고종완 한국자산관리연구원장
고종완
한국자산관리연구원장

전통적인 부동산 경제론에 입각해 올해 주택 시장을 전망해 보려고 한다. 주택 가격에 영향을 미치는 5대 핵심 요인의 움직임을 관찰해 보고, 벌집순환모형(Honeycomb-Cycle Model) 등 경기 변동론에 입각한 흐름까지 종합적으로 살펴보겠다.

부동산 경제론에서 말하는 5대 핵심 변수는 실물경기·정책·금리·수급·심리다. 이 중 수급을 제외한 모든 변수가 올해 주택 시장에 부정적이다.

첫째, 부동산 경기와 연동하는 ‘실물경기’는 올해 전망이 부정적이다. 국제신용평가사인 무디스 2.5%, 한국개발연구원(KDI) 2.6%, 한국은행 2.7% 등 올해 우리나라 예상 경제 성장률이 2.3~2.7%에 그쳐 작년보다 상당히 낮다.

둘째, ‘정부 정책’은 재건축 규제, 금리 인상, 대출 규제 등 지금까지의 규제 기조를 더욱 강화하는 방향으로 시행될 공산이 크다. 다만, 규제 정책은 단기 안정 효과는 있어도 중·장기적으로는 오히려 공급을 줄여 집값 급등을 야기하는 부작용을 낳을 가능성이 있다.

셋째, ‘금리’ 측면에서 저금리 기조가 마감되고 미국발 금리 인상이 예고된 상황이다. 금리 인상은 이자 부담 증가→수익률 하락→주택 수요 감소→가격 하락으로 이어진다. 단, 시중 유동 자금이 풍부하고 선진국과 달리 국내 주택 시장은 거품 정도가 심하지 않아 금리 인상이 단계적·소폭으로 이뤄질 경우 시장 영향은 제한적일 것이다.

넷째, 경제학 기본 원리인 ‘수요 공급’ 측면에서는 서울의 주택이 여전히 부족해 집값 상승 압력이 있다. 서울의 주택 보급률은 98%로 적정 주택 보급률 105%에 한참 미달이다.

다섯째, 부동산 투자에 영향을 주는 ‘심리’ 면에서는 한국은행 소비자심리지수(CCSI)와 주택산업연구원 주택사업경기실사지수(HBSI) 등이 일제히 하락하고 있다.

다음은 경기 순환변동 모델 중 하나인 벌집순환모형을 적용해본다. 이 이론은 주택 가격과 거래량에 따라 부동산 경기가 벌집 모양의 6각형 패턴(1~6국면)을 보이면서 반시계방향으로 순환한다는 이론이다.


실수요자도 1~2년 기다려야

작년 주택 시장은 거래량이 줄면서 아파트값은 올랐는데, 이는 제2 국면(호황기)의 특징이다. 그러다 작년 말과 올해 초에 걸쳐 거래가 더욱 감소하며 가격은 정점에서 보합 상태인 제3 국면(침체 진입기)에 진입했다. 거래량(수요)이 줄어도 가격이 하락하는 데까지 시간이 걸리기 때문이다. 그러나 조만간 거래량과 가격이 동시에 하락하는 제4 국면(침체기)에 진입할 가능성이 크다.

이처럼 단기적으로는 5대 핵심 변화 요인, 장기적으로는 주택 경기의 변동 주기를 살펴봤을 때, 올해부터 주택 시장은 조정기나 침체 국면으로 전환할 가능성이 커 보인다. 여기에 글로벌 자산 시장 조정과 미·중 무역전쟁 등 대외 위기까지 겹치면 자칫 국내 부동산 시장이 급랭할 우려가 크다.

따라서 지금은 부동산 혹한기에 대비해 자산 지키기 계획을 짜야 할 때다. 실수요자라도 최소 1~2년 시장 안정 여부를 확인하고 그때 가서 다시 판단할 것을 권한다.


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벌집순환모형 대표적인 주택 부동산 경기 예측 모형. 주택의 가격과 거래량에 따라 부동산 경기가 벌집모양의 육각형패턴(1~6국면)을 보이면서 반시계방향으로 순환한다는 이론이다. 1국면은 회복기로 주택거래량과 가격이 동시에 오른다. 2국면은 호황기로 거래량은 줄지만 가격이 오른다. 3국면은 침체진입기로 거래량은 줄고, 가격은 보합세를 유지한다. 4국면은 침체기로 거래량이 줄고 가격도 떨어지며, 5국면인 불황기에서는 거래량이 늘면서 가격이 떨어진다. 마지막 회복진입기에는 거래량은 계속되지만 가격 하락폭이 줄어들고 1국면 회복기로 돌아간다.

고종완

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