“땅 투자로 2~3배 수익, 캄보디아에선 흔한 일이죠”

“캄보디아엔 땅에 투자해 2~3배는 보통이고 최대 10배까지 수익을 낸 분들이 흔합니다. 캄보디아는 경제 성장률이 높고 투자에 개방적이라 해외 부동산에 관심 있는 분들에게 좋은 여건을 갖추고 있습니다.”

최근 국내 부동산 경기가 침체에 빠지면서 동남아 부동산 투자가 뜨거운 관심을 받고 있다. 그중에서도 매년 인구가 증가하고 세계 경제가 불황인데도 연 7~10%의 경제 성장률을 보이는 캄보디아를 주목할 만하다. 외국 기업이 잇따라 진출하면서 캄보디아의 주택, 오피스, 상업 시설 등 모든 부동산 수요가 폭발적으로 증가하고 있다.

캄보디아 부동산 시장은 베트남에 비하면 아직 덜 알려진 미지의 투자 대상이다. 10년 동안 캄보디아 현지 감정 평가사로 활동 중인 김성환 나인베이스(9BASE) 대표로부터 현지 부동산 투자의 장점과 투자 방법, 주의할 점에 대해 들어봤다.

나인베이스는 감정 평가, 부동산 중개 및 분양업을 주요 사업으로 하는 부동산 회사다. 한국계 부동산 회사로는 유일하게 캄보디아 감정 평가 자격증을 보유하고 있다. 신한은행·국민은행·전북은행은 물론 싱가포르·말레이시아·대만계 은행을 대상으로 감정 평가 서비스를 제공한다. 이외에 캄보디아에 진출한 해외 부동산 개발 업체를 상대로 분양 대행 서비스도 한다.

캄보디아 부동산이 주목받는 이유는.
“다른 나라보다 외국인 부동산 투자에 대한 규제가 적은 것이 장점이다. 외화 송금이 자유롭고 수익금의 본국 송금도 보장한다. 부동산 투자에 대한 세제 혜택도 크다. 상속세와 증여세가 없고 개인 투자자에게 양도소득세도 발생하지 않는다. 1998년 취임한 훈센 총리가 현재까지 장기 집권하면서 정치적으로 안정됐고, 개방 정책의 일환으로 2004년 세계무역기구(WTO) 가입 이후 문호를 열었다. 그때부터 연평균 7~10%의 경제 성장률을 보이면서 아시아에서 베트남과 함께 신흥 시장으로 급부상했다. 인구(약 1700만 명)의 70%가 20~40대로 젊은 국가라 주변 국가보다 인건비도 저렴하다. 활발한 공적개발원조(ODA)를 바탕으로 향후 도로·항만 등 주요 인프라 개발이 꾸준히 이뤄질 것으로 전망된다.”

한국인이 캄보디아 부동산에 투자해 수익을 낸 사례가 많나.
“수년 전 캄보디아 수도인 프놈펜 외곽에 1㎡당 10달러(약 1만2000원)에 사둔 땅이 도로와 다리 건설로 현재 100달러(약 12만원)로 급등했다. 이미 개발이 많이 끝난 한국이나 선진국에 투자해서는 도저히 얻기 어려운 수익률이다. 지역에 따라 다르지만 프놈펜·시아누크빌·씨엠립 등 주요 도시에서는 땅에 투자해 수년 만에 200~300% 수익률을 올리는 경우가 흔하다.”

투자 유형은 어떤가.
“한국인을 포함한 외국인은 풍부한 임대 수요를 가지고 있는 콘도(아파트)에 투자하는 경우가 많다. 콘도의 연평균 임대 수익률은 약 6~7%이며 향후 시세 차익 또한 기대할 수 있기 때문에 찾는 사람이 많다. 지금까지 콘도 등 주거 시설에 대한 투자는 주로 임대 소득을 얻을 목적으로 이뤄졌다. 하지만 최근에는 2~3년 보유한 후 10~50% 이상 매매 차익을 보는 경우도 쉽게 찾아볼 수 있다.”

투자 금액은 얼마 정도 잡아야 하나.
“토지냐 콘도냐에 따라 다르다. 토지만 봤을 때 프놈펜 시내 중심가는 1㎡당 5000~7000달러(약 600만~830만원) 정도다. 100평 정도의 땅을 산다면 15억~ 25억원 정도 필요하다. 외곽 지역은 10억원 미만으로 좋은 땅을 살 수 있다. 침실 1~3개짜리 콘도의 경우, 임대 수요가 풍부한 중심업무지구 기준 평균 시세가 약 10만~30만달러(1억2000만~3억5000만원) 정도다. 현지인이 주로 거주하는 플랫 하우스(Flat House·단독주택)는 5만~15만달러(6000만~1억8000만원) 정도다. 물론 위치에 따라 조금씩 가격 차이가 있다.”

외국인 부동산 투자에 제약은 없나.
“외국인은 캄보디아에서 토지나 토지에 붙어있는 플랫 하우스를 소유할 수 없다. 따라서 토지에 투자하려면 현지에 투자 법인을 만들어야 한다. 투자 법인의 현지인 지분을 51%로 설정한 후 법인 명의로 투자해야 한다. 아니면 시민권을 취득해 토지를 구매해야 한다. 집합건물(콘도·오피스 등)은 별도의 제약이 없다.”

한국과 캄보디아의 관계는.
“한국과 캄보디아 교역 규모는 2012년부터 계속 늘고 있다. 캄보디아의 주요 제조업이 봉제업이어서 섬유 제조를 위한 중간재 교역이 큰 비중을 차지한다. 한국은 중고차와 중고차 부품을 꾸준히 캄보디아로 수출하고 있다. 최근 캄보디아 내 인프라 투자와 건설업 호황으로 건설 장비, 중간재 등의 수출 비중이 높아지고 있다. 소비 수준 향상과 한류(韓流)에 힘입어 한국 가공식품, 음료수 같은 소비재 수출량이 눈에 띄게 증가하는 것이 특징이다.”

캄보디아 부동산에 투자할 때 주의점은.
“캄보디아는 외국인 직접투자를 바탕으로 건실히 성장하고 있다. 그중에서도 건설과 부동산 분야는 임대 수익과 투자 수익 부문에서 훌륭한 해외 대안 투자 영역이 될 것으로 확신한다. 다만 현지 제도와 관행, 시장에 대한 이해가 부족한 상태에서 성급하게 해외 부동산에 직접 투자하면 큰 손실을 볼 수 있다. 충분한 시간을 들여 시장을 공부하고 여러 부동산 상품을 비교·분석해 투자하기 바란다. 특히 법무·세무·부동산 분야의 현지 지역 전문가를 최대한 활용해야 실패 확률을 낮출 수 있다.”