신기동 미래에셋대우증권 VIP컨설팅팀 수석부동산컨설턴트
신기동
미래에셋대우증권 VIP컨설팅팀 수석부동산컨설턴트

7월 18일 한국은행이 기준금리를 종전 연 1.75%에서 1.5%로 내렸고 10월쯤 또 한 차례 기준금리 인하가 예상된다. 또한 미·중 무역분쟁, 일본의 수출 규제 등으로 금융시장을 둘러싼 불확실성이 커지면서 안전 자산이 인기 끌 만한 환경이 조성됐다. 이와 같이 안전 자산 선호 심리, 미국과 한국의 정책금리 추가 인하 가능성 등으로 저금리 기조가 지속할 것으로 예상되는 가운데, 시중 부동자금은 수익형 부동산(상가, 상업시설, 오피스텔, 업무용 빌딩 등 임대료가 나오는 부동산)에 더 관심을 둘 것으로 보인다.

아파트를 중심으로 한 주택 시장은 정부의 재건축초과이익환수제와 분양가상한제를 중심으로 한 재건축 안전진단 강화, 보유세 중과세 등 헤아릴 수 없는 정책의 종합 세트라고 할 수 있을 정도로 규제가 심하다. 일단 서울 강남을 중심으로 한 재건축 아파트 시장은 공급이 줄어들면서 한동안 침체를 겪을 여지가 있다. 분양가상한제로 인근 아파트 가격의 50~70% 선에 분양하는 신규 아파트의 경우 무주택자들이 노릴 만한 내 집 마련 기회가 될 수 있지만, 금융권 대출 규제가 심해 목돈을 쥐고 있지 않으면 사실상 청약 문턱이 높다고 볼 수 있다.

주택 시장에 대한 규제가 심한 데다 금리마저 더 떨어질 것으로 보이면서 소형 건물이나 상가 등 수익형 부동산에 시중 유동성이 몰릴 것으로 보인다. 특히 저금리 시대에 이런 경향이 두드러지게 나타난다.

수익형 부동산은 일반적으로 금리 인하 효과가 가장 크게 나타나는 시장이어서 대출의 레버리지 효과를 활용해 투자 수익을 기대하는 투자자가 늘어날 수 있다. 하지만 부동산 가격을 형성하는 주요 변수인 경기가 침체될 가능성이 커진 상황에서 부동산 투자로 고수익을 기대하기 어려운 환경이므로, 단순히 레버리지 효과를 활용한 투자보다는 저성장·저금리 시대에 맞는 적절한 투자 요령이 필요하다.

가격이나 거래량 등 공식적인 통계가 있는 아파트 시장에 비해 수익형 부동산 시장은 정보가 매우 부족한 정보 비대칭 시장이다. 개별성이 큰 각각의 수익형 부동산에 대한 정보를 취합하고 분석하기 어려운 게 현실이다. 상권이 성장함에 따라 지가가 상승하고, 임대료가 지속적으로 상승하는 고성장 시대에는 이와 같이 검토해야 할 내용의 필요성이 크지 않았지만, 투자 이익을 실현하기가 쉽지 않은 저성장‧저금리 시대에 성공적인 수익형 부동산 투자를 위해서는 최소한 아래 사항들은 알고 투자할 것을 권한다.


리스크 줄이려면 이미 성숙한 큰 상권

고성장 시대에서 선호하는 부동산 투자 방법 중 하나는 높은 위험, 높은 수익을 기대할 수 있는 입지의 부동산에 투자하는 방법이었다. 예를 들어 광범위한 지역 개발로 조성되는 상권, 신규 광역 교통망 영향이 예상되는 상권, 신흥 상권 형성이 예상되는 지역, 상권 확장이 예상되는 곳이 주된 투자 지역이었다. 상권 형성이나 확장에 따른 큰 변화가 예상되는, 예측이 쉽지 않은 입지 투자였다. 하지만 지가 상승, 임대료 상승에 따른 투자 이익 실현이 어려운 저성장·저금리 시대에는 리스크를 최소화하는 입지 투자 방법을 고려할 필요가 있다. 예측이 어려운 신흥 상권보다는 검증된 상권, 규모가 작은 상권보다는 큰 상권, 상권의 경계보다는 상권의 중심 등 상대적으로 직관적이고 예측이 가능한 입지에 투자하는 것이 리스크를 줄이는 투자 방법일 것이다. 물론 입지에 적합한 부동산 유형과 규모에 투자하는 것이 전제돼야 한다.


6월 2일 한국공인중개사협회에 따르면 부동산 시장의 거래 부진이 계속되면서 지난 4월 공인중개사 신규 개업 건수는 1520건으로, 2015년 이후 같은 달과 비교했을 때 최소치를 기록한 것으로 나타났다. 사진은 이날 오후 서울 송파구의 상가 전문 부동산중개업소. 사진 연합뉴스
6월 2일 한국공인중개사협회에 따르면 부동산 시장의 거래 부진이 계속되면서 지난 4월 공인중개사 신규 개업 건수는 1520건으로, 2015년 이후 같은 달과 비교했을 때 최소치를 기록한 것으로 나타났다. 사진은 이날 오후 서울 송파구의 상가 전문 부동산중개업소. 사진 연합뉴스

시세 차익보다는 임대료 수익에 관심을

상당수의 수익형 부동산 투자는 자본 차익과 임대수익을 모두 기대하기는 어렵다. 지가 상승 등 자본 차익을 기대할 수 있는 입지의 부동산은 매수 수요의 많은 관심으로 매도 호가는 높은 반면 임대수익은 낮은 경우가 많다. 반대로 상대적으로 지가 상승을 기대하기 어려운 입지의 부동산이 매수 수요의 관심을 얻어 매매되기 위해서는 시장 평균보다 낮은 매도 호가 및 매력적인 높은 임대수익률이어야 한다.

상품별, 지역별 특성을 반영한 예로, 향후 자본 차익이 기대되는 서울 성동구 성수동 대로변 노후된 저수익 상가건물 A와 자본 차익보다는 지속적인 임대수익이 기대되는 서울 동대문구 휘경동 원룸 B는 각각의 판단 기준이 다르다. A는 향후 자본 차익을 기대한 2% 중후반대 기대 임대수익률, B는 안정적인 임대수익을 기대하는 5% 초·중반대 수익률이다.

저금리·저성장 시대에는 지가 상승, 임대료 상승에 의한 이익을 실현하기 쉽지 않고, 금리 변동 폭에 따른 수익형 부동산 가격 변동 폭이 더 커지는 경향을 보인다. 따라서 좋은 입지라는 이유로 과도하게 기대 수익률을 낮춰 투자를 판단하는 것은 바람직하지 않다. 반대로 임대수익률이 높다는 이유만으로 투자를 판단하는 것 또한 경계해야 한다. 위 예시와 같이 해당 지역, 상품에 따라 각기 다른 기대 수익률을 기준으로 보수적인 판단을 할 필요가 있다.


임대료만 보지 말고 다양한 내역 살펴야

1997년 외환위기 이후, 수익형 부동산의 가격은 주변 거래 가격을 기준으로 평가하던 시장에서 임대료 기반의 수익 가격이 주된 평가 기준이며, 거래 가격이 보조 기준으로 사용되는 시장으로 변모해왔다. 이처럼 매매 가격 판단 기준이 이동하고 있음에도 불구하고 투자자들은 종종 단순히 주변 매매 가격 사례만을 비교해 투자를 결정하는 실수를 범하기도 한다.

수익을 기반으로 가격을 평가하기 시작함으로써, 임대료는 기대 수익률(자본 환원율)과 더불어 매매 가격을 결정하는 중요한 요소가 됐고, 이를 분석하고 예측하는 것은 수익형 부동산 투자의 주요 판단 기준이 됐다.

임대료는 단순히 현재 공실 유무, 임대료 납부 현황뿐만 아니라, 투자 대상 부동산이 속한 상권별, 임차인 업종별, 임차 규모별 임대료 수준과 임차인 구성∙내역에 관한 히스토리 등 다양한 측면에서 임대료 적정성을 판단해야 한다.

예를 들어 임차인이 위락업종에 종사하며 주변 임차인보다 두 배 이상 많은 임대료를 지급하는, 임대수익률 7%인 부동산이 과연 본인 투자에 적합한 부동산인지 생각해 볼 필요가 있다. 물론 특별한 경우도 있겠지만 대부분의 투자자에게는 공실, 명도, 보유세, 민원 처리 등 부담스러운 투자 리스크가 다수 있는 부동산이다.

언론에 자주 소개되는 다른 예로, 해당 상권 특성에 맞지 않는 업종이 과도한 임대료를 지급하는 부동산을 시세보다 높게 투자하는 것이 과연 적합한 것인지 면밀히 살펴볼 필요가 있다. 식당이 즐비한 골목 상권 에 주변 임대료 시세의 두 배를 지급하고 있는 판매 업종 매장 투자를 검토한다면, 해당 부동산은 꼭 과거 수년 동안의 임대차 이력을 재차 확인할 필요가 있다. 우량 임차인이 아니라면, 매입 후 임차인 변경에 따른 공실 리스크가 있는 부동산일 확률이 높다. 이와 같이 수익형 부동산의 판단 근거가 되는 임대료는 단순히 가격 수준뿐만 아닌 다양한 측면에서의 적정성을 판단해야 한다.

저금리·저성장 시대에는 지가 및 임대료 상승 이익을 실현하기 쉽지 않고, 금리 변동 폭에 따른 수익형 부동산 가격 변동 폭이 더 커지는 경향을 보이는 만큼, 여느 때보다 신중한 투자가 요구된다. 따라서 단순히 레버리지 효과를 기대하는 투자, 혹은 감각에 의존하는 투자가 아닌, 위와 같이 수익형 부동산 투자에 필요한 정보를 취득 및 분석해서 합리적이고 성공적인 투자를 할 수 있기 바란다.

신기동 리얼티코리아 이사, 정재형 선임기자

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