임채우 KB국민은행 수석부동산전문위원
임채우
KB국민은행 수석부동산전문위원

지난 한 해 정부와 부동산 시장 간에 팽팽한 줄다리기가 이어졌다. 그러나 정부가 9·13 대책을 발표한 이후 거래가 감소하고 매물 가격 하락이 나타나고 있다.

올해 역시 작년 9월 이후 시장 상황을 계속 유지할 것이다. 우선 정부의 규제가 어느 때보다도 강력하다. 조정지역에 집이 한 채만 있어도 대출받아 새로 집을 사려면 기존 집을 2년 이내에 팔아야 하고, 주택을 매입해 임대사업자로 등록하더라도 양도세 중과와 함께 종합부동산세가 과세된다. 거기다 국내·외 경기 침체와 금리 인상까지 맞물린다.


지방 상황, 수도권보다 안좋아

따라서 올해 전국 주택 시장은 하향 안정화가 예상된다. 특히 가격이 많이 오른 강남권 등 일부 지역의 경우 조정 폭이 좀 더 커질 것으로 보인다.

지역별로 서울은 약보합, 경기도 강보합, 지방은 약세를 예상한다. 서울은 전 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역이다. 양도세 중과, 대출 규제, 분양권 전매, 주택임대사업자 세제 혜택 축소 등 모든 정부 규제가 집중돼 있어 집값이 상승하기 어렵다. 단, 미분양 물량이 수십 가구에 불과하고 시장에 매물이 많지 않은 점을 감안하면 여전히 큰 폭의 하락은 예상하기 어렵다.

지방 상황은 규제가 집중된 수도권보다 오히려 더 안 좋다. 특히 우려되는 지역은 경상도와 충청도다. 미분양이 많은 데다 앞으로 입주 물량까지 많아 지역 경기 침체와 맞물려 하락세가 지속될 것으로 보인다.

올해 부동산 시장에서는 특히 GTX(수도권광역급행철도)-A노선과 GTX-C노선 정차 역인 서울 외곽 지역과 경기도 지역의 수혜가 가장 클 것으로 보인다. 노원구 상계동, 도봉구 창동, 은평구 불광동, 청량리역 일대와 경기 의정부시, 일산·산본·동탄 신도시 등이다. 신안산선 정차 역도 장기적으로 여의도와 서울역 접근성이 좋아지면서 가격 상승이 예상된다.

서울 안에서는 현대차 GBC가 들어서는 삼성동, 대기업 연구단지가 들어서는 마곡지구, 그리고 개발 계획이 있는 용산과 여의도, 강북의 부촌으로 떠오르고 있는 성수동, 창동차량기지 개발호재가 있는 노원역과 창동역 일대 등이 유망하다.

부동산 상품별로는 우선 서울의 신규 아파트 청약이 여전히 최우선 투자 대상이다. 오피스텔도 자금이 많지 않은 사람에게는 노후 준비용으로 여전히 인기가 높을 것으로 예상된다. 수익률이 떨어지고는 있지만 서울에서 1억6000만~1억7000만원으로 한 달에 60만~65만원의 월세를 받을 수 있는 상품이 오피스텔 이외에 거의 없기 때문이다.

또한 시장의 유동성이 풍부하기 때문에 어느 정도 자금의 여유가 있는 사람이면 실수요 혹은 투자용으로 상가주택, 즉 꼬마빌딩에 대한 수요가 여전할 것으로 보인다.

무주택자라면 올해 급매물을 알아보는 것도 주거 안정성을 고려해 볼 때 좋은 선택이다. 자금이 많지 않다면 아파트만 고집하지 말고 유망 지역의 재개발이 진행 중인 빌라를 매입하는 것도 좋다.

단, 청약 가점이 높은 무주택자라면 기존 주택보다는 분양가가 시세 대비 저렴한 신규 분양 아파트 청약을 우선적으로 고려해야 한다.

다주택자는 급하게 서두를 필요 없이 시장 상황을 지켜볼 것을 권한다. 현재 주택 보유에 대한 규제가 강화되고 있기 때문이다. 보유하고 있는 주택 중에서 장기적으로 보유할 주택을 선택하고, 주택임대사업자 등록이나 자녀 증여로 절세하는 것이 좋다. 추가로 주택을 매입할 경우 재개발이나 재건축 입주권을 구입하거나 분양권을 매입하는 것도 좋은 방안이 될 수 있다.

임채우

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