부동산 중에서도 ‘토지 투자’는 가장 어렵다. 투자 수익이 당장 눈에 보이지 않는 데다 거래도 단시일내에 이뤄지지 않는다. 그런데 부동산으로 큰돈을 번 사람들은 대부분 땅부자들이다.





 부동산 투자로 큰돈을 벌었다면 대부분의 경우 토지와 관계가 있다. 이들은 ‘땅이 최고’라고 강조한다. 여유 자금이 있으면 땅을 사야 한다는 생각을 갖고 있는 사람들이다. 반면에 보통 사람들은 부동산 투자 중 토지를 가장 어렵게 생각한다. 워낙 제한이 많아 한눈에 물건을 파악하기 어렵기 때문이다. 또 대부분 덩치가 큰 물건이라 투자 금액이 많이 드는 데다 수요자 또한 많지 않다. 눈에 보이는 임대 수입이 나오는 것도 아니다.

 토지는 미래 가치를 예상하고 어느 정도의 개발 압력이 있는지 예상할 수 있어야 하는데 막상 현장 답사를 한다고 해도 도대체 무엇을 파악해야 할지 모르는 경우가 많다. 예를 들어 강남이 허허벌판일 때 조금이라도 땅을 사놓을 걸 후회한다거나 돌밭이 이렇게 바뀔 줄 누가 상상이나 했겠냐고 말하는 것처럼 보통 사람들의 눈에는 그 땅이 갖고 있는 가치가 잘 보이지 않는다. 이 때문에 토지는 부동산 상품 중 가장 환금성이 떨어지는 것으로 평가받고 있으며 토지 투자는 아무나 하는 게 아니라는 인식이 팽배하다.

 이처럼 토지는 어렵다고 생각하면 한없이 어렵다. 하지만 어떤 토지 투자자들을 보면 저렇게 아무 생각 없이 투자를 할 수 있을까 싶을 정도로 쉽게 결정을 내리곤 한다. 심지어 자기가 어느 곳의 땅을 산지도 모르는 경우도 있다. “내가 서류 본다고 아나? 싸고 좋다니까 산 거지”란 말을 들을 때에는 정말 운으로밖에는 설명할 수 없기도 하다. 그렇다고 돈 놓고 돈 먹기 식의 투기나 묻어 두기식 투자 행태가 앞으로도 통할 것으로 생각하기는 어렵다. 힘들더라도 여러 가지 사정을 고려한 과학적이고 세밀한 투자 방식이 필요함은 당연하다.



 땅값 상승 ‘지가 3승 법칙’

 토지는 환금성이 떨어진다는 내재적 한계 이외에도 단기간에는 어떤 가시적 성과를 얻기가 어렵다. 따라서 장기적인 안목이 요구되기 때문에 다른 투자 대상보다 조금 다른 마인드를 가질 필요가 있겠다.

 토지 가격 상승을 그래프로 그려 보면 완만한 형태를 취하기보다 순식간에 급등하다가 그 가격이 상당 기간 지속되고 또다시 어느 한 순간 급등하는 계단 형태를 보이곤 한다. 그래서 흔히 ‘지가 3승의 법칙’이란 표현을 사용한다. 이는 개발 계획 발표시 3배, 공사 착공시 3배 그리고 준공시 3배가 뛴다는 의미다.

 원주민이 개발 이익을 가져가지 못하는 것은 초기의 조금 오른 가격에 쉽게 토지를 양도하는 현상에서 비롯된 것이다. 1000원짜리 땅이 하루 아침에 3000원, 4000원으로 뛰어 팔았지만 더 큰 이익이 뒤따르는 것을 몰랐던 탓이다(지금은 계획 발표시 이후 단계까지 가격이 올라버리는 수가 많아 지가 3승의 법칙도 희석되고 있지만 아직도 시사하는 바가 크다). 그러나 세 단계의 이익을 모두 챙길 수 있을 정도로 장기 투자가 말처럼 그리 쉬운 것은 아니다. 계획이 계획대로 진행된다는 보장도 없는 마당에 이미 이익을 보았다면 더 큰 이익을 위해 기다려야 하는지 판단하기가 쉽지 않다.

 행정수도 이전이 좋은 예다. 행정도시를 만든다는 계획이 진행되고 있으니 망정이지 위헌 결정으로 무산되었다면 어떤 결과를 가져왔을까. 상당한 이익을 보았다고 자족하든지, 아니면 미래의 가능성을 보고 계속 보유할 것인지는 전적으로 투자자의 결정에 달려 있다. 하지만 지가 추세를 살펴보면 장기간 보유하는 편이 좋은 결과를 가져왔다고 할 수 있다. 소 한 마리 값의 땅이 지금은 수십 배가 오른 경우가 허다하듯 말이다.



 땅은 닳거나 없어지지 않는다

 토지 투자를 할 때 최우선적으로 고려해야 하는 것은 도로다.

 도로에 접하지 않는 맹지(盲地) 여부는 물론 도로 사정이 어떤지는 건축에 있어 필수적 요소이며 토지 가격에 가장 직접적인 영향을 미친다. 경부고속도로를 따라가면 돈이 보인다는 말이 괜히 나온 말이 아니다. 서해안고속도로가 개통되면서 인근 땅들이 펜션 투자처로 부상한 것이 이를 입증한다. 또 산간 오지에 새로이 도로가 개설되면서 상전벽해를 이루는 것을 보면 도로가 땅값에 미치는 영향은 실로 막대하다.

 하지만 막연히 도로를 잘 봐야 한다는 말로는 미흡하다. 도로변 토지는 비싼데 새로운 도로가 개설되면 기존 국도변 상권은 급격히 쇠퇴하는 경우가 잦기 때문이다. 주변의 도로 신설 계획을 확인하는 것은 물론, 현재의 도로 여건으로 볼 때 도로 개설 가능성은 없는지 판단할 필요가 있다. 기존 도로를 확장하기보다는 보상비가 싼 지역으로 도로를 신설하는 경우가 많았다는 점도 참조할 만하다.

 다음으로 토지 투자에서는 낙관적인 자세가 특히 필요한 분야다. 지금 경기가 좋지 않다고 하며 옛날이 좋았는데라는 말들을 많이 한다. 하지만 불과 몇년 전만 하더라도 여전히 힘들다며 언제나 경기가 좋아지려나라고 한숨을 쉬고 있었다. 부동산도 마찬가지로 ‘너무 비싸 그 가격에 누가 살까’ 하는데 시간이 흐른 뒤에는 ‘그때 샀어야 했는데’ 하고 후회한다. 물론 그동안 비정상적으로 오른 부동산 가격이 문제이고 앞으로는 다를 것이란 전망을 할 수도 있다.

 이런 식의 사고라면 부동산에 투자할 이유가 없다. 하지만 상위 1%가 50%의 땅을 갖고 있다는(대기업이 그만큼 많은 땅을 소유한 탓이겠지만) 통계 수치나 종합토지세(토지분 재산세)를 내는 사람은 얼마나 될까라는 생각에 미치면 땅이 갖는 의미가 새롭게 다가온다. 과연 개발될 수 있을까 하는 비관론을 갖고 있다면 토지를 구입하기는 힘들다.

 환금성이 떨어지는 토지는 매각을 하려 해도 매수자를 만나기가 쉬운 것이 아니다. 어쩌다 나타난 매수인에게 끌려가기 쉬운 데다 조급한 마음에 적당한 선에서 물러나고 싶은 심정이 들게 마련이다. 따라서 토지 투자를 하려면 성급한 태도는 금물이다.

 토지 소유자가 가장 싫어하는 것은 보상이다(환지 방식은 이제는 거의 사용되지 않아 논외로 한다). 자기 땅의 일부만 수용된다거나 계획의 부근이라면 금상첨화다. 하지만 자기 땅 전체가 수용되는 경우라면 천정부지로 뛰는 주변 땅값에 배가 아파도 보통 아픈 일이 아니다. 예전과 비교하자면 점차 현실에 맞게 보상을 해주는 경향을 나타낸다. 하지만 보상가격이란 것이 표준지 공시지가를 근거로 나온 감정가이기 때문에 주변 시세와 큰 차이를 보이게 마련이어서 소유자 입장에서는 눈 뜨고 도둑맞았다는 생각을 지우기 어렵다. 그렇다고 법에 호소해 봤자 ‘개발이익은 권리가 아니라 반사이익에 불과하기 때문에 보상받을 수 없다’는 판례가 확고하기 때문에 행정소송을 제기하더라도 책정된 보상가격에서 크게 벗어나기 힘들다.



 감정가는 표준지 공시지가로

 그러나 생각을 바꿔보면 수용되는 것도 결코 나쁜 일만은 아니다. 무슨 말도 안되는 얘기냐며 반론을 제기하는 사람들도 많을 것이다. 하지만 평소에는 시세가 어느 정도 나간다니까 자족하며 살겠지만 덩치 큰 물건을 소화하기란 쉬운 일이 아니다. 따라서 매각을 시도할 때에는 당초 생각했던 가격보다 적은 금액을 손에 쥐는 것이 보통이다. 개발 계획이 없다고 가정하면 수용(형식은 주로 협의 양도를 취하지만)할 때 주어지는 보상금 수준보다 많이 받을 수 있다는 보장은 없는 셈이다.

 수용되지 않는 토지의 경우 개발이익까지 고려한 가격이 형성되기 때문에 상대적 박탈감이 들게 마련이다. 그래서 아무리 개발이익은 권리가 아니라고 해서 보상을 하지 않지만 당장 비교 사례들이 나타나기 때문에 이주자택지, 협의양도인택지, 생활대책용지, 국민주택채권 등의 형식을 통해 간접적인 혜택을 주고 있다. 이런 혜택을 제외하고도 조세특례제한법에 의한 양도세 감액이나 대체 토지를 구입할 때 취득세, 등록세 감면 등은 비록 큰 금액은 아닐지라도 눈에 보이지 않는 이익이기도 하다.

 이런 직간접적인 혜택 이외에도 상속이나 증여를 생각하면 부동산 구입시 자금 출처 조사에 긴요하게 사용될 수도 있다. 즉 부동산을 취득할 때 대부분은 공시지가를 기준으로 신고하기 때문에 이에 맞춰 증여를 하면 공시지가와 보상가격만큼을 이용할 수도 있는 것이다. 예를 들어 공시지가 1억원이고 예상 보상가격이 1억5천만원이라 하자. 1억5천만원에 매매를 해도 공시지가 1억원에 상당한 증여세를 맞추고 후일 1억5천만원을 보상받으면 다음 거래에서는 1억5천만원이라는 증거 자료를 남길 수 있다. 물론 소유자 입장에선 수용은 피하고 싶은 최악의 시나리오임에는 분명하다.

 세부적인 내용으로 한 가지만 짚고 넘어가자. 가장 오해하기 쉬운 것이 공시지가가 아닌가 싶다. 즉 공시지가가 높으면 보상가격도 높을 것으로 생각해 공시지가 이의신청을 통해 높이려 한다.

 결론부터 말하면 절반은 맞고 절반은 틀린 얘기다. 감정가격을 산출할 때 기준은 공시지가가 분명한데 좀더 정확히 표현하면 표준지 공시지가다. 흔히 말하는 개별 공시지가는 표준지 공시지가를 근거로 산출된다. 단적으로 표현하자면 양도세를 계산할 때 기준이 될 뿐이고 감정의 근거가 되는 것은 아니어서 개별 공시지가를 올린다고 감정가격이 높아지는 것은 아니다. 더구나 이미 감정가격이 나온 상태에서는 개별 공시지가를 높여 봤자 양도세만 더 부담하는 꼴이다.

 그리고 보상은 가능하면 5월 이전(예전에는 6월 이전)에 받는 게 좋다. 공시지가 고시일이 5월31일(예전 6월30일)이므로 6월 이후에는 새로 고시된 공시지가로 양도세를 계산해야 한다. 따라서 오른 가격만큼 양도세를 더 부담해야 한다. 더구나 7월 이후에 받는다면 토지분 재산세(기존의 종합토지세)까지 내야 하기 때문에 더 손실을 입는 경우가 생긴다.



 ‘화려한 개발 계획’은 함정

 보상 받을 때 주민들의 성원으로 그 해 전폭적인 공시지가 인상과 함께 보상도 7월 이후에 이뤄져 실제 보상가격이 그 해 고시된 공시지가 이하인 극단적인 경우가 있었다. 결국 기준시가보다 실거래 가격인 보상가격으로 양도세를 계산하는 것이 그나마 양도세를 적게 내는 길이었고, 더구나 (얼마 안되는 금액이지만) 종합토지세까지 물어야 했기 때문에 눈물 나는 사례였다. 결론적으로 보상이 한 달만 빨리 이뤄졌어도 종합토지세를 물지 않아도 되며, 작년도 공시지가가 기준이 되어 기준시가로 양도세를 계산하게 되어 양도세도 많이 줄일 수 있었을 것이다<보상가격:5억원, 보상시 공시지가:5억2천만원, 보상 전 공시지가:2억5천만원, 취득시 가격 1억원인 경우 7월 이전이라면 1억5천만원(2억5천만~1억원)의 양도 차액에 대한 양도세를, 7월 이후 공시지가를 기준으로 하는 게 원칙이지만 실거래가인 보상가가 공시지가보다 높아 양도 차액이 4억원이 된다>. 

 인정하고 싶지 않은 일이지만 토지는 운이 많이 좌우한다는 것을 부인하기 어렵다. 묘를 쓸 땅도 없어 지게로 산을 올랐는데 그만 미끄러져 그 곳에 부모님을 모셨는데 알고 보니 천하명당이라 출세를 했다는 식의 <전설의 고향>에서나 나올 법한 얘기들이 오늘날에도 벌어지고 있다. 그러나 이런 얘기에 현혹돼 운을 기대하기보다 ‘과욕은 항상 화를 부르는 법’이라며 자제하는 자세가 필요할 것 같다. 하자가 없고 적절한 가격으로 구입한 경우라면 경험상 손해를 보지는 않는다. 개발 도면이니 하며 화려하게 장식하여 눈앞에 보여줄수록 현혹되게 마련이다.

 그러나 화려한 이면 뒤에는 기획부동산 같은 사기의 함정이 도사리고 있다는 점을 조심해야 한다. 기획부동산을 통해 구입했다면 구입 당시 가격이라도 받을 수 있겠다는 생각이 드는 땅은 필자는 아직 보지 못했다. 10원짜리 물건을 100원을 주고 샀는데 어느 세월에 100원이 되겠는가.

 문제는 가격인데 토지는 시세를 파악하기가 정말 어렵다. 토지는 ‘집 좀 내놓을게요’라며 의뢰하는 게 아닌 데다 중개업자도 아는 이들을 통해 매물 작업을 하기 때문에 많은 매물을 보유하고 있는 것도 아니다. 지역 유지를 통해 물건 작업을 하기도 하며 거래가 성사되면 이들에게 대가를 지급하기도 한다. 반대급부가 상당하기 때문에 시세가 부풀려진 경우도 많다. 속칭 ‘PC방 가격’이다. 따라서 토지 인근뿐 아니라 멀리 떨어진 중개업소에도 시세를 문의할 필요가 있다. 원론적인 얘기지만 발품을 파는 것에 비례해 시세를 정확히 파악할 수 있으며, 또 그만큼의 대가를 받는 것이 토지다.