황재규 고려대 조세법 석사, ‘세금다이어트’ ‘토지보상절세비법’ 저자
황재규
고려대 조세법 석사, ‘세금다이어트’ ‘토지보상절세비법’ 저자

보유 자산의 대부분이 부동산에 편중된 우리나라 사람이 퇴직금을 제외하고는 현실적으로 노후자금을 만들 수 있는 방법은 주택을 처분하는 것이 가장 효과적인 듯싶다. 그래서인지 퇴직한 사람들과 상담하다 보면 다주택 처분 시 양도세를 절세할 수 있는 방법에 대한 문의가 가장 많다.

기본적으로 1가구가 보유한 1주택은 처분 시 양도세가 없다. 2주택 이상 보유하다 매도하면 양도 차익에 과세된다. 하지만 다주택자도 양도세를 줄일 방법은 얼마든지 있다. 세법을 활용해 양도세를 줄인 3가지 사례를 소개한다.


1│배우자에게 주택 증여

두 채의 집을 보유하고 있는 홍상국씨는 양도세 때문에 걱정이 이만저만 아니다. 2주택 중 한 채를 처분해 노후자금으로 활용하려고 했는데, 최근 다주택에 대한 양도세 부담이 커져 예상보다 손에 쥘 수 있는 금액이 적어졌기 때문이다. 홍씨가 10년 전 3억원에 취득한 서울 송파구 아파트를 현재 시세인 7억원에 매도할 경우, 양도차익 4억원에 대해 약 1억9000만원 정도의 양도세가 부과된다.

이때 부부 간 증여를 활용하면 양도세를 줄일 수 있다. 부부 간 증여는 취득가액(자산의 최초 구입 가격)이 늘어나는 효과를 내기 때문이다. 만약 5년 후 송파구 아파트를 배우자가 매도하면 취득가액은 홍씨가 예전에 취득했던 3억원이 아니라 증여 시 신고했던 7억원으로 인정된다. 7억원을 초과하는 차익에만 양도세가 과세되므로, 양도세 부담이 상당히 줄어든다.

만약 증여하고 5년 후 주택을 처분할 때 매도 가격이 7억원이라면 양도 차익이 없어 양도세 없이 처분도 가능하다. 다만, 증여받은 지 5년 이내에 주택을 처분하면 증여로 인한 절세 효과가 없다. 이 기간을 넘기지 못할 경우 증여한 사람이 원래 취득한 금액을 취득가액으로 보기 때문이다.

단, 증여세를 당장 내야 한다. 홍씨처럼 7억원짜리 주택을 배우자에게 증여하면, 부부 간 증여재산공제 한도인 6억원을 초과하는 1억원에 대해 약 1000만원의 증여세가 과세된다. 증여세가 부담이라면, 주택의 지분만 증여하는 방법도 생각해 볼 수 있다. 홍씨가 만약 아파트의 85%만 배우자에게 증여하면 증여가액은 5억9500만원(7억원의 85%)이다. 이 경우 부부 간 증여재산공제 한도를 초과하지 않아 증여세가 없다.

물론 이 경우 85% 지분 비율만큼만 취득가액이 높아진다. 그래서 집 전체를 증여하는 것보다는 차후 매도 시 양도세 절세액이 줄어들게 된다. 이렇게 지분 증여를 마치고 나면, 홍씨와 배우자가 아파트를 각각 15%, 85%씩 공동명의로 보유하게 된다. 공동명의는 이처럼 원하는 비율대로 할 수 있다...

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황재규 신한은행 WM컨설팅센터 세무사

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