Part1
투자 유망 국가 &
국가별 세제 및 투자비용
투자 유망 국가
미국·캐나다·중국·두바이 급부상
투자자의 투자성향에 따라 투자 유망 국가도 달라질 수 있지만 최근 논란이 되고 있는 ‘글로벌 부동산 버블’ 우려를 감안하면 미국, 캐나다 등 OECD 선진국이 현재로선 가장 안전한 투자처로 뽑히고 있다.
선진국이 안전하다고 수익이 낮은 것은 결코 아니다. 부동산 가격 상승률은 오히려 국내보다 월등히 높다. 실제로 IMF에서 조사한 주요 선진국과 한국의 주택가격 상승 추세(2000년 12월~2006년 4월)에 따르면 미국, 일본, 영국 등 주요 16개국의 조사기간 주택가격 누적상승률은 155.9%를 기록했다. 이에 반해 같은 기간 우리나라의 주택가격 상승률은 선진국의 1/4수준인 41.1%에 불과했다. 국내에서 집값이 가장 많이 오른 서울 강남 3개구를 포함한 한강 이남의 경우도 같은 기간 주택가격 상승률은 89.6%로 주요 선진국에는 크게 못 미쳤다.
중국, 두바이 등 급성장하고 있는 이머징마켓과 중동 국가도 유망 지역으로 급부상하고 있다. 다만 경제 급성장과 함께 부동산 가격도 많이 올라 변동성이 클 수도 있다는 지적이다.
김홍직 KTB자산운용 부동산 금융 팀장은 “중국 등 신흥 시장과 두바이 등 일부 중동 지역도 경제성장과 함께 부동산 수요도 늘어 높은 수익을 거둘 수 있다”며 “하지만 그동안 높이 오른 만큼 변동성도 증가될 수 있어 가급적 초기 투자는 변동성이 적은 미국이나 일본, 유럽 등 선진국 시장 위주로 투자하는 것이 바람직하다고 본다”고 말했다.
미국 중남부 지역 투자메리트 높아
해외 부동산 투자와 관련, 국내에서 가장 관심을 모으는 곳은 단연 미국이다. 미국 내에는 한인밀집지역이 많고, 부동산 가격 상승률도 높아 투자와 이주를 동시에 고려할 수 있기 때문이다. 미국은 최근 2년간 약 130%의 부동산 가격 상승률을 기록하고 있다. 지난 2년간 국내 부동산 가격 상승률이 약 70%인 점을 감안할 때 거의 2배에 가까운 상승률이다.
미국 내에서도 텍사스주 등 중남부 지역이 최근 투자 유망 지역으로 부각되고 있다. 지난 2년간 미국 부동산이 최고의 호황을 누렸음에도 불구하고 택사스주를 비롯한 조지아주, 알라배마주 등 중남부 지역의 상승세가 약해 버블 우려가 적다는 평가다.
해외 부동산 전문업체인 루티즈 코리아가 조사 집계한 미국의 부동산 가격 상승률을 살펴보면 지난 한 해 동안 미서부가 18.75% , 미동부가 17.81%의 상승률을 보인데 반해 미중남부 지역은 6.66%를 기록했다. 이는 전체 평균상승률인 12.95%에도 크게 못 미치는 수치다.
미중남부 지역 중 특히 애틀랜타, 휴스톤 등이 투자가치가 높은 도시로 떠오르고 있다. 지난해 애틀랜타는 5.43%, 휴스톤은 3.74%의 부동산 가격 상승률을 기록, 중남부 지역 평균에도 못 미쳤다. 휴스톤과 애틀랜타는 상대적으로 타 도시에 비해 저평가되기도 했지만 향후 발전 가능성도 높다.
이승익 루티즈코리아 사장은 “휴스톤은 온화한 기후와 낮은 생활물가로 인해 타주로부터 급속히 인구가 유입되고 있다. 실제로 지난 1990년 160만 명에서 2000년 195만 명으로 약 19.8% 인구증가율을 기록했다”며 “이는 미국 도시 중 세 번째로 빠른 인구증가율이다”라고 말했다. 그는 또 “휴스톤 지역의 경제현황을 살펴보면 텍사스주정부의 세 부담 완화와 타 주에 비해 낮은 물가, 저렴한 회사 운영 비용 등의 메리트가 있어 많은 대기업들이 휴스톤으로 이전했고 지금도 활발히 진행 중이다”며 “<포춘> 발표에 따르면 세계 500대 기업에 속하는 기업들 중 약 30여 개가 휴스톤에 위치해 있어 고용 시장 전망도 밝다”고 덧붙였다.
캐나다· 중국· 두바이도 관심
한국인의 주요 이민 희망 국가인 캐나다, 호주, 뉴질랜드 등도 해외 부동산 투자처로 관심을 모으고 있다. 이중 오일산업으로 경제에 탄력이 붙은 캐나다가 투자 유망 국가로 꼽히고 있다. 캐나다 내에서도 밴쿠버와 캘거리가 높은 주택가격 상승률을 기록하면서 투자 유망 도시로 부각되고 있다.
캐나다 주요 도시의 단독주택 가격 상승률을 보면 2005년 4분기 밴쿠버와 캘거리는 전년 동기 대비 각각 11.6%, 15.5% 올랐다. 2006년에도 각각 10%, 13% 정도의 상승세가 예상되고 있다. 이미 두 도시의 주택 평균매매가격은 지난 2월에만 7% 정도 올라 이 추세라면 예상보다 훨씬 높은 상승도 가능하다는 전망이다. 특히, 캘거리는 밴쿠버와는 달리 아직도 집값이 싸서 큰 부담이 없고, 오일산업과 관련한 탄탄한 경제성장과 함께 고소득층 인구증가로 수요가 많다는 점이 호재로 작용하고 있다. 다만 주택가격이 단기간에 너무 올라 변동성이 클 수도 있다는 것이 단점으로 지적되고 있다.
임채광 루티즈코리아 리서치센터 팀장은 “캐나다는 오일샌드 개발에 따른 경제성장으로 부동산 시장 전망이 좋다”며 “특히 캘거리가 있는 앨버타주는 오일샌드 지역으로 본격적인 개발과 함께 부동산 시장도 탄력을 받을 수 있을 것”이라고 밝혔다.
경제 급성장으로 부동산 가격이 가파르게 상승하고 있는 중국도 투자 유망 국가로 뽑히고 있다. 부동산 전문가들은 중국의 부동산 가격 상승률이 매우 높아 변동성도 클 것으로 예상되지만 펀드멘털(수급)에는 변함이 없는 만큼 상승 추세가 이어질 것이라는 전망이다. 특히 2008년 베이징올림픽이 개최되기까지 중국 부동산은 중요한 재테크 수단이 될 것으로 내다봤다.
중국 내 투자 유망 지역으로는 도시 발전 가능성이 높은 선전과 상하이 등이 꼽혔다. 중국사회과학원 재무소와 부동산 전문가 100명이 공동으로 전국 50개 중대도시를 조사한 결과 선전과 상하이, 톈진이 주택과 상업용지, 공업용지의 투자 잠재력에서 각각 1위를 차지했다. 투자 잠재력이 높다는 것은 투자했을 때 그만큼 수익을 많이 올릴 수 있다는 뜻으로, 투자 잠재력을 좌우하는 가장 중요한 요소는 도시의 발전 가능성이다.
오일머니가 넘쳐나는 중동에서는 경제특구 개발이 한창인 두바이가 투자 유망 지역으로 뽑히고 있다. 특히 두바이는 시세차익은 물론 높은 임대운용 수익을 기대할 수 있는 투자처로 각광받고 있다. 두바이에 진출해있는 국내 기업에 따르면 지난 한 해 동안 현지 임대료는 전년도에 비해 평균 40% 가량 급등했고 올 들어서만도 3월말까지 약 15% 정도 상승했다. 현재 비즈니스베이 내 40평 아파트의 경우 연간 임대료가 3900만~4700만원(15만~18만디람(Dh))선이다. 오피스는 위치와 층수에 따라 차이가 커 40평의 경우 연간 임대료가 1억~1억3000만원선. 분양가격은 아파트의 경우 평당 1100만~1300만원 선이며 오피스는 평당 1250만~1900만원 정도다. 결과적으로 연간 임대소득률이 아파트는 분양가대비 10% 안팎, 오피스는 이보다 많은 17~20%대에 이른다. 이에 비해 임대소득세는 수익금의 5%에 불과하다.
손흥국 디세코건설 전무는 “경제인구가 부족한 두바이는 경제특구를 중심으로 외국인에게 다양한 세제혜택을 주고 자금을 흡수하고 있다”며 “인구 유입 속도에 맞춰 부동산 가격도 앞으로 3년간은 상승세가 이어질 것”이라고 전했다.
국가별 세제 및 투자비용
세법따라 다양한 투자전략 가능
각국마다 세법도 다양해 해외 부동산에 관심이 있는 투자자라면 꼭 현지 세법을 짚고 넘어가야 한다. 이를 잘 활용한다면 절세의 방법이 될 수 있지만, 그렇지 않을 경우 낭패를 볼 수도 있다. 다음은 꼭 알아두어야 할 주요 투자 유망 국가들의 세법이다. 국가별로 세법도 큰 차이가 있어, 이에 따라 투자자들은 다양한 투자전략을 짤 수 있다.한편 두바이의 경우 경제특구 내 부동산을 취득할 경우 거래세(매매가의 2%)만 있을 뿐 여타 관련 세제가 없어 세 부담이 가장 낮은 곳으로 나타났다.
미국
미국의 경우 주마다 세법에 차이가 있다. 한국인들의 투자가 활발한 미국의 캘리포니아주의 부동산 거래관련 세금을 살펴보면 먼저, 국내와 비교했을 때 부동산 취득에 따른 취득세와 등록세가 없어 주택 구입자에게는 상당히 매력적이다. 또한, 종합부동산세의 개념도 없다.
이에 반해 재산세는 국내보다 조금 높은 약 1%를 연 1회 납부해야 한다. 양도소득세의 경우 보유기간이 1년 미만인 경우는 일반소득에 합산하여 과세하고 보유기간이 1년 이상인 경우는 별도소득세율을 적용하는데 최고 15%의 세율을 적용한다. 일반소득세율(5만~1833만달러)이 15~35%라는 점을 감안하면 부동산을 1년 이상 보유하는 것이 세율적인 면에서 유리하다. 주거용 주택의 경우 소유주가 최근 5년 동안 2년 이상 거주 시 결혼한 부부의 경우 양도차익의 50만달러, 독신자의 경우 25만달러까지 양도소득세가 면제된다. 하지만 주택 임대소득을 올린 경우는 양도세 비과세 적용이 안 될 수도 있다.
캐나다
일반적으로 캐나다는 취득세로 5만5000달러 이하는 실거래가의 0%, 25만달러 이하는 1%, 40만달러 이하는 1.5%, 40만달러 초과할 경우 2%를 납부한다. 그러나 캐나다는 거주기간에 따라 주택 구입세가 줄어드는 혜택이 있다. 재산세는 약 1% 이다.
양도차익에 대해서는 소득세를 납부해야 한다. 이 소득세는 개인소득과 합산하여 누진율을 적용하기 때문에 개인 소득에 따라 개인별로 다르다. 소득별 세율을 살펴보면 약 7700달러까지는 면세, 약 3만2000달러까지는 16%, 약 6만5000달러까지는 22%, 약 10만5000달러까지는 26%, 10만5000달러 초과 시에는 29%의 세율이 적용된다. 신규주택의 경우는 추가로 물품구입세(GST)세 7% 부가된다. 단, 1년 이상 거주할 경우 2.5%를 다시 환급받는다. 캐나다에는 1가구1주택자에 대한 세금면제 혜택이 있지만 외국인 투자자에 대해서는 이 같은 1주택자 면세혜택이 적용되지 않는다.
영국
영국은 우리나라와 달리 취득세와 종합부동산세가 없다. 등록세의 경우 부동산의 유형과 금액에 따라 1~4%정도의 세율이 적용되는데 대부분의 주택은 1~1.5% 정도가 적용된다. 재산세의 경우 주택가액의 약 1%가 적용되는데 우리나라와 다른 특징은 납세의무자가 소유주가 아닌 거주자라는 점이다. 또한 학교 및 학위 졸업 또는 수료 때까지 직업을 가질 수 없는 전일제 학생이 거주자일 경우는 재산세 납부의무가 면제된다.
양도소득세의 경우 실거래가를 기준으로 양도차익의 20% 또는 40%를 적용하며 대부분의 경우 20%가 적용된다. 거주목적의 1주택의 경우는 양도소득세가 면제된다.
호주
호주 부동산 거래에 적용되는 세금에는 부가가치세가 있다. 부가가치세는 상업용 및 신축주거용 부동산인 경우 10%가 적용되며 기존 주거용 부동산을 매입할 경우는 적용되지 않는다. 양도소득세는 일반소득과 합산하여 과세되며 토지세는 토지가액에 따라 40만달러 이하가 0.4%, 50만달러 이하가 0.6%, 50만달러 초과 시 1.4%가 적용된다. 인지세는 1천만원당 약 12만5000원을 납부한다. 한국과는 달리 호주에는 증여세와 상속세가 부과되지 않는다. 단지, 증여, 상속의 경우에는 통상의 양도가격을 기준으로 인지세만 부과될 뿐이다. 하지만 외국인들에게는 기존 주택 매매가 허용이 안 되며 신규주택의 경우도 50%만 분양된다.
뉴질랜드
뉴질랜드의 경우도 호주와 마찬가지로 기존 주거용 부동산을 구입하는 경우 부가가치세는 적용되지 않는다. 또 외국인들에게는 기존 주택 매매가 허용이 안 된다. 상업용 및 신축주거용 부동산의 경우만 12.5%의 부가가치세가 적용된다. 반면 호주와는 달리 양도소득세나 인지세가 없다. 소득세를 살펴보면 개인의 경우 과세소득에 따라 3만8000달러 이하가 19.5%, 6만달러 이하가 33%, 6만달러 이상은 39%가 적용된다. 법인의 경우는 33%의 단일세율이 적용된다.
중국
중국도 미국과 마찬가지로 지역별로 세법이 차이가 있다. 특히 주거형태와 목적에 따라 세법이 복잡한 것이 특징이다. 상해를 기준으로 할 경우 먼저 취득세는 아파트와 단독주택에 따라 세율이 다르며, 통상 매수인이 이를 부담한다. 주택 보유 시에는 본인이 직접 거주할 경우 세금이 면제되지만 임대할 경우 종합세로 임대료의 5%를 내야 한다. 또 부동산 매각 시에는 아파트의 경우 세금이 면제되는 경우가 많지만 단독주택의 경우 종합세로 양도가격의 5%를 부과해야 한다.
plus tip
사례연구
해외부동산 투자유형 4가지
개인투자자들은 투자목적 및 방법, 규모에 따라 다양한 방법으로 해외 부동산 투자가 가능하다. 최근 사례를 통해 본 해외 부동산 투자유형은 다음과 같다.
자금부담 적은 '협력 투자형'
주변 사람들과 함께 자금을 모아 집이나 오피스를 산 뒤 이를 임대해 수익을 나누는 일종의 사모펀드 방식이다. 자녀 유학 등에 맞춰 주거 목적으로 해외에서 집을 구입하는 실수요자들 사이에서 점차 유행하고 있는 투자 형태다. 실제로 루티즈코리아는 최근 사모펀드 방식의 루티즈공동투자상품을 출시했다. 이 상품의 모집금액은 30억원으로 개인당 최소투자금액은 5000만원이며 운용기간은 3년이다. 이 상품은 미국 휴스톤에 위치한 아파트와 오피스빌딩에 직접 투자해 임대 운용할 예정이다.
세금 부담 줄이는 '절세형'
국내에 다주택자들이 고려하는 투자 방식이다. 해외에서 구입한 집은 다주택자의 주택 수에 포함되지 않는 점을 이용해 여분의 국내 주택을 처분하고 해외 주택을 매입해 무거운 국내 세금 부담을 줄이려는 것이다. 이로써 국내에서는 절세의 효과를 해외 부동산 구입을 통해 시세차익을 얻는 두 마리 토끼를 잡으려는 전략이다. 실제 서초동 44평형 아파트에 사는 박모씨는 최근 초등학교에 다니는 아들의 조기 유학을 위해 미국 로스앤젤레스에 60만달러짜리 집을 구입했다. 주택 구입 자금은 삼성동에 가지고 있던 주상복합 아파트를 처분해 마련했다.
해외 부동산 펀드를 통한 ‘간접투자형’
보다 안전한 투자를 원하는 개인투자자라면 직접투자가 아닌 펀드 등을 통한 간접투자도 가능하다. 해외투자가 활성화 되면서 국내 금융회사들의 움직임이 바빠졌다. 투자자들의 수요에 맞는 해외투자상품을 만들기 위해서다. 미래에셋증권, KTB자산운용은 중국의 주택 및 오피스빌딩에 투자하는 펀드를 내놓을 계획이며, 여타 증권사들도 선진국과 이머징마켓에 투자하는 상품 개발에 한창이다.
노후 대비용 '장기투자형'
해외 주택을 구입한 뒤 귀국하면 입국 시점을 기준으로 3년 이내에 해당 주택을 처분해야 하는 규제가 폐지됨에 따라 장기 소유를 목적으로 해외 부동산 투자를 고려하는 사람들이 늘고 있다. 2년 거주 요건만 채우면 국내에 돌아와서도 해외 주택을 계속 보유할 수 있게 된 점을 이용해 임대 등을 통해 노후에 대비하거나 장차 자녀들에게 상속, 증여할 계획을 가진 투자자들이 관심을 보이고 있다. 이 경우 캐나다, 호주의 경우처럼 증여세가 없는 국가들이 대상이 되고 있다.
Part2
해외 부동산 투자
세제 및 외환송금 관련 Q & A
증여세 없는 국가 부동산도
국내서 세금 물 수 있어
황재규 신한프라이빗뱅크 세무사 kingjaguar@hanmail.net / 임채광 루티즈코리아 리서치본부 팀장 lim2812@rootiz.com
해외 부동산 투자를 고려할 때 가장 먼저 유념해야 할 것이 세제 및 외환송금 관련 문제다. 자칫 하나라도 소흘하면 투자손실은 물론 불법 외환송금 혐의로 처벌을 받을 수도 있다. 세제 및 외환송금 등 해외 부동산 투자와 관련 투자자들이 가장 궁금해 하는 부분을 각 분야 전문가들에게 물어봤다.
Q : 투자용 해외 부동산 송금액 100만달러의 의미는?
A : 재경부가 발표한 해외 부동산 취득제도에 따르면 국내 송금액 기준으로 100만달러까지 투자용 해외 부동산 취득이 가능하다. 이 100만달러의 의미는 국내에서 해외로 송금할 수 있는 기준을 뜻하며 현지에서 대출받은 원리금 상환 금액까지 포함된다. 결론적으로 국내에서 나갈 수 있는 금액의 한도가 100만달러이라는 의미이다. 참고로 해외송금 횟수나 기간에 상관없이 100만달러 한도 내에서는 송금이 가능하고 해외 투자 후 처분하고 국내로 회수한 자금은 초기 투자금액에서 제외된다. 예를 들면 현지에서 50만달러 주택을 취득한 후 차후에 매도 후 국내로 회수한 후에는 다시 100만달러까지 투자가 가능하다,
Q : 해외 부동산 취득에 필요한 서류절차는?
A : 해외 부동산 취득 시 공통적으로 제출해야 하는 서류로는 해외 부동산 취득신고수리서, 신고인 실명확인증표, 부동산 매매계약서, 납세증명서, 주민등록등본과 부동산 감정평가서 또는 분양가격을 입증할 수 있는 서류 등이다. 간단해진 서류절차는 현지 부동산 감정평가서 발급이 어려운 경우 부동산 중개업소 또는 부동산 가격 정보 사이트상에서 분양가격을 확인하는 서류로도 대체가 가능하다. 단, 주거 목적의 경우는 부동산 감정평가서에 한한다.
Q : 부동산 명의 변경은 어떻게 하나?
A : 취득 부동산의 소유권을 양도하는 경우, 양도인은 해외 부동산 처분(변경) 보고서를 지정거래 은행장에게 제출하여야 하며, 양수인은 해외 부동산 취득 절차에 의해 이전 양도인이 취득했던 절차와 같이 신규로 신고수리 절차에 거쳐야 한다.
Q : 주거용과 투자용 중복투자가 가능한가?
A : 원칙적으로 주거용과 투자용 부동산은 중복취득이 불가능하다. 단, 2006년 5월22일 이전 국내 송금액 기준 미화 100만달러 이내의 주거용 주택을 취득한 경우에는 투자용 부동산 취득으로 간주하여 국내 송금합계액 기준 미화 100만달러 이내에서 투자용 부동산을 추가로 취득 할 수 있다.
Q : 해외 송금 시 가계약서를 첨부해야 한다고 하는데 가계약서 작성에 따른 비용은 어떻게 송금을 해야 하나?
A : 해외 송금 가능 여부를 심사하는 서류중 하나가 가계약서이다. 여기서 가계약서의 의미는 일반 부동산 매매계약서 서식을 의미하므로 일반 부동산 중개업소에 비치된 매매계약서를 첨부만 하면 된다. 따라서 먼저 계약금을 송금하지 않아도 됨을 의미한다.
Q : 일정금액 초과 송금 시 국세청에 통보가 된다고 하는데 어떤 절차를 통해 통보가 되나?
A : 주거용과 투자용 모두 송금액 기준으로 30만 달러 초과 시 국세청에 자동통보가 된다. 절차를 살펴보면 지정거래 외국환은행이 미화 30만 달러 초과 부동산의 경우 부동산 취득신고수리서 사본을 첨부하여 매월 20일 국세청장 앞에 서면으로 통보한다.
Q : 비거주자는 이번 해외 부동산 취득제도에서 제외된다는데?
A : 실수요 목적, 투자 목적의 해외 부동산 취득제도는 거주자에 한해 적용됨에 유의해야 한다. 비거주자란 2년 이상 경제활동의 근거가 되는 지역이 국내가 아닌 해외인 자를 의미한다. 비거주자는 위에서 언급한 제도로 해외 부동산을 취득할 수 없고 대외매매지급수단을 통해 해외 부동산을 취득해야 한다. 대외매매지급수단으로 해외 부동산을 취득하려면 해외투자금액 전액에 대해 자금입증을 해야 하고 일반 시중 외국환은행이 아닌 한국은행에 신고수리를 해야 하는 등 거주자보다 절차가 까다롭다.
Q : 이민을 준비 중인데 투자목적의 해외 부동산 취득이 가능한가 ?
A : 불가능하다. 신용불량자, 조세체납자, 해외 이주 수속중인 자는 해외 부동산 취득이 불가능하다. 해외 이주 수속중인 자는 영주권 또는 외국국적취득 확인서를 발급 받은 후 해외 현지법에 따라서 부동산 취득이 가능해진다. 국내 부동산 처분대금의 경우 부동산 소재지 관할 세무서 발행 ‘부동산 매각자금 확인서’를 징구하여야 한다.
Q : 국내 거주자인 아버지가 해외 부동산을 자녀에게 증여하는 경우에도 국내에 증여세를 납부해야하나?
A : 증여세의 경우, 증여받는 자녀가 국내 거주자라면 국내 재산뿐만 아니라 해외 재산에 대해서도 국내에 증여세를 신고해야 한다. 따라서 증여받는 자녀가 비거주자라면 국내에서는 증여세 신고의무가 없다. 다만 예외적으로 해외에서도 증여세를 내지 않는다면 ‘국제 조세 조정에 관한 법률’에 의해 우리나라에서 증여자에게 과세할 수 있다. 예를 들어 우리나라에 사는 아버지가 외국에서 거주하는 아들에게 해외주택을 증여한다면 해외에서만 증여세를 내면 된다. 그러나 그 나라가 증여세 과세제도가 없어 세금을 물지 않아도 된다면, 우리나라가 아버지에게 증여세를 과세할 수 있다.
내국인의 해외 부동산 취득이 자유화되어 부동산 소재지 국가와의 과세차이로 인한 비과세증여를 이용한 세금포탈이 예상되는 경우, 이를 방지하고자 국제조세조정에관한 법률에서는 거주자의 해외재산을 비거주자에게 증여하는 경우에도 증여자에게 증여세 납세의무를 부과하여 비과세증여의 소지를 없애고 있는 것이다. 다만, 외국에서 증여세를 부과 받는 경우에는 납세의무를 부여하지 않아 이중과세를 방지하고 있다.
Q : 국내 거주자가 해외 부동산 매각 시 해당국가에서 양도세를 내는 경우, 국내에서 또 세금을 내야할까?
A : 국내 거주자는 해외에서 부동산을 매각하여 양도차익이 발생한 경우, 국내에서도 세금을 신고하고 납부해야 한다. 다만, 현지에서 별도의 양도세를 내는 경우에는 국내에서 양도세를 신고할 때 외국에서 낸 세금은 외국납부세액공제로 차감된다. 예를 들어 국내 실효세율이 25%이고 해외 실효세율이 20%일 때, 5% 만큼만 우리나라에서 세금을 더 내면 된다. 반대로 국내 실효세율이 25%이고 해외 실효세율이 30%이라면, 세금을 국내에서 추가로 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 5%를 환급받을 수는 없다.
Q : 해외에서 취득하는 주택도 국내 주택과 합산하여 주택 수에 산정하나?
A : 해외에 취득한 주택은 양도세 중과나 종합부동산세 대상은 아니다. 따라서 정부의 세금중과 방침에 부담을 느끼는 다주택자들이 여분의 주택을 처분하고 해외 부동산 투자에 나서는 사례도 늘어날 것으로 예상된다. 또한 해외에서 취득한 주택은 국내의 세대별 보유주택 수에 포함되지 않아 종합부동산세 대상이 되지 않는다는 점도 매력적이다.
Part3
‘뉴 비즈니스’
어떤 분야가 뜰까?
해외주택 시행사업, 임대관리업,
해외 부동산 중개업, 금융컨설팅업 빛 볼 듯
해외 부동산 투자의 ‘사실상’ 자유화 조치는 건설업을 비롯해 새로운 비즈니스 기회를 창출할 것으로 예상된다. 해외에서 주택사업을 하고 있는 국내 건설사들 가운데는 이번 조치에 맞춰 국내 투자자들을 대상으로 한 분양 계획에 착수하는 등, 이미 발 빠르게 움직이고 있는 건설업체도 있다. 지난 4월 두바이의 비즈니스베이에 1000여 세대의 주상복합건물에 대한 부지매수 및 개발사업계약을 체결한 반도건설은 올 가을 국내 투자자들을 대상으로 한 분양에 착수한다는 계획이다.
국내 건설사의 해외 부동산 시행사업
우림건설도 중국 곤산지역에 건설 중인 1200세대 아파트에 대해 국내 분양을 실시한다는 계획을 잡고 있다. 두바이에 가장 먼저 진출한 디세코건설은 현재 두바이 비즈니스베이에 30층짜리 주상복합아파트를 계획하고 있다. 또 경제특구나 주택구입시 영주권을 부여하는 것은 두바이의 빠른 경제성장에 주목하고 있는 한국인들에게 큰 메리트가 될 것이라고 덧붙였다.
카자흐스탄과 베트남에서 주택건설 사업을 하고 있는 동일토건은 “사업 대상지역이 외국인의 부동산 취득을 원칙적으로 불허하는 곳이라 해외 부동산 투자확대와 관련된 대책을 특별히 세우고 않고 있다”(최병구 기획홍보팀장)고 밝혔다. 그러나 해외주택 시장 사업의 장기적인 관점에서는 분명 메리트가 있을 것으로 예상했다.
해외 부동산 투자가 활성화 될 경우 새롭게 등장할 뉴비지니스로는 해외 부동산 임대관리업을 비롯해 해외 부동산을 전문으로 취급하는 해외 부동산 중개업, ‘모기지 알선업’ 등 금융관련 컨설팅업체가 새롭게 생기거나 수혜를 누릴 것으로 부동산, 건설전문가들은 전망하고 있다.
대한중개사협회 유평호 홍보과장은 “부동산 중개사들의 해외 부동산 취급에 대해 원칙적으로 제한 규정은 없다”고 했다. 지난 2002년부터 국제 부동산 자산관리사(CPM. Certified Property Manager) 과정을 도입한 협회는 미국의 부동산관리협회와 교육협정을 맺어 현재까지 수료생 288명, 공식 자격증 획득자 110명가 배출됐다고 했다. 유평호 과장은 “해외 부동산 투자가 활성화되면 부동산 중개인들에게도 분명 혜택이 생길 것이고, 해외 부동산만을 전문으로 취급하는 에이전시 등도 생겨날 것으로 예상된다”고 했다.
주로 북미(미국, 캐나다)의 분양 업무를 대행해온 해외 부동산 포털업체 루티즈코리아의 임채광 팀장은 “최근 해외로 진출한 시행, 시공사들이 현지에서의 네트워크, 국내 마케팅에 대한 문의가 부쩍 늘었다”며 분위기를 전했다.
세계적인 부동산 갑부 도널드 트럼프가 개발하는 미국 라스베이거스와 캐나다 토론토의 콘도텔, 캐나다 토론토의 아파트, 밴투버의 아파트 등의 분양 업무를 대행한 경험이 있는 루티즈코리아는 이번 해외 부동산 투자확대 조치를 십분 활용한다는 방침이다. 루티즈 코리아측은 “해외 부동산 투자는 투자하기 좋은 부동산을 고르는 문제와 함께 외환 관련 컨설팅이 생명이다. 향후 외환 관련 전문 컨설팅업도 조명 받을 것”이라고 예상했다.
Part4
전문가 기고
‘아는 만큼 돈 번다’
김승섭 우리은행 PB사업단 팀장 kssline@wooribank.com
해외 부동산 투자에 있어서 제일 큰 어려움은 현지의 부동산 동향, 시세, 조세 및 거래제도 등에 대한 정보가 없거나 접근이 어렵다는 것이다. 인터넷이나 동호회, 카페 등을 통하여 관련 지식을 충분히 얻는다 해도 결국 해외에 나가 부동산을 고르고 계약체결, 현지금융 이용, 등기절차 등 실무적인 어려운 문제에 직면하게 된다.
따라서 제일 중요한 것은 이러한 문제를 해결할 수 있는 신뢰 가능한 해외 부동산 투자 관련 전문업체나 현지 중개인을 만나는 것이다. 현지 부동산 에이전트나 컨설팅업체로 인한 피해사례도 점차 많아지고 있고 해외에서 피해를 당할 경우 언어 장벽과 입증책임의 어려움, 높은 변호사 수수료 등으로 사실상 포기하거나 구제받기 힘든 경우가 많다. 따라서 초기에 발생하는 컨설팅 수수료를 아끼지 말고 현지의 부동산 제도와 시장동향, 투자정보를 잘 알고 있는 전문업체를 찾아 상담 후 투자하는 것이 시간과 비용, 거래의 안전 면에서 제일 중요하다. 전문업체를 선정할 때는 반드시 현지의 부동산정책이나 조세제도의 변화 등 지속적인 투자정보를 얻을 수 있는 네트워크를 갖춘 업체를 골라야 한다.
이번 해외 부동산 취득 자유화조치의 대상은 거주자이다. 거주자가 아닌 재외동포나 해외에서 2년 이상 체재하는 비거주자의 해외 부동산 취득은 아무런 제한이 없지만 취득자금으로 국내 자산을 반출해야 하는 경우에는 본인 재산에 한하여 반출이 가능하고 해외 부동산 취득신고(수리)가 아닌 대외지급수단 매매신고를 해야 한다. 거주자인 경우 주거 목적의 취득인 경우에는 2년 이상 체재할 목적을 입증할 수 있는 서류를 제출하면 금액 제한 없이 해외 부동산 취득이 가능하고 부인과 남편이 각각 해외와 국내에 떨어져 있는 경우 부인 명의나 남편 명의로도 취득이 가능하다. 그러나 투자 목적인 경우에는 해외송금인 명의로만 부동산 취득이 가능하고 송금액도 미화 100만달러 이내이다.
투자 의사결정 후에는 해외송금과 계약체결, 신고 등 실무적이고 법률적인 문제가 발생한다. 해외 부동산 투자 관련 송금 시에는 거래외국환은행을 지정해야 하고 신고수리 접수 후에는 접수일로부터 1년 이내에 송금절차를 마쳐야 한다. 따라서 1년 이란 시간을 이용하여 환리스크를 줄이고 투자수익을 극대화 하도록 환테크에 신경써야함은 당연하다. 요즘 같은 환율 하락기에는 가급적 송금시기를 늦추는 것도 좋은 방법이다. 또한 해외 부동산 투자는 거액의 외화송금이 동반되므로 환전 시 환율우대나 송금수수료 감면 등 주거래은행의 서비스도 따져 보아야 한다. 그리고 조세체납이나 국내 금융기관의 신용불량 정보가 해제되지 않고 있는 경우 해외송금 신고 시 수리거절 되어 송금이 자체가 불가능한 점도 유의해야 한다.
해외 부동산을 취득한 후에는 외국환거래법에 의해 각종 보고의무가 주어진다. 취득 또는 처분 시 3개월 이내에 해외 부동산 취득과 처분보고를 지정거래외국환은행에 하여야 하며 또한 계속 보유 시에도 보유 사실을 입증할 수 있는 부동산 등기부 등본 등 관련 서류를 신고수리일로부터 매 2년마다 제출하여야 한다. 따라서 보고의무 불이행에 따른 벌금이나 형사 처분을 당하지 않도록 유의해야 한다.