신기동 미래에셋대우증권 VIP컨설팅팀 수석부동산컨설턴트
신기동
미래에셋대우증권 VIP컨설팅팀 수석부동산컨설턴트

7월 18일 한국은행이 기준금리를 종전 연 1.75%에서 1.5%로 내렸고 10월쯤 또 한 차례 기준금리 인하가 예상된다. 또한 미·중 무역분쟁, 일본의 수출 규제 등으로 금융시장을 둘러싼 불확실성이 커지면서 안전 자산이 인기 끌 만한 환경이 조성됐다. 이와 같이 안전 자산 선호 심리, 미국과 한국의 정책금리 추가 인하 가능성 등으로 저금리 기조가 지속할 것으로 예상되는 가운데, 시중 부동자금은 수익형 부동산(상가, 상업시설, 오피스텔, 업무용 빌딩 등 임대료가 나오는 부동산)에 더 관심을 둘 것으로 보인다.

아파트를 중심으로 한 주택 시장은 정부의 재건축초과이익환수제와 분양가상한제를 중심으로 한 재건축 안전진단 강화, 보유세 중과세 등 헤아릴 수 없는 정책의 종합 세트라고 할 수 있을 정도로 규제가 심하다. 일단 서울 강남을 중심으로 한 재건축 아파트 시장은 공급이 줄어들면서 한동안 침체를 겪을 여지가 있다. 분양가상한제로 인근 아파트 가격의 50~70% 선에 분양하는 신규 아파트의 경우 무주택자들이 노릴 만한 내 집 마련 기회가 될 수 있지만, 금융권 대출 규제가 심해 목돈을 쥐고 있지 않으면 사실상 청약 문턱이 높다고 볼 수 있다.

주택 시장에 대한 규제가 심한 데다 금리마저 더 떨어질 것으로 보이면서 소형 건물이나 상가 등 수익형 부동산에 시중 유동성이 몰릴 것으로 보인다. 특히 저금리 시대에 이런 경향이 두드러지게 나타난다.

수익형 부동산은 일반적으로 금리 인하 효과가 가장 크게 나타나는 시장이어서 대출의 레버리지 효과를 활용해 투자 수익을 기대하는 투자자가 늘어날 수 있다. 하지만 부동산 가격을 형성하는 주요 변수인 경기가 침체될 가능성이 커진 상황에서 부동산 투자로 고수익을 기대하기 어려운 환경이므로, 단순히 레버리지 효과를 활용한 투자보다는 저성장·저금리 시대에 맞는 적절한 투자 요령이 필요하다.

가격이나 거래량 등 공식적인 통계가 있는 아파트 시장에 비해 수익형 부동산 시장은 정보가 매우 부족한 정보 비대칭 시장이다. 개별성이 큰 각각의 수익형 부동산에 대한 정보를 취합하고 분석하기 어려운 게 현실이다. 상권이 성장함에 따라 지가가 상승하고, 임대료가 지속적으로 상승하는 고성장 시대에는 이와 같이 검토해야 할 내용의 필요성이 크지 않았지만, 투자 이익을 실현하기가 쉽지 않은 저성장‧저금리 시대에 성공적인 수익형 부동산 투자를 위해서는 최소한 아래 사항들은 알고 투자할 것을 권한다...

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신기동 리얼티코리아 이사, 정재형 선임기자

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