8ㆍ31 부동산 종합대책의 기본 방향은 중장기 주택공급 정책과 강력한 세제 도입으로 부동산투기를 억제하는 데 있다. 지난 2003년 10ㆍ29 대책 이후 안정세를 지속하던 주택가격이 금년 2월부터 상승세로 전환, 그 추세가 확산되고 있다. 특히 아파트는 전체 주택보다 높은 가격상승세를 보이고 있다. 서민생활의 안정과 투기억제를 위해 택지 공급과 신도시 건설, 세제 개편을 골자로 하는 8ㆍ31 대책은 이 같은 배경에서 추진됐다.
 울과 수도권지역의 상대적으로 낮은 주택 보급률은 주택가격 상승을 부채질하고 있다. 전국의 주택 보급률은 102%인 반면 서울은 89%, 수도권은 94%에 그치고 있다.

 서울과 수도권 등에서는 최근 중·대형 주택공급 비율이 줄어들고 있어 수요에 비해 공급이 부족하다는 우려가 확산되고 있다. 재개발·재건축 소형의무 비율, 용적률 제한 등으로 도심지 중·대형 주택공급에 애로가 발생해 주택공급의 선결과제인 택지 확보도 어려운 상황이다. 또한 가격급등으로 거품이 형성되었다가 붕괴될 경우 금융기관 부실, 실물경제 침체 등 전반적인 경제위기로 확산될 우려도 있다.

 정부는 일부 지역에서 촉발된 주택가격 급등 현상이 다른 지역으로 확산·심화되는 것을 방지해 서민의 주거생활 안정을 도모하고, 산업용지 및 주거용지를 저렴한 가격에 공급받을 수 있도록 해 기업의 투자 활동을 지원하고 주택가격 안정기반을 마련할 방침이다. 대규모 토지보상자금 등 풍부한 시중 유동성자금의 부동산시장 과다유입을 차단하고 생산부문으로의 흡수를 유도하고 있다.



 서민 주택자금 지원 임대주택 활성화 공급 늘려

 이에 따르면 서민들이 원활하게 주택을 공급받게 하려고 지난 2003년 12월까지 2년여간 한시적으로 실시했던 ‘생애 최초 주택구입자금’ 지원을 재개하고, 영세민과 근로자의 전세자금 대출금리가 3.0%에서 2.0%로, 5.0%에서 4.5%로 각각 인하된다. 또 집 없는 서민들이 주택을 마련하도록 하기 위해 국민주택기금과 장기주택담보대출(모기지론) 등을 통한 자금 지원을 대폭 확대할 예정이다. 현행 1조5000억원 규모의 주택 구입자금을 2조원으로 증액하고, 소득계층 또는 주택 구입가액별로 금리를 차등화해 지원하기로 했다.

 이에 따라 연소득 2000만원 이하, 또는 1억5000만원 이하 주택을 구입할 경우 1%포인트 가량 주택 구입자금 금리를 인하해 준다.

 주택금융공사는 저소득·무주택자 서민에 대한 모기지론 지원도 확대해서 소득이 일정 기준 이하인 가구주에게는 일반 모기지론보다 0.5~1%포인트(이하 P로 표기) 금리를 낮춰 지원하기로 했다. 무주택자 등이 비투기지역 내 25.7평 이하 주택을 구입할 경우 모기지 보험제도도 도입해 지원할 방침이다. 모기지 보험제도는 모기지론 이용자가 원리금을 갚지 못해 금융기관이 담보주택을 처분해야 할 때 발생하는 손실을 보험사가 보상해 주는 제도로, 가입시 높은 부동산 담보인정비율(LTV)을 적용받는다. 특히 청약제도를 실수요자 중심으로 개편해 무주택기간, 소득, 자산, 가구 현황 등을 모두 감안해 청약 우선순위를 부여한다.

 임대주택 공급도 크게 늘려 우선 환경적 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제 예정지를 활용해 현재 60개소, 1900만평에 이르는 국민임대단지를 추가 확대한다. 또 국민임대주택 지원 확대를 위해 재정을 1조7000억원 늘어난 13조1000억원으로, 기금은 8조6000억원을 더해 31조원으로 조성하기로 했다. 이에 따라 입주자 부담은 건설비의 최고 40%에서 30%로 경감될 것으로 보인다.

 국민임대주택특별법 적용지역 면적기준도 현행 최대 30만평에서 50만평 규모로 확대하고, 30만평 초과분에 대해서는 국민임대주택 비중을 현행 50%에서 40%로 낮추는 한편 10%P의 물량은 중형 임대 등으로 건설할 계획이다.

 이와 함께 빈곤층 주거안정 효과가 큰 다가구 매입임대 공급도 늘어난다.  정부는 당초 연간 2000호, 2008년까지 1만호를 공급키로 했던 계획을 수정해 연간 4500호, 2015년까지 5만호로 공급을 확대키로 했다. 또 향후 필요시 연간 1만호까지 확대할 방침이다.

 아울러 주택공사나 지자체가 전세계약 체결 후 저소득층에게 재임대하는 방식의 국민임대주택을 올해 500호 규모로 시범사업을 시작하고, 2015년까지 매년 1000호씩 모두 1만호를 공급한다.

 공공부문과 함께 민간 임대주택 건설도 활성화한다. 10년 장기 임대주택 건설시 용도지역 용적률의 20%까지 인센티브를 적용하고, 사업에 참여하는 특수목적회사(SPC)에 대해 취·등록세 감면, 지급배당 소득공제 등 세제 혜택 부여를 추진한다.

 또 주택공사의 자체 개발택지에 85㎡ 초과 임대주택 건설을 허용하는 등 공공부문의 참여 확대를 통해 민관경쟁을 유도할 계획이다.

 한편 미분양 해소, 퇴직자 투자처 제공 등을 취지로 하여 도입된 매입임대 제도가 투기 및 세금 도피처로 악용될 우려가 있다는 지적에 따라 제도의 등록요건 및 세제 지원 요건을 강화한다. 매입 임대사업자 등록요건은 현행 매입주택 수 2호에서 5호로, 임대 의무기간은 3년에서 5년으로 늘어나고, 지방세 세제 지원 요건도 임대기간 3년에서 5년으로 늘어난다. 또 매입 임대사업자가 주택거래 신고지역 내 아파트를 추가로 취득했을 경우에는 취·등록세를 감면해 주던 혜택이 폐지된다.

 수도권에서 필요한 주택은 연간 30만호이지만 현재 공급이 가능한 주택은 24만호로 6만호의 공급이 부족한 상황이다. 정부는 이에 따라 수도권의 주택공급 부족분 연 5만 가구를 추가로 건설하기 위해 연간 300만평, 5년간 총 1500만평의 공공택지를 공급하기로 했다.



 수도권 택지 200만평 공급

 연 5만호 추가건설에는 연간 300만평의 택지가 소요된다. 이에 공공택지 공급확대 방안으로, 강남지역의 안정적 주택수급을 위하여 국·공유지를 택지지구로 개발해 총 200만평을 공급할 예정이다. 그리고 대상지인 송파·거여 지구에 대해 관계부처와 조속히 협의하여 필요한 절차를 추진하고 있는 중이다.

 또 현재 개발이 진행 중인 김포신도시, 양주옥정지구 등 4~5개 지구는 기존 택지지구 주변을 확대 개발하고, 자족적 기반시설 등을 갖춘 수도권 내 거점도시로 육성할 계획이다. 특히 중·대형 주택수요 흡수를 위해 판교의 중·대형 주택 공급물량을 당초 6600가구에서 9700가구로 늘리고, 수도권 공공택지 내 25.7평 초과 아파트 건설 비중을 현행 40%에서 50%로 높인다는 방침이다.

 강북 재개발 등 기존 시가지 주택공급 확대를 위해 광역 공공개발 방식을 도입하는 특별법을 제정하고, 공공이 시행하는 경우에는 규제완화 및 층고제한 완화, 용적률 상향조정도 가능토록 했다. 투기가 우려되거나 주택 정책목적상 공공의 주도적 역할이 필요한 지역은 ‘주택공영 개발지구’로 지정해 공영개발하고, 모든 공공택지 내 분양주택에 원가연동제와 중대형 채권입찰제를 적용하기로 했다.

 현행대로 투기과열지구에서는 분양권 전매 제한을 유지하고, 분양가 규제 적용주택 중 채권매입 의무가 없는 25.7평 이하에 한해서 수도권은 5년에서 10년으로, 기타 지역은 3년에서 5년으로 분양권 전매 제한을 강화한다. 또 건설교통부장관이 토지거래 허가구역 지정 권한을 행사하도록 하는 등 취득단계의 허가제도를 강화하며, 개발부담금 재부과, 기반시설 부담금 도입 등을 통해 개발이익을 철저히 환수할 방침이다.

 이처럼 서민들의 내 집 마련을 기본골자로 한 주택공급 방안과 함께 이번 부동산대책의 또 다른 축은 강력한 세금정책을 통해 투기수요를 억제하고 공급을 정상화시키는 것이다. 부동산 취득·보유·판매시 발생하는 모든 이익을 세금을 통해 환수, 부동산보유와 거래를 통해 얻을 수 있는 이익을 감소시켜 부동산투기를 잡겠다는 의지다.



 종부세, 양도세 기준 강화로 보유이익 환수

 현행 제도는 일정액 이하 주택보유에 대해서는 재산세, 일정액 이상 주택보유에 대해서는 종합부동산세 과세를 부과한다. 이렇게 개인별로 소유주택가액을 합산해 공시가격이 9억원 이상인 경우 초과분에 종합부동산세를 과세하지만, 보유세와 실효세 부담수준이 실제로 낮아 고가주택을 보유하거나 다주택을 보유하는 경우에도 부담으로 작용하지 않는 단점이 있다. 따라서 기존 종부세 대상자의 과세방법을 개인별에서 세대별로 통합하고, 9억원 이상의 과세기준금액을 6억원으로 하향 조정하여 세부담 상한이 1.5배에서 3배로 늘어날 전망이다.

 주택에 대한 종합부동산세 과세가 강화돼 과표적용율도 2006년에 20%P, 2007년부터는 매년 10%P씩 늘려 2009년에 100%로 조정된다.

 또 투기이익의 환수를 위해 양도소득세제도 또한 대폭 개편된다. 현재는 1세대 1주택(3년 이상 보유)을 제외하고 양도세가 과세되며, 세율은 양도차익, 보유기간 등에 따라 차등해서 적용한다. 1세대 1주택인 경우에도 실거래가가 6억원을 초과하는 고가주택은 6억원 초과분에 대해 양도세를 과세하고 있다. 또 양도세 산정 기준가격이 공시가격으로 실거래가의 80% 수준이어서 실가과세가 되지 않아 과세 실효성이 낮고, 가격급등시에는 부동산가격 상승이득을 세금으로 제대로 환수하기 어렵다.

 그러나 앞으로는 양도세 과세가 실거래가 기준으로 전환되고, 1세대 2주택에 대한 양도세 과세가 9~36%에서 50%로 높아진다. 반면 급작스런 세제 강화로 인한 혼란을 방지하기 위해 15년 이상 장기 보유자에 대해 45% 공제가 신설되고, 개인 간 주택거래시 거래세가 1%P(취득세 0.5%P, 등록세 0.5%P) 인하된다.

 한편 정부는 토지거래 허가제도의 실효성을 제고하여 투기적 수요자의 시장진입을 차단하고, 기반시설 부담금 도입, 개발부담금 재부과 등 부담금제도의 정비로 개발이익 환수하며, 개발로 인한 토지보상자금이 토지로 다시 유입되지 않도록 토지보상 흐름체계 개선하는 한편 보유과세 합리화를 통해 투기적 토지수요 또한 억제할 방침이다.

 이와 함께 실거래가 등기 등 토지거래 투명화를 기반으로 지가상승으로 인한 자본이득을 적절히 환수할 수 있는 장치를 마련했다.