하나은행 부동산자문센터장 단국대 도시지역계획학 박사, 단국대 부동산건설대학원 외래 교수
부동산 시장 혼조기 때 단골 메뉴로 등장하는 부동산 틈새 상품이 있다. 신규 분양상가, 주거용 오피스텔, 분양형 호텔, 지역주택조합 아파트, 개발용 토지 등이다. 알다시피 지금 대한민국은 부동산 문제로 몹시 시끌벅적하다. 최근까지도 끝 모르고 오르는 아파트 가격, LH 직원들의 부동산 투기 의혹, 공공 재개발, 재건축 도입, 공동주택 공시가격 급등, 수도권 3기 신도시 취소 여부 등 다양한 부동산 이슈로 단 하루도 조용한 적이 없다.
문제는 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 사태 장기화 여파로 저금리 기조가 지속하고 있는 가운데 정부가 경기 회복을 기대하면서 시중에 쏟아낸 엄청난 규모의 부동자금이 아파트를 필두로 한 부동산에 대거 몰리고 있다는 사실이다. 다만 집값 급등을 우려한 정부의 각종 부동산 규제책(대출 규제, 세금 규제, 전매 규제 등)이 사실상 아파트에 집중되면서 상대적이지만 정부 규제를 덜 받는 다양한 부동산 틈새 상품으로 투자자들의 관심이 조금씩 옮겨가는 모양새다. 이 점은 부동산 틈새 상품이 투자자에게 제공할 수 있는 실(實)일 것이다.
하지만 이들 부동산 틈새 상품은 거시적으로는 경기 불황에 민감하고 금리 인상에 취약할 뿐 아니라, 미시적으로는 환금성에 취약하고 임대 안정성을 위협할 수 있다는 점에서 각별한 주의가 필요하다. 만일 이를 소홀히 여겨 예기치 못한 낭패를 보게 된다면 이는 분명코 부동산 틈새 상품의 허(虛)일 것이다. 상승과 하락을 섣불리 예측할 수 없는 부동산 시장 혼조기를 틈타 현실과 동떨어진 과장된 광고에 현혹되거나 주변 분위기에 휩쓸려 잘못된 투자를 선택할 경우 그 피해가 적지 않다는 사실을 반드시 기억할 필요가 있다. 부동산 시장 혼조기 때 종종 등장하는 부동산 틈새 상품을 중심으로 투자 시 유의할 점을 하나씩 짚어 보자.
첫째, 신규 분양상가에 투자할 경우다. 분양상가는 상가건물 전체가 아닌 호수별 상가, 즉 개별상가 및 구분상가를 말하는데 상대적이지만 상가빌딩에 비해 적은 돈으로 투자할 수 있고 매물도 많아 초보 투자자도 접근하기 수월한 부동산 상품이다. 하지만 분양상가의 경우 경기 불황이 심화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영업력이 미진할 경우 임대료 연체와 공실 장기화에 쉽게 노출되는 경향이 있다. 또 구분상가의 경우 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라 상가관리단이 설립되고 개입돼 있어 구분상가 소유자가 단독으로 업종 변경, 상가 개보수 등을 하기 쉽지 않다. 무엇보다 신규 분양상가의 경우 고분양가 논란에서 자유롭지 못하다는 점도 적지 않은 부담으로 작용한다. 따라서 분양받기 전 반드시 철저한 시세 조사와 임대료 파악이 선행돼야 할 것이다.
둘째, 주거용 오피스텔에 투자할 경우다. 기본적으로 오피스텔은 업무용 부동산이지만 일명 ‘아파텔(아파트+오피스텔)’로 불리는 주거용 오피스텔의 경우 거실과 주방이 독립적으로 배치돼 있어 사실상 주택으로 봐도 무방할 정도다. 주거용 오피스텔은 일반적으로 아파트보다 가격이 저렴하고 청약통장 없이도 분양받을 수 있다는 점에서 매력적이다. 하지만 아파트와 달리 비교적 좁은 도심 내 부지를 활용해 손쉽게 공급할 수 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 공급 과잉이 투자 실패의 지름길이 될 수 있기 때문이다. 또 경기 불황에 민감하고 노후화가 진행될수록 임대료가 빠르게 하락한다는 점 역시 부담스럽다. 아울러 취득세를 중과할 때 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함키로 했다는 점 역시 유의할 필요가 있다. 이전에는 주거용으로 사용할 경우 양도소득세와 종합부동산세 계산 시에만 보유 주택 수에 포함시킬 뿐이었지만, 7·10 부동산 대책에 따라 수도권 등 조정대상지역에서 주거용 오피스텔 한 채를 사놓으면 향후 아파트를 구입할 때 취득세가 8% 부과되고 두 채 이상을 구입할 경우 취득세율이 최대치인 12%까지 상승한다는 점 역시 유의해야 할 것이다.
셋째, 분양형 호텔에 투자할 경우다. 분양형 호텔은 수(受)분양자라고 불리는 투자자들이 객실별로 소유권을 갖되 호텔을 위탁받아 운영하는 업체가 수익(객실 임대료)을 배분하는 형태를 띤다. 하지만 호텔 등급을 매길 수 없기에 분양형 호텔을 판매하면서 등급을 언급하거나 또는 특급호텔이라는 명칭을 사용한다면 이는 엄연한 사기다. 또 분양형 호텔의 판매 광고에 실린 문구를 유심히 살펴보면 보통 연 10%대를 넘나드는 매우 높은 투자 수익률을 강조하는 경우가 많은데, 이는 현실성 없는 공실률 0% 및 대출을 최대로 활용한 레버리지효과(지렛대효과)를 과대 포장해 반영한 수치일 경우가 많다. 꼼꼼히 확인해 봐야 할 것이다. 특히 광고 문구 곳곳에 확정수익률 연 10% 보장, 확정수익률 연 12% 책임 등과 같은 말이 자주 등장하는데, 설령 사실일지라도 이는 분양 판매를 위한 미끼 상술로, 보통 1년 이하의 기간을 보장하는 경우가 적지 않다. 아울러 분양형 호텔은 일반적인 부동산 매물이 아닌 관계로 투자자가 사정상 매각을 원하더라도 우리가 흔히들 알고 있는 부동산중개업소에서 취급하지 않는 경우가 많아, 각별한 주의가 요구된다. 따라서 환금성에 취약할 수밖에 없다는 점에 유의할 필요가 있다.
넷째, 지역주택조합 아파트에 투자할 경우다. 지역주택조합은 동일한 지역에 거주하는 주민이 내 집 마련을 위해 설립하는 조합을 말하는데, 일반적으로 주변 시세보다 저렴한 가격에 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 장점이 있다. 하지만 업무를 대행할 시행사가 일부 조합원들과 공모해 자금을 횡령하거나 사업 대상 부지를 제때 확보하지 못해 사업이 지연되는 경우, 심지어 지역주택조합 설립 인가 요건(토지사용승낙률 80% 이상)조차 갖추지 못한 상태에서 속이고 조합원을 모집해 사실상 사업이 불가한 경우가 비일비재하다는 점에 주목할 필요가 있다.
끝으로, 개발용 토지에 투자할 경우다. 토지의 경우 앞서 언급한 여타 부동산과 조금 다르게 접근할 필요가 있다. 토지는 본질적으로 임대 목적보다 개발 호재 유무에 따라 투자 성패가 갈린다. 이런 이유로 당연히 개발 가능한 호재성 토지가 인기다. 즉 개발 이후 부동산 가치 급등을 원하는 투기적 가수요자가 선호하는 부동산 상품이다. 따라서 가급적 여윳돈으로 투자하되 10년 이상 장기 보유를 염두에 두고 접근하길 권한다. 토지의 경우 평소 정부 정책 및 개발 정보(도로 및 철도 개설 등 다양한 인프라 건설 정보)에 많은 관심을 가져야 하고 매입하기 전 반드시 현장답사를 통해 진입로 존재 유무, 경사도, 정확한 시세 등을 파악해야 할 것이다. 여기서 반드시 짚고 넘어가야 할 것은 그 어떤 경우라도 기획부동산이 판매하는 토지에는 접근조차 하지 말아야 한다는 사실이다. 거짓된 개발 정보와 시세보다 5~10배 이상 비싼 기획부동산 토지로 인해 투자자가 입게 될 피해는 사실상 사기 행위와 매우 흡사함에도 대부분의 경우 투자자 본인의 책임으로 귀속되기 때문이다.