째, 경제학 기본 원리인 ‘수요 공급’ 측면에서는 서울의 주택이 여전히 부족해 집값 상승 압력이 있다. 서울의 주택 보급률은 98%로 적정 주택 보급률 105%에 한참 미달이다.

다섯째, 부동산 투자에 영향을 주는 ‘심리’ 면에서는 한국은행 소비자심리지수(CCSI)와 주택산업연구원 주택사업경기실사지수(HBSI) 등이 일제히 하락하고 있다.

다음은 경기 순환변동 모델 중 하나인 벌집순환모형을 적용해본다. 이 이론은 주택 가격과 거래량에 따라 부동산 경기가 벌집 모양의 6각형 패턴(1~6국면)을 보이면서 반시계방향으로 순환한다는 이론이다....

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