올해 상반기 주택시장의 특징은 재건축시장을 중심으로 한 강남지역과 판교신도시 인근 분당ㆍ용인지역 등의 국지적인 가격급등과 유형ㆍ평형ㆍ지역별로 나타난 가격양극화 현상으로 요약할 수 있다. 반면 토지시장은 행정도시, 기업도시, 혁신도시, 미니신도시 등 전 국토의 개발계획으로 말미암아 매년 수십조원의 토지보상비가 풀리는 바람에 해당지역뿐만 아니라 인근지역 토지가격까지 무차별적으로 올랐다. 이에 따라 정부는 지난 8월31일 부동산 종합대책을 마련, 발표했다.
 8.31부동산 종합대책(이하 8·31대책)은 크게 주택 및 택지 공급, 투기수요 억제를 위한 세제 강화, 서민 주거안정 대책, 그리고 부동산거래 투명화 등으로 구분된다.

 먼저 1가구 2주택자와 고가주택 소유자의 관심사는 세제부문이다. 보유세(재산세·종합부동산세)를 강화하고 거래세(양도소득세)를 중과하는 것이 세제부문 핵심내용이다.

 내년부터 종합부동산세 과세대상이 주택은 공시가격 9억원에서 6억원으로, 토지는 6억원에서 3억원으로 낮아진다. 또 개인합산에서 가구별 합산으로 과세를 하되, 2009년에는 100% 과표를 적용키로 했다. 반면 양도소득세는 2007년부터 1가구 2주택은 50%, 1가구 3주택은 60% 수준의 단일세율로 적용할 방침이다.

 정부는 이런 내용의 세제부문 종합대책을 발표한 지 1주일이 안 돼 재건축·재개발 입주권도 주택으로 간주한다고 말했다. 2006년 1월1일을 기준으로 그 이후 관리처분을 받는 입주권을 매입하거나, 또 이전에 관리처분이 난 경우라도 2006년 1월1일 이후 신규취득을 하는 경우에는 이를 주택으로 취급하여 양도세 중과세(50%)를 적용하기로 결정했다.

 8·31대책이 발표되기 이전, 정부는 강남 집값 상승원인을 다주택 보유자의 투기수요로 지목하고 이에 대한 수요억제 대책 비중을 크게 두는 듯했다. 그러나 종합부동산세 강화와 양도차익 환수 등 세금 위주의 수요억제책만을 강조해 오던 정부가 막상 8·31대책에서는 그동안 시장이 요구해 온 공급확대 방안을 폭넓게 선보였다.

 이는 정부가 지난 10·29대책을 비롯한 과거 부동산 관련 정책이 수요관리 위주로 집중,  6개월이나 1년 미만의 단발성 효과로 머물러 중장기적으로 집값 안정에 크게 도움되지 않았다는 걸 인식했기 때문이다. 또한 각종 세제를 통한 투기억제와 공공택지 및 중·대형 아파트 등 공급확대를 통해 왜곡된 부동산시장을 진화(鎭火)하고, 서민의 주거안정을 책임지겠다는 보다 강한 의지 표현으로 보인다.

 또한 정부는 강북지역 광역개발 및 김포·파주 신도시, 양주시 옥정지구 등 4~5개 지역의 규모를 확대해 14만가구, 중·대형아파트 6만가구를 공급하기로 했다. 이를 위해 수도권 내 매년 300만평씩 5년간 1500만평을 추가로 개발해 공공택지 비중을 확대키로 했다. 이로써 평생 내 집 마련을 학수고대하던 서민들의 꿈이 실현될 기회가 가능성이 높아졌다.

 이 중 가장 관심을 끄는 공급정책은 강남대체 신도시로 대두된 송파신도시 조성이라 할 수 있다. 송파신도시 예정지역은 현재 육군종합학교(95만평)와 특전사(65만평), 체육부대(12만평), 군부대 골프장(28만평) 등이 자리하고 있으며, 대단위 국·공유지로 구성되어 있다. 게다가 지난 8월29일 서울시 3차 뉴타운 후보지로 선정된 거여·마천 뉴타운(27만4000평)이 인근에 있어, 8·31대책 발표 이후 이 지역 부동산가격 상승률은 타 지역의 추종을 불허한다.



 종합병원 처방전과 같은 대책

 8·31대책은 양도세, 보유세(종합부동산세) 등 세제 강화와 강북 광역개발, 송파신도시 건설 등 공급확대라는 두 축으로 요약할 수 있다. 즉 세제 강화로 다주택자의 양도차익을 환수하고, 부동산시장을 투기수요에서 실수요자 중심으로 유도하는 한편, 공급물량 확대를 통해 부동산가격의 안정을 꾀하고자 마련된 정책적 대안이다.

 조세 부담을 피하기 위해 세제 유예기간 동안 쏟아져 나올 1가구 다주택자의 보유매물을 실수요자에게 제공함으로써 집값 안정을 유도하고, 정부 공급계획으로 무주택자의 비율을 줄이겠다는 것이 정부의 의도이다. 다시 말해, 정부는 부동산시장에서 정상가격이 안정적으로 작용하기 어렵다고 판 단, 규제를 통한 시장개입을 시작한 것이다. 

 그렇다면 이번 대책이 시장에 미치는 영향은 어떠할까? 정부 의지대로 부동산시장의 안정을 꾀할 수 있을지, 아니면 오히려 시장을 더욱 왜곡해 다른 부작용이 발생할 것인지에 대해 심도 깊게 생각할 필요가 있다.

 먼저 이 대책이 정부가 의도한 대로 서민 주거안정을 위한 약이 될 것인가를 살펴보자. 이번 8·31대책은 지난 2003년 10·29대책과 견줄 때 그 내용과 강도 면에서 훨씬 크게 강화된 것으로, 부동산시장에 큰 충격을 줄 것으로 보인다. 먼저 주택가격은 전반적인 숨고르기에 들어가며 지속적인 약보합세를 유지할 것이다. 

 지난 10·29대책 후 강남권 주택시장이 약 4~5개월 정도 하락세를 면치 못했고, 집값 하락폭도 5~10% 정도에 달했던 점을 감안하면, 이번 대책발표로 하락 조정기간은 최소 6개월에서 1년 정도, 그리고 하락폭은 10~20% 내외로 예상된다. 물론 정부 정책의지와 지역별,평형별 등 여러 조건에 따라 편차가 발생하겠지만, 보통 연초부터 시작된 집값 상승폭 30~50% 정도는 하락할 것으로 보인다.

 이미 8월 들어 강남권은 정부대책을 미리 반영해 조정 장세에 진입한 데다 일부 지역에선 지난 6개월간 상승폭의 30~40% 정도 하락한 곳도 나타나고 있다. 특히 관련법이 국회를 통과하면 각종 세금 중과조치로 재건축, 중·대형아파트 등 고가주택 중심의 세금 회피매물, 실망매물, 차익매물이 쏟아져 추가 하락의 가능성이 매우 높다.

 한편 이와 더불어 정부정책은 서민들의 내 집 마련을 적극적으로 지원하기 위해 공급확대를 공약하고 있다. 임대주택을 안정적으로 공급하고 서민들에게 내 집 마련 자금을 지원하려는 게 서민 주거안정 대책의 핵심이다. 대부분 서민들이 집 장만을 하는 데 가장 큰 걸림돌로 작용하는 건 구입자금이다. 이에 정부는 2001년부터 2003년까지 한시적으로 운영했던 ‘생애최초 주택 구입자금’ 지원을 10월부터 재개하기로 했다. 가구주를 포함한 가족 모두가 주택을 소유한 적이 없으며, 연소득이 3000만원 이하여야 한다.

 정부는 기존 청약제도도 서민의 눈높이에 맞춰 일부 수정할 예정이다. 청약제도는 현 상황에서 내 집 마련 확률이 낮을수록 우선순위를 주도록 하는 등 바뀔 전망이다. 무주택기간이나 소득, 자산, 가구 현황 등을 고려해 서민들이 이번 제도를 통해 내 집 마련 혜택을 받을 수 있도록 조정하려는 것이다.

 이번 8·31대책을 통해 정부가 노리는 또 하나의 정책목표는 부동산과세 실거래가 원칙으로, 이는 부동산거래의 투명성을 높이겠다는 뜻이다. 이미 토지투기지역 등지에서 실거래가 신고를 의무화하고 있지만, 내년부터는 이를 아파트, 토지는 물론 모든 부동산 거래에 확대·적용하게 된다.

 또한 정부부처 간 부동산 관련 정보시스템의 연계와 운영도 강화된다. 부처별로 분산돼 있던 부동산거래 및 과세정보를 공동으로 이용함으로써 실거래가 신고의 실효성을 높이겠다는 취지다. 이로 인해 만연했던 부동산세금 탈루나 탈세 등 세금포탈 현상이 수그러들 전망이다.       

 그러나 정부대책 발표 후 얼마 되지 않은 동안 발생한 몇 가지 문제점은 순기능적인 측면보다 오히려 서민 주거안정에 불안감을 초래하는 데 가속도가 붙은 한편 시장을 왜곡하는 경향까지 보여 역기능을 우려하게 만든다.   집값을 2003년 10·29대책 이전 수준까지 되돌려 놓겠다는 정부의 기대와는 별개로, 강남권 아파트 가격조정보다는 오히려 전세가 힘을 받고 있는 것도 그렇고, 분당과 용인의 전세가는 최근 수천만원이 껑충 뛰었으며, 서울 강남과 중부 지역도 전세 매물이 나오자마자 바로 소진되는 등 강한 수요를 공급이 따라주지 못해 전반적으로 전세가는 수직상승하고 있다.

 지역별로 살펴보면, 분당은 1.6%, 용인 1.2%, 강남구 0.9%, 서초구 0.5%, 송파구 0.6%로  급등했다. 8월 중순 이후 강남·분당·용인 등 일부 지역에서 이사철 등 계절적 요인과 집값 하락기대가 확산되면서 구매수요가 전세수요로 전환했기 때문이다. 또한 일부 집주인이 세 부담을 전세가에 전가·반영하는 등 복합적인 요인이 맞물려 추석 이후 일부 지역 전세가는 오를 가능성이 크다 .  

 대책 발표 후 주택시장이 크게 위축되면서 아파트 수익률이 전반적으로 크게 떨어지는 추세이지만 송파신도시와 거여·마천 뉴타운 일대 등은 정부대책에서 수혜지역으로 대두하고 있다. 이미 이 일대는 주택과 토지를 막론하고 투기지역으로 지정돼 있으나, 뉴타운 선정에다 신도시 호재가 계속 터지다 보니 매도자들의 매도호가가 급격히 오르고 있는 것이다.

 특전사 주변 노후주택의 경우 얼마 전까지만 해도 평당 700만원에 불과했지만 현재는 1000만원 선이고, 이 여파는 성남시 남한산성 주변 그린벨트 내 노후주택에까지 영향을 미치고 있다. 한 부동산 조사업체가 분석한 자료에 따르면, 지난 8월 서울지역의 아파트 수익률(7월15일 대비 8월19일)이 가장 높은 곳으로 송파구 거여동 현대1차 아파트로, 31평형 경우 자본수익률(16.1%)과 소득수익률(0.4%)을 포함해 총 16.5%의 수익률로 나타났다. 투기수요 억제 및 서민 주거안정을 위한 신도시 개발이라는 명제 아래 나온 대책이지만 개발호재를 노리는 투기수요가 항상 대기하고 있는 상황이다.



 다양한 간접투자 상품개발 등 대안 필요

 상반기 부동산시장은 서울과 지방 간, 소형과 중·대형 평형 간 가격 양극화가 한층 심화됐다. 올해 초부터 지난 10일까지 서울이 8.25%, 신도시는 15.62% 올라 전국 평균상승률(6.60%)을 웃돌았으나, 지방이나 광역시는 평균 1~3%대의 상승률에 그쳐 큰 편차를 보였다.

 서울 강남과 강북은 더욱 심하다. IMF 외환위기 이후 더욱 심해진 강남권 아파트의 평당가는 평당 1722만원이고, 강북권은 평당 703만원으로 두 지역 차는 1000만원까지 벌어졌다. 강북권 안에서도 영등포, 노원, 성동, 성북 등 뉴타운지역으로 지정된 일부 호재지역과 비호재지역 간에 가격차가 발생하고 있다.

 게다가 8·31대책 이후 세금 부담을 피하기 위해 다주택자들은 우선적으로 비강남권, 저가 아파트부터 팔아치울 것이고, 이에 따라 강남과 비강남, 고가와 저가, 소형과 대형 평형 간  가격 격차는 지금보다 훨씬 크게 벌어질 것으로 전망된다. 고가·대형 아파트에 대한 서민들의 진입장벽은 더욱 높아지게 된 것이다. 

 청약시장 역시 양극화 현상이 두드러진다. 특히 지역, 브랜드, 가격, 규제 여부 등에 따라 이런 양상이 더욱 극명하게 나타나고 있다. 서울지역 8차 동시분양에선 5개 단지 가운데 뉴타운과 신도시 개발이 예정된 송파구에서 선보인 두 곳만 1순위에서 청약이 마무리됐다. 함께 참가한 다른 건설업체 일부는 공급가구 수를 다 채우지 못했다.

 이는 보유세 강화 등 무거워진 세금 부담에 따른 투자심리 위축과 향후 판교와 송파 신도시 등 수도권 주택공급이 늘어날 것이라는 기대감 등에 의한 것으로, 미분양아파트 증가 등 청약시장의 양극화 현상은 갈수록 심해질 것으로 보인다.

 대표적인 경기 선행지표인 건축허가 면적이 줄어들고, 건설업체 체감경기를 보여주는 경기실사지수(CBSI)도 악화되고 있다. 건설경기의 선행지표로 통하는 건축허가 면적과 착공면적, 주택건설 승인실적 등 주요 지표들의 감소세가 지속되는 상황이다.

 그렇다면 정부대책이 제대로 작용하려면 필요한 장치는 무엇인가? 연동했을 때 커다란 시너지를 발휘할 수 있는 몇 가지 방안을 생각해 보자.

 지난 9월9일 현재 주가는 10여년 만에 사상최고치를 돌파, 1152포인트로 마감했다. 또 부동산대책으로 부동산시장이 냉각되고 있음에도 시중자금은 부동산 간접투자 상품에 몰리면서 부동산 펀드 설정액이 3조원을 넘어섰다. 시중 부동자금이 8·31대책 이후 주식시장으로 몰리는 걸 알 수 있다.

 한동안 금리·주식 약세와 부동산 선호사상이 맞물려 부동산 불패신화가 재현되었다. 그러나 수익형부동산 역시 정부가 언제든지 규제할 수 있는 상황이다. 당분간 직접적인 부동산투자는 어려울 전망이다. 1가구 다주택자 매각대금 등이 부동자금으로 편입되면 그 규모는 더 늘어날 것이다. 이에 대해 정부의 적극적인 고민과 대안이 시급하다. 직접적인 부동산투자를 규제한다면 간접투자 방법에 대한 각종 지원과 다양한 상품개발 등 투자대안이 필요하다.

 시중자금의 단기부동화 현상도 갈수록 심해지고 있다. 9월7일 한국은행에 따르면, 8월 말 현재 금융기관의 단기수신은 439조2000억원으로 집계됐다. 지난해 말과 비교하면 40조원 이상이 늘어났다. 전체 수신에서 차지하는 단기수신의 비중도 52.6%로 높아졌다. 단기수신 규모는 6월에 420조원을 넘어섰고, 7월에는 434조 6000억원을 기록하는 등  비중이 갈수록 높아지고 있다.

 2001년 이후 5년 동안 사상 최저의 저금리를 상태를 유지하는 데 돈이 부동산으로 흘러가지 않을 수가 없다, 즉, 갈 곳 잃은 시중 부동자금이 부동산시장으로 흘러들어가 결국 부동산가 급등을 초래한 것이다. 금리가 다시 오르면 시중자금은 부동산보다는 예금으로 옮겨갈 것이다. 물론 기존 대출자들은 금리 부담으로 집을 다시 팔려고 내놓을 것이고, 과도한 대출을 받아 집을 사려는 사람들도 대폭 줄어들 것이다.   



 효과는 후속 대응과 시장 반응에 달려

 부동산투기란 부동산을 통해 부의 축적을 이루려는 사람들이 가격상승 가능성이 높은 지역의 부동산을 시세차익만을 목적으로 구입하는 행위다. 따라서 국민경제에 기여하는 바는 전무하고, 부동산시장의 가격결정 구조만 왜곡시킬 뿐이다. 반면 투자란 실제 이용목적을 가지고 부동산을 구입하는 행위로, 이는 자본주의 사회에서 자본의 순환적 측면에서 국가경제의 활성화를 위한 바람직한 상거래행위로 정의된다. 그러나 이론처럼 투기와 투자를 명백히 구분하기란 쉽지 않은 일이다. 주관적이고 상대적인 개념이기 때문이다. 때문에 정부의지와 정책역할이 중요하다.

 이 밖에 뉴타운 지정지역 및 각종 개발사업에 필요한 재원조달 문제도 무시할 수 없다. 예를 들어 현재 105만여평을 재개발하는 은평뉴타운의 경우 대상 사업지 대부분이 국유지 또는 그린벨트 지역인데도 택지개발비 3조7000억원을 포함해 총 6조원 이상의 사업비가 필요하다. 또한 택지개발 및 광역개발의 사업규모가 커질수록 토지보상비 등 막대한 재원조달 문제가 사업을 추진하는 데 걸림돌로 작용해 사업기간이 무한정 길어질 수도 있다.

 부동산정책은 종종 정치적인 요인에 의해 결정된다. 때문에 내년 총선, 2007년에는 대선이라는 정치적인 변수도 주목할 만하다. 정권교체시 담당공무원이 바뀌는 등 부동산정책도 갈팡질팡할 수 있기 때문이다. 사실 이런 이유는 정책의 통일성과 일관성을 부족하게 만드는 계기로 작용한다. 마찬가지로 9월 국회에서 관련법이 통과될지 여부도 관심사다.

 한 부동산포탈사이트가 지난 8월31일부터 9월6일까지 네티즌들에게 ‘8·31대책의 효과가 얼마나 지속될 것인가’라는 설문조사를 한 결과, 단기효과에 그칠 것이라는 의견과 일정 기간(6개월 이상) 효과가 지속될 것이라는 의견이 53.3%, 46.7%대로 팽팽히 맞섰다.

 효과의 지속 여부는 정부의 후속대책과 시장반응에 달려 있다. 시장반응이란 실행 여부에 따른 국민의 신뢰도를 말한다. 정부가 대(對)국민적 합의를 바탕으로 일관성 있는 정책을 추진한다면 그 효과는 누구에게나 만족스러울 것이다.   

 그러나 우리나라의 부동산정책은 어떠한가. 정권교체시마다 관련법이 개정 또는 제정되고, 온탕과 냉탕을 오가는 부동산정책이 끊임없이 쏟아지지 않았던가. 이미 대다수의 국민들은 정부의 부동산정책에 대해 부정적인 시각을 지니고 있다. 정부가 정책을 효과적으로 실현하기 위해서는 먼저 국민의 신뢰를 회복해야 한다. 그래야만 정부가 부동산문제에 개입하는 데 덜 부담스럽고, 더 큰 효과를 얻을 수 있다.     

 지난 3~4년간, 우리나라 집값을 포함한 부동산급등 현상은 저금리와 풍부한 유동성, 공급부족, 투기수요, 분양가 인상 등 여러 가지 요인이 복합적으로 작용해 이뤄진 결과이다. 그리고 이런 원인 때문에 부동산가격은 동네마다 차별성을 달리한다. 이번 대책은 크게 투기수요 차단과 주택공급의 확대라는 두 축으로 다양한 대안을 담고 있다.    

 정부의 8·31대책은 그야말로 종합병원 처방전 같다. 대안이 함께 공조할 땐 짧은 시간 내에 큰 결과를 얻을 수 있겠지만 반대로 그렇지 못할 가능성도 크다. 즉 부동산 가격안정과 내 집 마련 시기를 앞당길 수 있는 약(작용)이 될 수도 있으나, 다른 한편으로는 전세가 상승과 지역 간 양극화 현상, 또 다른 투기지역 양산 등 독(부작용)성을 갖고 있기 때문이다.

 그러므로 8·31대책이 제대로 실현되려면 다양한 대안 투자처 마련과 부동자금의 해소, 저금리 해결, 건전한 투자문화 정착을 유도해야 한다. 무엇보다 중요한 것은 정부의 실행의지다. 또한 현실성 있는 세부지침과 함께 일관성 있는 가치관이 병행되어야 큰 효과를 거둘 수 있을 것이다.