부동산007 김지홍 소장의 부동산 파일 ⑤
부동산 관련 기사의 비중이 꾸준히 높아지고 예전에는 다루지 않던 영역까지 소개되지만 대중성이란 제약은 세부적이고 전문적인 부분까지 다룰 수 없는 게 약점이다.
그런가 하면 신문에 기사가 났다면 “이미 한물 간 것이 아니냐”고 비꼬기도 하며 다소 무시하는(?) 태도마저 보이기도 한다. 기사란 어떤 주장을 하는 게 아니라 객관적 사실의 전달이므로 구체적인 사례나 통계 수치가 나와야 기사화할 수 있게 된다. 그러다 보니 시장에선 이미 지나 버린 내용을 싣는 경우가 생기기도 한다. 그렇다고 그 의미가 절감되는 것은 아니라고 생각한다. 오류를 범하는 것보다는 정확한 사실을 아는 편이 낫기 때문이다. 적절한 비유일지는 모르겠지만 증권가에 나도는 속칭 ‘찌라시’는 한 발 빠른 정보이긴 하지만 사실을 그대로 반영한 것이라고는 할 수 없다. 이에 반해 기사는 신뢰도가 높다. 그리고 기사를 접하지 않은 사람들보다는 다소 앞선다는 장점이 있다.
부동산 공부는 ‘정보 스크랩’부터
부동산을 알고 싶으면 신문 기사 스크랩은 필수다. “어떤 아파트가 좋아요?” “어느 땅을 살까요?”처럼 어느 상품이 유망하고 어떤 지역의 개발 가능성이 높은지 전반적인 부동산시장의 방향은 어디일지 등에 관심이 집중돼 있다. 마치 족집게과외를 받듯 이에 대한 직접적 답변을 해주는 것을 좋아한다. “누가 뭘 샀는데 얼마를 벌었다더라”에만 관심이 있지, 그런 결과에 이르게 된 배경이나 원인은 뒷전이다.
책을 백번 읽으면 그 뜻이 드러난다는 ‘독서백편의자현(讀書百遍意自見)’이란 말이 있다. 스스로 연구하고 생각하는 과정 속에서 부동산에 대한 변별력이 키워지는 것이지, 누가 가르쳐 주는 것은 아니라고 생각한다. 필자를 자주 괴롭히던(?) 분이 있다. 다방면에 관심도 많고 상식도 풍부해 비교적 어려운 경제 용어도 술술 구사할 정도다. 경제학 관련 전공을 했거나 사회 활동을 많이 했을 것으로 추측했는데, 의외로 집안 살림과 남편의 월급을 착실히 저축하는 재미로 살았다는 얘기를 들었다. 그런데 외환위기를 맞아 명예퇴직으로 받은 퇴직금을 (당시에 많은 사람들이 그랬듯이) 남편이 주식투자와 다단계판매로 손실을 입게 되자 주식이 과연 뭔가라는 생각이 들었다고 했다. 답답한 심정으로 아들이 구독하는 경제신문을 펼쳐 봤지만 도무지 무슨 말인지 알 수 없는 용어만 나왔다. 그래도 몇달간 꾸준히 읽고 또 읽다 보니 이런 의미가 아닐까란 생각이 들었고, 고민을 거듭한 끝에 이렇게 하면 어떨까 하는 그림이 그려지기 시작했다고 한다.
하루는 자신이 옳게 생각하고 있는지 확인하기 위해 “이게 이런 뜻이니?”라고 아들에게 물었더니 “엄마가 그걸 어떻게 알았어? 학원 등록했어요?” 하고 감탄하더란다. 아들의 말에 용기를 얻어 1000만원으로 주식투자를 시작했는데 한 달 생활비를 벌 정도로 재미가 쏠쏠했다. 이후 경제신문을 정독하다 보니 주식을 하는 것과 마찬가지로 부동산에 대해서도 나름대로 기준이 생겼다고 했다.
축적된 정보가 ‘투자 안목’길러줘
외환위기 시절 청약통장 무용론이 나올 정도로 미분양 물량은 심각한 문제였다. 아파트나 상가 분양 관련 일을 한다면 밥이나 먹고 살 수 있을까 하고 걱정할 정도였다. 신축 아파트 (미분양 아파트를 주요 목표로 삼았겠지만)를 취득하면 양도세를 감면해 주고 중도금 무이자나 후불제 등 어떻게 하든 미분양 물량을 털어내려는 정부와 업계의 노력이 있었다. 주택의 임대보증금은 간주 임대료를 적용치 않고 월세만으로 소득세를 계산하거나 아예 내지 않는 등 부동산 경기를 살리려는 대책이 시행되기도 했다. 주택임대 사업도 같은 맥락으로 취득세·등록세와 양도세 감면을 내걸었고, 이 사업이 좋은 이유와 투자 수익 관련 기사들이 연일 나올 정도였다. 필자가 그 분을 알게 된 것도 이 무렵 주택임대 사업을 통해서였다. 정식으로 사업자등록을 하고 주택임대 사업을 한 것은 아니고 상계동의 아파트 2채를 매입하는 것으로 결론지었다. 당시 여건상 매입임대사업자의 요건(5채 이상)을 갖추지 못할 이유는 없었지만, 언제 정책이 변할지 모른 데다 장기간 보유할 자신이 없었기 때문이다. 그리고 주요 목적은 다달이 나오는 주택임대 수입이었지만 소형에 대한 선호도가 높아지지 않을까 하는 예상에서였다.
2년여 뒤인 2002년 초반 아파트를 팔았는데 다음은 어떤 아파트가 좋을까라는 질문을 갖고 만났다. 2001년 아파트 가격이 급등했고, 특히 소형 평형을 중심으로 이뤄져 짭짤한 시세 차익을 거둔 후였다. 강남을 중심으로 단기에 너무 가격이 많이 오르다 보니 이제부터는 가격 조정을 받을 것이란 예상이 지배적이어서 당장 강남권에 들어가도 좋을지에 대한 판단이 서지 않는다는 것이었다.
당시 필자는 떨어진 부동산 가격이 회복한 것이라 오르면 올랐지 떨어지지 않을 것 같다는 조금 다른 생각을 갖고 있었다. 결론적으로 말하면 반은 맞고 반은 틀린 셈이다. 익히 알고 있듯이 사상 최대의 폭등을 거듭한 한 해가 됐으니 말이다.
그때 상담을 원했던 것은 은마아파트였는데 의견이 서로 달랐다. 강남권은 특히 언론의 조명을 받는 곳이라 뭇매를 맞기보다는 조금 관심이 떨어지는 지역이 좋겠다는 것이 필자의 의견이었다. 아울러 강남 저밀도지구 중 반포나 잠실을 추천했고, 개인적으로는 네임 밸류가 높은 반포 쪽이 끌린다고 말했다.
반면에 그녀는 “반포 아파트가 좋다는 것은 누구나 알고 있는 사실이다. 사실 은마아파트에 대한 얘기가 많이 나오면서 유명해졌지만 예전에는 사람들이 잘 모르는 지역이 아니었느냐?”며 “지금처럼 계속 언론의 조명을 받다 보면 우리나라에서 모르는 사람이 아무도 없을 것이며 집값에도 좋은 결과가 되지 않겠냐?”고 자신의 생각을 밝혔다. 결과론이긴 하지만 그녀의 판단이 옳았다고 생각한다. 당시만 해도 커뮤니티는 아파트 가격을 결정하는 요소로 크게 부각되지 않던 시절이었다. 그녀의 판단대로 이후에도 연일 은마아파트로 지면이 도배되다시피 하다 보니 ‘강남=재건축=은마’라는 개념이 생길 정도였으니 말이다.
‘틀린 전망, 예측 잘 활용하라’
글을 읽을 때 행간의 의미를 읽으라고 했다. 행간의 의미란 누가 가르쳐 줄 수 있는 영역이 아니라 끊임없이 사고하는 과정에서 스스로 터득해 나가는 과정이다. 현대 사회는 정보의 홍수 시대라 부족한 것이 문제가 아니라 어떻게 간추리고 자신의 것으로 만들 수 있느냐가 중요한 일이다.
부동산 기사를 내 것으로 만드는 방법으로 가장 좋은 것은 기사 스크랩이다. 처음에는 기준을 세우는 게 힘들다. 일단은 관심 사항이 아니고 당장 이해를 하지 못하는 부분이 있더라도 모든 내용을 빠짐없이 담도록 한다. 일정 시간이 흐르면 나름대로 요령이 생기게 된다. 예컨대 부동산의 종류를 기준으로 아파트, 상가, 토지로 구분해서 스크랩을 해본다.
한 달 정도 지나면 자신도 모르게 어느 정도 부동산 용어에도 친숙해져 있고 기사 제목만 봐도 무슨 내용일지 대충 짐작할 수 있는 경지에 다다르게 된다. 이 시기가 되면 예전에는 어떤 내용들이 기사화됐을까 슬슬 궁금해지기 시작한다. 각종 부동산 사이트들을 보면 지난 기사를 모아놓고 있는데 처음부터 모든 내용을 보기에는 너무 시간과 노력이 필요하므로 제목 위주로 살펴보자. 제목만으로도 기사 내용을 대충은 알 수 있는 경지이니 특별한 것이나 관심 사항 부분만 점검해도 부동산시장 향방이 대충 그려질 것이다. 현재 모습과 얼마나 차이가 있는지, 정책의 흐름은 어떤 경로로 변천해 오고 있는지, 당시에 관심을 끌던 이슈가 어떤 운명을 맞게 되는지에 대한 정리와 함께 객관적 시각으로 바라볼 수 있는 힘이 길러지게 된다.
그런데 과거 기사를 스크랩하라고 하면 “부동산 가격이 떨어진다는 전망이 많았는데 전문가란 사람들이 이렇게 틀려요?”라는 대답을 하는 경우가 많다.(심지어 전망치와 실제 가격 상승률의 차이를 구체적으로 보여주기도 한다.) 그러면 “점쟁이도 틀리는데 미래를 예측하고 전망한다는 것이 쉬운 일이냐?”고 말하곤 한다. 부동산 가격은 장기적으로 보면 계속 상승해 왔다. 오히려 가격이 떨어질 것이라고 말할 수 있는 자체가 대단한 용기를 필요로 한다. 오늘은 이런 말, 내일은 저런 말로 말을 바꾸는 것보다 지금은 비록 틀릴지는 몰라도 꾸준히 한결같은 주장을 한다면 그런 전망이 나오게 된 이유와 배경에 대해 연구해 보는 것도 좋은 방법이다.
기사를 쓰는 것은 사람의 일이라 오보가 없을 수 없다. 명백한 오보는 시정하고 바른 방향으로 수정할 수도 있다. 필자의 실수로 오보가 나간 적이 있었다. 간주임대료 얘기다. 보증금에 대해 정기예금 이자율 상당의 임대료가 나오는 것으로 간주해 소득세를 부과한다. 그리고 10%가 부가가치세로 부과되는데, 임대사업자들의 불만이 대단히 많은 부분이다.
보증금은 채무의 성격을 지닌 것인데 간주임대료 자체가 부당하다고 말하는 이도 있는데, 특히 부가가치세는 담세자와 납세자가 불일치하는 간접세인데 임차인이 부담하는 것이라면 몰라도(월세에 대한 부가세는 임차인이 부담한다) 왜 집주인이 부가세를 내야 하느냐는 것이다.
마침 간주임대료에 대한 부가세를 임차인에게 부담시킨 사례에서 “부가세는 임차인이 부담하듯이 간주임대료에 대한 부가세도 임차인이 부담하는 것이나 관행상 임대인이 내는 것”이라고 설명했다. 절대적인 액수가 많은 게 아닌데도 이런 분쟁이 나타난 것을 보고 어려워진 경제 여건을 반영하는 사례라 생각하여 기사화했는데 결과적으로 오보가 되고 말았다.
경제 기사 맹신은 삼가야
부가세법이나 시행령, 규칙에는 간주임대료를 누가 내는지에 대한 규정은 없다. 그래서 부가세니까 임차인이 내겠지라고 생각했다. 필자가 아는 공인회계사도 “임차인이 맞는 것 같은데”라고 해서 미처 의심하지 않았다. 그런데 국세청의 부가가치세법 기본 통칙에 의하면 “임대인 부담이 원칙이나 약정에 의해 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있다”는 규정이 있었다. 오보가 나간 이후 정정 기사가 나갔지만 개인적으로 매우 부끄러웠고 법인세 담당이라지만 명색이 회계사가 그것도 모르느냐며 핀잔도 주었지만 아직까지 황당한 규정이라고 생각한다. 오보 사건을 경험하고 나니 기사를 쓰기까지 기자들이 얼마나 신중을 기할 것인지에 대한 생각과 함께 오보 자체를 비난하기에 앞서 원인과 배경에 더욱 관심을 기울이게 됐다.
문제는 잘못된 정보가 그대로 굳어져 버리는 일이다. 대표적인 사례로 상가건물임대차보호법을 들고 싶다. 상가에 관한 관련 법률이 미미했기 때문에 처음 입법예고 되었을 때부터 많은 사람들의 관심을 끌었다. 그런데 어디서부터 잘못됐는지는 모르겠지만 ‘5년간 임대 보장’이란 문구가 많이 등장했다. 정확히 표현하자면 일단 임대차보호법 적용 대상인 상가여야 하고 계약 기간은 1년 이상으로 5년 동안 계약을 경신할 수 있는 것이다.
구체적 요건의 설명 없이 무작정 5년 보장이라고 하니 계약 기간이 5년이 되는 것으로 대다수의 사람들이 오해해 5년치 임대료 인상분을 한꺼번에 올리자는 분위기가 형성됐다. 법 시행 전후를 기점으로 100% 이상 인상된 경우가 허다할 정도로 상가 임대료가 폭등세를 보였다(물론 상가임대차보호법 이외에 당시의 경기 여건, 월드컵 특수, 외환위기 때 하락한 임대료 회복 등 복합적 원인이 작용했겠지만). 이러한 가장 큰 원인은 상가보호법에 대한 철저한 오해를 들고 싶다. 심지어 아직까지도 “상가는 5년 계약이 보장되죠?”라고 묻는 경우를 보면 한 번의 오해가 얼마나 뿌리깊이 남아 있고 이것을 수정한다는 것이 얼마나 어려운 일인지를 생각케 한다.
한 가지 더 언급하고 싶은 부분은 ‘일반화의 오류’나 ‘논리의 비약’을 발견하고 이에 대처할 힘을 기르자는 것이다. 일반화의 오류는 부분적으로 맞는 사실을 성급히 전체에 적용함으로써 나타나는 것으로 혈액형을 예로 들 수 있겠다. B형은 변덕쟁이라거나 O형은 성격이 좋다는 식은 우연히 부분적으로 맞는 경우도 있을 수 있지만 모든 경우에 타당하다고 할 수는 없다. 혈액형 같은 것은 가십거리로 여기고 심각하게 고민하지 않아도 되는 일이지만, 부동산 영역에서 우리는 과도하거나 성급한 일반화의 오류에 빠져 있는 경우를 의외로 자주 접한다.
좋은 아파트를 고르는 조건으로 역세권, 대단지, 브랜드 가치, 교육 환경, 편의,시설, 조망권 등을 들고 있다. 지금은 대형 평형 위주로 가격 상승이 전개되고 있지만 불과 얼마 전까지만 하더라도 ‘역세권 중소형’이란 표현이 지배하고 있었다. 5억원짜리 물건보다는 1억원짜리의 수요자가 많은 법이라 중소형이 좋다는 것이다. 그런데 주택시장을 규제하다 보니 허접한 여러개보다는 똘똘한 하나가 낫다는 결론에 이르렀고, 시장도 이에 반응함으로써 소형에서 대형으로 선호도가 변했다.
정보를 분석해야 안목 생긴다
조망권에 대한 논리의 비약도 눈에 띈다. 한강변의 아파트 가격이 높은 이유를 조망권으로만 설명하기 일쑤다. 20여년 전에는 조망권이란 표현 자체가 낯설었을(일조권이란 표현도 익숙하지 않았을 텐데) 것이고, 더구나 남향을 선호하는데 그렇다면 강남이나 오히려 한강조망권은 허구이며 마이카 시대에 강변로를 이용하거나 고속도로를 진입하기에 좋은 위치이기 때문에, 즉 교통 여건이 좋아서라고 원인을 분석하는 것이 합리적이라는 생각이다. 조망권의 가치를 폄하하자는 의도는 없다.(오히려 조망권도 재산적 가치를 가진 것으로 단순한 반사적 이익이라기보다 권리로서 보호해 줘야 한다는 게 개인적 생각이다.) 하지만 조망권이 부각된 원인과 배경을 재고하는 자세가 필요하다.
시간이 흐름에 따라 관점이나 유행은 변한다. 원인이 변하기 때문이다. 따라서 당시의 관점이 무엇인지를 살피기에 앞서 자신만의 분석력을 기르는 게 필요하다고 생각한다. ‘A는 B다. B는 C다. 그러면 A는 C다’란 삼단논법은 가장 많이 사용되는 수법이다. 대전제와 소전제가 타당해야 올바른 결론 을 내릴 수 있기 때문에 그 전제가 옳은지를 생각해 봐야 한다.
잠실 재건축에 관해 많은 얘기가 있으니 이를 예로 들어보자. 재건축을 하면 철거가 된다. 주민들은 인접한 곳에서 집을 구해야 한다. 그러므로 재건축으로 인한 이주 수요로 주변의 전세 가격이 올라갈 것이다. 맞는 얘기일까. 부분적으로 맞는 얘기이며, 이런 내용이 기사화한 적도 있다. 그런데 달리 생각해 보자. 잠실 재건축 아파트는 주변 다세대나 다가구 주택보다 훨씬 비싸다. 하지만 그 아파트에 사는 주민들이 모두 소유자는 아니다. 오히려 낡고 오래 된 데다 평수가 작은 아파트들이라 전세 가격이 낮다. 집주인에게서 받은 전세보증금으로 주변 다세대나 다가구 주택의 전세 보증금을 맞출 수 없다. 그렇다면 이주 수요는 미미하다고 할 수 있으며, 전세 가격에 영향을 미칠 정도는 아니라는 것이 타당한 전망이 된다.
시험에 대비하기 위해 일목요연하게 정리된 요약집을 구하려 애쓴 경험이 있을 것이다. 하지만 가장 좋은 것은 삐뚤삐뚤해도 자신이 직접 만들고 정리한 요약집이다. 이 글의 주제를 한마디로 표현하면 ‘독서백편의자현’이다. 경제 기사를 맹목적으로 따르거나, 또 ‘죽은 정보’라고 무시하지도 말자. 널린 정보를 내 것으로 만드는 일이 ‘부동산 고수’가 되는 첫걸음이다.