박상욱 우리은행 부동산 투자지원센터 팀장, 금융연수원 겸임교수·검정위원
박상욱
우리은행 부동산 투자지원센터 팀장, 금융연수원 겸임교수·검정위원

요즘 은행 VIP고객들을 상대하는 자산관리(WM)자문센터는 해외 부동산 투자 상담으로 눈코 뜰 새도 없이 바쁘다. VIP 자산가들 사이에서 해외 부동산에 대한 관심이 높아지고 있는 것이 피부로 느껴질 정도다.

해외 부동산 투자는 부동산이 해외에 있는 것 빼고는 국내 부동산 투자와 다를 게 없다고 단순하게 생각할 수도 있다. 하지만 자세히 들여다보면 사전에 검토해야 할 사항이 많다.

투자의 기본인 현지 부동산시장 전망과 환율 전망은 물론이고, 부동산 구입을 위한 현지 부동산 거래 절차, 외국인의 부동산 투자에 대한 차별정책 등에 대해 잘 알아봐야 한다. 또 부동산 구입자금을 현지 금융회사에서 대출받을 수 있는지 여부와 금리 수준, 사후 부동산 관리방법, 투자금 송금을 위한 외국환 거래 신고와 취득·보유·양도세 등 세무업무까지 많은 사전 지식과 검토가 이뤄져야 효율적이고 성공적인 투자가 가능하다.

많은 정보들을 알아야 하기에 쉽지 않은 일이라고 생각할 투자자들도 있을 것이다. 하지만 이런 세부 정보들을 꼼꼼히 따져보는 노력을 게을리하지 않는다면 어느새 성공적인 해외 부동산 투자자가 돼 있을 것이라고 생각한다.


1│대출로 사려면 일본 부동산이 최고

우선 해외 부동산 투자를 할 때 가장 먼저 생각해봐야 할 것은 현지 금융회사의 대출을 얼마나 효과적으로 이용할 수 있는지 여부다. 부동산 투자의 목적은 당연히 높은 수익을 얻기 위한 것이고, 이를 위해 부동산 담보 대출을 활용하는 것이 일반적이다. 이를 소위 ‘레버리지 효과’라고 한다. 예를 들어 월세 5000만원(연 6억원 임대수익)인 100억원짜리 빌딩을 자기자본으로 구입하면 자기가 투자한 자본 100억원에 대한 수익률은 6%가 된다.

하지만 50억원만 자기자본으로 투자하고, 50억원은 연 3% 금리로 대출을 받는다면 연간 이자 1억5000만원의 대출이자를 제하고도 4억5000만원의 임대수익을 얻을 수 있어 자기자본 수익률은 9%로 증가한다. 다만 이런 효과는 금리가 임대수익률보다 현저히 낮을 경우에만 가능하다. 그러면 현재 태평양 주변 국가 중에 레버리지 효과가 큰 곳이 어디일까?

지역별로 보면 미국에서 상업부동산을 담보로 외국인이 대출할 경우 연 8% 정도의 금리가 적용된다. 임대수익과 금리를 비교하면 대출하지 않고 구입하는 편이 수익률이 높다. 호주는 연 4~5%대, 캐나다는 연 5~6%대의 금리를 유지하고 있다. 금리가 일반적인 임대수익률보다 높아 레버리지 효과를 기대할 수 없는 상태다. 반면, 일본의 경우 연 1% 초반의 금리로 대출을 활용할 수 있어 높은 레버리지 효과를 기대할 수 있는 투자처다. 싱가포르의 경우는 임대수익률이 2.5~3%인데, 금리는 연 1% 초반으로 약간의 레버리지 효과가 있다. 많은 투자자들이 관심을 갖고 있는 베트남은 금리가 연 10% 정도로 100% 자기자본으로 투자해야 한다...

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박상욱 우리은행 WM자문센터 부부장

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