이상우 유진투자증권 연구위원
이상우
유진투자증권 연구위원

지난해 서울 아파트 시장은 새 아파트 선호 현상과 ‘똘똘한 한 채’ 열풍으로 급등했다. 그러나 하반기 이후 가격 상승 폭이 예상보다는 작았다. 정부가 한 해 동안 부동산 가격 억제 정책을 쏟아내면서 투자 심리가 크게 위축됐기 때문이다.

하지만 필자는 이를 ‘서울 주택 시장이 실수요자 중심으로 재편돼 가는 과정’이라고 판단한다. 서울 부동산 시장의 움직임은 실수요자인 ‘무주택자’와 ‘집을 바꾸고 싶은 1주택자’의 결정에 달렸다. 실수요를 기반으로 한 가격 상승은 규제로 막을 수 없다. 따라서 올해 서울 주요 지역은 신축 아파트 수급 불균형으로 주택 가격이 오를 수밖에 없을 것이다.


정부 부동산 규제를 역이용한 투자도 가능

서울의 올해 아파트 가격은 8.4%, 전세 가격은 4.8%가량 상승할 것으로 예상한다. 이는 지난 3년간(2015~2017년)의 상승기 연평균 상승률을 기반으로 산출했다. 이 기간 서울 강북은 연 9%, 강남은 8% 상승했다. 이는 KB국민은행 통계 기준 2018년 아파트 가격 상승률보다 낮은 수치다. 지난해 강북 아파트 가격은 평균 22.9% 올랐고, 강남 아파트는 23.6% 상승했다. 올해 상승률을 낮게 잡은 것은 정부의 계속된 부동산 가격 억제 시그널로 구매 심리가 위축될 것으로 보기 때문이다.

투자는 가치가 상승할 자산에 해야 한다. 그렇다면 부동산 투자에서 올해 가장 눈여겨봐야 할 곳은 토지 보상금이 풀리는 지역과 새로운 철도 노선 정차 역 인근 지역이다. 흔히 새 철도 노선 수혜지라고 하면 경기도의 GTX(수도권 광역 급행철도) 정차 역 인근을 예상하지만, 필자는 서울 시내에 더 주목한다. 대표적인 지역이 신안산선이 뚫리는 금천구와 동북선 경전철이 개통돼 교통이 획기적으로 좋아지는 도봉구다.

이 밖에 서울과 수도권 1기 신도시의 아파트값은 내력벽 철거 규제의 완화 시기가 중요한 변수로 작용할 전망이다...

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