Part 3 재산 증식은 역시 부동산, 부동산 투자처 꼼꼼 가이드



 동산 시장이 상당 기간 하향 안정세가 예견되는 만큼 하반기 이후 부동산 투자에 대한 새로운 전략이 필요하다. 전문가들은 단기간에 과도하게 오른 아파트, 주상복합 등 주택보다는 내재가치 대비 가치가 저평가되어 있는 토지 및 상가에 장기 투자할 것을 권하고 있다.



 [ 토지 투자 ]

 토지는 주택시장에 비해 규제가 적은데다 신도시 건설, 신행정수도 선정 등 호재성 개발 재료가 풍부하다. 그 때문에 시중 400조 원이 넘는 부동 자금들이 토지 투자에 뛰어들면서 제2의 수도권으로 급부상한 충청권 일대 토지 가격이 급등하며 투기바람 조짐이 일고 있는 것 또한 사실이다.

 시장이 과열된 때일수록 고액을 땅에 묻어야 하는 일반 투자자 입장에서는 신중한 접근과 철저한 계획 투자를 전제해야 한다.



 유망 투자처는?

 호재성 개발 재료가 있는 지역을 택해야 한다. 판교, 동탄 등 제2기 신도시 건설, 신행정수도 이전, 고속철 개통, 공공기관 이전, 산업 혁신 클러스터, 지역 특구제 등 재료를 보유한 지역을 들 수 있다. 이런 여건을 종합하면 결국 투자 유망 지역은 수도권과 충청권, 강원도 일부 지역으로 압축된다.

 먼저 수도권 투자 유망지로는 신도시가 건설될 판교, 동탄, 김포 등이다. 이 지역은 가격이 이미 어느 정도 올라 투자금의 규모가 커져 단기간에 큰 수익을 기대하기는 어렵다. 하지만 발전 전망이 큰 장기재료 상품이기 때문에 투자가치가 여전히 높다는 것이 전문가들의 의견이다. 또 미니 신도시 및 관광지로 개발될 용인 원삼, 백석, 양지면 일대, 제2영동고속도로가 개통될 고급 전원주택지인 가평, 양평, 홍천 지역도 유망할 것으로 보인다.

 강원도 원주, 횡성, 춘천 지역도 관심대상이다. 경전철 및 제2영동고속도로 개통 등으로 서울에 불과 1시간 거리로 도로 접근성이 개선되고 공공기관 이전이 추진될 것으로 보이기 때문이다.

충청권은 사실상 수도 이전 후보지로 선정된 연기, 공주 일대는 공시지가 기준으로 토지가 수용될 것으로 보여 투자 수요가 빠져나간 반면 규제가 적은 조치원, 청주, 대전 유성구 등 후보지 인근 지역은 묻지마 투자자들의 등장으로 투기 과열 바람에 휩쓸려 있다.

 따라서 투기 지역 및 토지거래 허가지역으로 묶이지 않은 홍성, 예산, 청양 등 지역이 충청권에서 투자하기에 적합하다. 이 지역은 아직까지 별다른 규제가 없는데다 수도 이전 후보지로 선정된 연기, 공주 일대에서 불과 20~30km 거리이기 때문에 앞으로 배후 또는 관문 도시로서 성장 가능성과 새고속도로 개통, 충남도청 이전 재료 등을 타고 추가 상승할 가능성이 높을 것으로 전문가들은 보고 있다.

 충청권에서 천안, 아산은 가장 주목할 만한 지역이다. 신행정수도 후보지에서는 제외되었지만 지난 4월 고속철 개통 후 인구 유입 속도가 빨라지고 있다. 또 864만 평에 이르는 역세권 신도시 개발과 100만 평이 넘는 삼성기업형 자족도시 건설, 수도권 대학 이전 등이 함께 추진되고 있어 미래 투자가치 1순위 후보로 손꼽힌다.

 역세권인 아산시 배방면과 첨단 산업공단인 탕정면 일대를 비롯해서 평택지역과 연결국도 주변, 천안시 목천, 병천, 수신면 일대도 투자가치가 높다.





 [ 상가 투자 ]

 건설교통부가 발표한 2003년 ‘상가건물 투자수익률 조사 보고서’에 따르면 상가의 전국 평균 투자 수익률은 14%로 나타났다. 이는 시중 금리보다 3배 이상 높은 수준이다. 특히 서울지역 투자 수익률은 18%로 지방 광역시보다 3배 이상 높았다. 내년부터는 경기 회복이 본격화할 것이라는 기대감으로 시중 부동 자금들이 토지시장에 이어 상가로 발길을 돌릴 가능성이 높다고 전문가들은 내다보고 있다. 더욱이 내년부터 ‘건축물의 분양 등에 관한 법률’이 시행되면 연면적 3000평 이상의 상가, 오피스텔, 업무용 건물은 선시공 후분양제와 분양보증제가 실시될 예정이다. 이는 지금까지와 달리 토지 매입을 완료하고 건축허가를 받고도 골조공사를 2/3 이상 진행해야 분양이 가능해지기 때문에 굿모닝씨티와 같은 사기 분양의 위험성이 크게 줄어든다. 투자자 입장에서는 안심하고 상가 투자를 할 수 있다는 뜻이다.

 지난해 부상했던 의료, 한방, 유아 등 각종 테마상가는 후분양제의 직격탄을 맞아 지난해보다 공급물량이 30% 이상 줄어들 것으로 보여 내년 이후에는 강남 역세권 등을 비롯해 서울·부산 등 대도시 상권을 제외하고는 약세를 면키 어렵다. 복합상가 역시 오피스텔 공급 감소와 더불어 수익이 퇴조 추세이다.

 하지만 주 5일제 근무 정착 등의 사회적 변화로 근린상가는 지속적인 공급과 수요가 꾸준히 맞물려 투자가치가 있는 편이다. 단지 내 상가 역시 아파트 등에 거주하는 고정 수요층의 확보로 비교적 안전한 투자가 가능하다.



 유망 투자처는?

 지역별로 보면 상가는 서울, 인천, 분당 등 수도권 상권이 시장을 주도할 것으로 보인다. 또 신행정수도 이전, 고속철 개통 및 신도시 등 재료가 있는 충청권도 유망 투자처로 급부상할 것으로 보인다. 신도시는 판교, 화성 동탄, 김포, 광명, 파주, 천안, 아산 등과 각종 택지개발지구의 근린상가가 유망하다. 서울은 강북지역 1~3차 뉴타운지구, 공공기관 이전 예정지의 단지 내 상가를 눈여겨보아야 한다.



Plus Check point



 토지 투자시 체크 포인트

 소개받은 토지의 개발계획에 대한 확인 및 현지 답사 참여정부가 들어서면서 국토의 균형 개발 차원에서 여러 가지 개발계획이 쏟아지다 보니 아파트를 밀어내고 토지시장이 최고의 부동산 투자처로 떠오르고 있다. 하지만 토지의 경우 아파트 등 주거용 상품에 비해 같은 지역의 땅이라고 해도 모양에 따라, 인접한 도로에 따라 그 활용도와 가치가 달라지는 특성이 있다. 따라서 투자를 결정하기 전에 해당 지역 및 주변 지역의 각종 개발 가능성뿐만 아니라 제약요소도 함께 고려해야 한다. 또한 소개받은 토지의 개발계획이나 개발도면 등만을 믿지 말고 해당 시·군·구청(건축과, 지적과, 도시개발계획과)을 직접 방문해 해당 토지가 건축이나 개발이 가능한지 여부를 확인해야 한다. 이와 함께 현장 답사를 세 번 이상 하면서 주변 지역 중개업소 3~4곳에 들러 시세를 파악하는 것도 필수.





 신도시, 택지개발지구 등 개발예정지의 교통망을 따라 투자

 토지에 투자할 때 고수익을 기대한다면 신도시, 택지개발지구 등 개발 예정지나 인근 지역에 투자하되 도시 계획을 눈여겨본 후 도로·철도 등 신설 교통망을 따라 움직여야 한다. 투자의 타이밍도 중요하다. 신도시, 신행정수도 이전 후보지 등 대규모 개발 예정 지역은 땅값 급등 후에는 보통 토지거래허가 구역이나 투기지역으로 지정된다. 그 전에 일찍 투자한 사람은 큰 이익을 남기고 빠져나왔지만 지정 후 막차를 탄 투자자는 거래 제한으로 제 때 환금이 안 돼 어려움을 겪기도 한다.

따라서 개발 재료가 있는 토지에 투자할 때는 크게 3단계로 접근하는 것이 바람직하다. 개발계획이 발표되는 시점의 초기는 가장 저렴한 비용으로 가장 높은 수익을 올릴 수 있는 투자라는 장점이 있다. 2단계인 개발계획이 실행에 들어서는 즉, 개발 첫 삽을 뜨는 시점은 가격이 상승하는 시기로 고수익이 가능하다. 하지만 1·2단계는 중장기 투자이기 때문에 기간에 맞는 자금 확보가 투자의 성패를 좌우한다. 마지막 3단계는 개발종료시점, 준공시점이다. 1·2단계만큼 높은 고수익을 취하기는 어렵지만 비교적 투자 자금이 적게 든다는 장점이 있다.

여유 자금으로 투자했다면 단기 차익보다 멀리 보는 안목을 갖고 장기 투자를 할 수 있는 1·2단계가 적합하다. 또 개발계획, 투자시점, 규제 여부 등 3박자를 맞추어 최종 투자지역을 선별한 후 집중 투자하는 것이 바람직하다.



Plus Check point



상가 투자시 체크 포인트



근린상가 중장기적 관점에서 투자를 시작해야 근린상가는 신도시, 택지개발지구나 대규모 주거단지 주변에 형성된 상가를 말한다. 비교적 수요가 꾸준해 테마형 상가에 비해 경기를 덜 타는 편이다. 특히 주5일제가 확산되면서 주거 환경을 둘러싼 근린상가는 활성화될 가능성이 높다.

투자할 때는 보통 최소 3~4년 이상이라는 중·장기적 관점을 가지고 접근해야 하는데, 이는 분양 후 상가 완공까지 기간과 완공 후 상권 형성의 기간을 감안해야 하기 때문이다.

최근에는 기획 단계에서 정해진 평당 분양가를 분양이 본격화되면 높이는 추세를 보이고 있다. 따라서 평당 분양가가 적정한지를 따져볼 필요가 있다. 분양 받으려는 상가의 평당 분양가 대비 월 임대료를 역산해 인근에서 운영 중인 비슷한 성격의 상가의 월 임대료와 비교했을 때 그 수준의 120%를 넘으면 투자가치가 떨어진다. 그 외에 상가 분양면적은 공용면적이 포함된 것이므로 전용률이 높은 상가일수록 임대와 매매에서 제대로 된 가치로 인정받을 수 있다는 사실도 참조하자.



단지내 상가 상가 이용률이 높은 500세대 이상 중소형 아파트 밀집 지역이 유리 경기 침체에도 불구하고 단지 내 상가는 꾸준한 수익을 올리고 있다. 독점 상권에 금리보다 높은 안정적인 월세가 보장되고 자산 가치 변동폭이 상대적으로 적다는 점이 부각된 때문이다. 또 아파트 입주 6개월~1년 전에 미리 분양하는 곳이 늘어나고 있어 입주 시기에 분양가 차익을 거둘 수 있다는 점도 투자 매력을 높인다.

다만 좋은 수익성을 내기 위해서는 몇 가지 조건을 고려해야 한다. 우선 단지 규모가 1000세대 또는 500세대 이상 되는 20~30평형 아파트 밀집 지역이 유리하다. 대형 아파트보다 중소형 규모가 고정 수요층의 단지 내 상가 이용률이 높기 때문이다. 예정가격 대비 낙찰가격이 150%를 넘으면 임대 수익만으로 투자금을 회수하는 데 오랜 시간이 걸리므로 투자성이 떨어진다. 또 택지개발지구에 들어서는 아파트 등 단지 내 상가는 앞으로 대형 백화점이나 쇼핑시설 등이 들어서게 되면 경쟁력이 떨어질 수 있기 때문에 꼼꼼한 현장 조사도 필요하다.

최은성 재테크 전문 기고가

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