민경남 홍익대 건축학과, KB자산운용, KB경영연구소 부동산 콘텐츠센터 자문위원
민경남
홍익대 건축학과, KB자산운용, KB경영연구소 부동산 콘텐츠센터 자문위원

2018년 5월 KB자산운용에서 부동산 펀드 매니저로 일하던 민경남(39)씨는 사직서를 냈다. 당시 12년 차 베테랑 펀드매니저로 1조원 규모의 부동산 펀드를 운용하고 있었다. 그가 맡았던 일은 연기금이나 보험사 등 기관투자가로부터 자금을 받아 펀드를 만들고 이 펀드로 대형 오피스, 마트, 호텔 등 부동산을 매입한 후 부동산 가치를 올려서 시장에 다시 매각하는 것이었다. 매입한 부동산 가치를 올리기 위해 리모델링(개보수 공사)을 하고 더 높은 임대료를 내는 임차인을 데려오는 것도 그의 일이었다. 그랬던 민 씨가 회사를 나온 것은 고객 돈을 운용할 것이 아니라 자기 자본으로 부동산 투자를 직접 해야겠다는 생각에서였다.

그는 현재 (주)KN프로퍼티즈 대표로 상가, 오피스 빌딩 등 수익형 부동산 투자자로 활동하고 있다. 인터넷 블로그에서 자신의 투자 노하우를 필명 ‘시네케라’로 공유하는 것으로도 유명하다.

9월 11일 서울 서초동 사무실에서 민 대표를 만나 수익형 부동산 실전투자 방법을 들어봤다.

그는 “노후를 대비하기 위해 안정적으로 임대료를 받길 원하는 사람이 가장 쉽게 할 수 있는 투자는 아파트 단지 내 상가”라고 했다. 고정적인 주거인구가 있고 단지 내에서 소비해야 하는 사람들이 많기 때문에 상권이 크게 변화하지 않고 안정적으로 임대료를 받을 수 있다는 얘기다.


대형 금융회사에 다녔다. 사표를 낸 이유는.
“부동산 투자를 직접할 시간이 모자라 사표를 썼다. 회사를 다니면서도 부동산 투자를 조금씩 했었는데 회사 업무와 함께할 수 없을 정도로 몰입해야 하는 경우가 많았다. 부동산 투자에 집중하기 위해 회사를 포기했다.”

지금 하는 투자는 어떤 방식인가.
“상가나 빌딩을 주로 매매한다. 새로 짓거나 하지는 않고 시세보다 싸게 나오는 건물을 매입해 건물의 가치를 올린 후 비싸게 파는 투자를 하고 있다. 책을 쓰고 자문서비스등의 활동도 하고 있다.”

노후에 안정적인 임대수입을 원하는 사람에게는 어떤 방법을 추천하나.
“아파트 단지 내 상가에 투자하는 것을 추천한다. 노후를 앞둔 분들이 가장 쉽게 할 수 있는 투자법이다.”

아파트 단지 내 상가 투자를 추천하는 이유는.
“단지 내 상가는 주변 환경이 안 바뀌기 때문이다. 오래된 아파트라 재건축을 할 가능성이 있다고 해도 최종적으로 재건축이 확정되는 데는 10년 이상 걸리는 경우가 많다. 그만큼 단기간 내 주변 환경이 변할 가능성이 적다는 뜻이다. 그리고 아무리 아파트 가격이 떨어져도 조금만 가격을 낮게 내놓으면 비교적 쉽게 팔린다. 전·월세도 마찬가지다. 일정 규모의 거주하는 사람들을 확보할 수 있는 곳이라는 말이다. 특히 어린아이들과 유모차를 갖고 이동해야 하는 젊은 부모들은 멀리 가기도 힘들다. 노인들도 많다. 이들은 단지 내에서 많은 일을 해결해야 하기 때문에 임차인들에게 늘 인기가 좋은 곳이 단지 내 상가다. 반면 가로수길, 경리단길 등 유명한 상권을 찾아 투자하면 상권이 이동해버릴 때 대책이 없어진다.”

단지 내 상가에 투자할 때 현장에 가서 봐야 할 것은 뭔가.
“어떤 업종의 가게가 임차하고 있는지를 잘 살펴야 한다. 개인적으로는 학원이 입점해 있는 상가에 투자하라고 권하고 있다. 학원은 잘돼서 학생들이 많이 몰리면 매출이 엄청 늘어날 수 있다. 15명을 가르치던 선생님이 20명, 30명을 가르치는 것은 크게 어려운 일이 아니기 때문이다. 또 잘되는 곳에서 쉽게 위치를 옮기려고 하지도 않는다. 학원이 잘되면 임차료를 더 높게 받을 수 있는 기회도 생긴다. 하지만 임차인이 음식점을 한다거나 미용실을 하면 그 점포에서 뽑아낼 수 있는 (음식과 서비스의) 생산량에 한계가 있다. 결국 매출이 늘어나는 것도 한계가 있는 셈이다. 상가 투자를 할 때는 임차인의 업종이 매출을 얼마나 늘릴 수 있는 것인지를 늘 생각해봐야 한다.”

꼬마빌딩(중소형 빌딩) 투자도 많다. 꼬마빌딩을 고를 때 무엇을 자세히 살펴봐야 하는가.
“꼬마빌딩을 살 때는 각 층의 바닥 면적을 봐야 한다. 바닥 면적에 따라 받을 수 있는 임차인의 종류가 달라지기 때문이다. 예를 들어 같은 가격에 연면적(모든 층의 바닥 면적을 합한 면적)도 같은 건물이 있다면 각 층의 바닥 면적이 넓고 층수가 낮은 건물이 더 좋은 꼬마빌딩이다. 층별 바닥 면적이 115.7㎡(35평)짜리 6층건물과 231.4㎡(70평)짜리 3층 건물이 있다고 하자. 35평짜리는 일단 병원이 못 들어온다. 가정의학과, 소아과, 1인 치과 등 작은 규모의 병원도 최소 40평가량은 필요하다. 웬만한 병원은 70평은 있어야 하는데 바닥면적이 35평짜리 빌딩은 병원 임차인을 다 놓치는 것이다. 만약에 더 작은 면적을 원하는 임차인이 있을 경우에는 쪼개서 임대를 하면 되지만 넓은 면적이 필요한 임차인에게 2개 층을 쓰라고 하기는 어렵다. 또 승강기 면적을 따져 봐도 고층으로 갈수록 연면적에서 승강기가 차지하는 면적이 커지기 때문에 고층건물은 면적 손실이 많다.”

지방의 꼬마빌딩이나 상가는 가격이 싼 것도 많다. 투자해도 되나.
“서울에 사는 분들을 기준으로 말하겠다. 안 사는 게 낫다. 임차인 관리가 너무 어렵기 때문이다. 초보 건물주들은 본인을 한국전력이라 생각하고 임차인이 임대료 납부일이 되면 자동이체로 임대료를 줄 것으로 생각하는데 큰 오산이다. 잘 안 낸다. 자주 가서 장사는 어떻게 하고 있는지, 건물 상태는 어떤지 살펴야 하는데 싸다고 먼 지방의 건물을 사면 이런 관리를 하지 못한다. 또 건물을 산 후 시세가 많이 오르면 높은 가격으로 팔 수도 있는데 이런 매매 타이밍을 잡기 위해선 인근 부동산중개업자들을 직접 만나서 그들의 눈을 쳐다보면서 소통하고 친분을 터놓아야 한다. 먼 곳에 투자해서는 안 되는 이유다.”

임차보증금은 어느 정도로 정해야 하나.
“임대료의 15배 이상을 보증금으로 정하는 것을 추천한다. 예를 들어 임대료가 월 300만원이면 보증금은 4500만원 이상 받아야 한다. 3개월 정도 임대료를 못 주는 상황이 오면 명도 소송(불법적으로 건물을 점유하고 있는 임차인을 내보내는 소송) 등 법적 절차를 진행해야 하는데 변호사, 법무사 비용과 강제집행 비용, 상가 내부를 원상 복구하는 비용 등을 감안하면 이 정도 보증금은 받아야 한다.”

정해용 기자

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