지난해 분양을 완료한 서울 동대문구 전농동의 ‘힐스테이트 청량리 더 퍼스트’ 오피스텔 조감도. 사진 힐스테이트
지난해 분양을 완료한 서울 동대문구 전농동의 ‘힐스테이트 청량리 더 퍼스트’ 오피스텔 조감도. 사진 힐스테이트
박상욱 우리은행 부동산투자지원센터 팀장 연세대 토목공학 학사, 덴버대 MBA, 현 한국금융연수원 부동산 겸임교수
박상욱 우리은행 부동산투자지원센터 팀장 연세대 토목공학 학사, 덴버대 MBA, 현 한국금융연수원 부동산 겸임교수

부동산 투자에 성공하려면 ‘정부 정책에 맞서지 말고 정책에 따라 투자하라’라는 말이 있다. 물론 요즘 아파트 시장을 보면 시장보다 반 박자씩 늦는 정책 탓에 정책에 반대로 투자하는 투자자들이 승자가 되는 기현상도 벌어지고 있다. 하지만 부동산 개발사업에서는 정책에 따라 사업의 명운이 갈리는 것이 일반적이다.

2009년 정부는 전세난을 해결하기 위해 도시형 생활주택이라는 새로운 주택 형태의 도입을 발표했다. 주차 시설 완화, 건축 절차 간소화, 관리사무소, 놀이터 등의 부대시설 설치도 제외해주는 등 규제를 완화했다. 그 결과 정책이 발표된 2009년에 도시형 생활주택(원룸형)의 인허가 물량이 1125호였지만, 시행 2년 만인 2011년에는 초기 물량의 70배에 달하는 7만2360호로 급증하면서 중소 부동산 개발업체의 주력 개발상품으로 자리 잡게 된다. 이를 통해 부동산 개발사뿐만 아니라, 토지 가격이 상승하면서 토지소유자도 정책의 수혜를 보게 되었다. 다만 닭장같이 좁은 주거 면적과 열악한 생활편의 시설 및 주차 시설로 분양을 받은 투자자들은 생각한 만큼의 수익을 올리지는 못했다.


원룸형 주택 규제 완화

지난 9월 정부는 도심 내 양질의 소형 주택 공급을 촉진하기 위해 원룸형 주택 관련 규제를 완화하는 대책을 발표했다. 이번 정책 발표로 과연 부동산 개발업체, 토지소유자, 분양받는 투자자에게는 어떤 혜택이 돌아갈 수 있을까.

발표된 정책의 요지는 먼저 원룸형 도시형 생활주택에 대해서는 가구별 주거전용면적을 기존의 50m² 이하에서 60m²로 확대하고, 공간 구성도 욕실 및 보일러실을 제외한 나머지 공간은 거실 하나에 침실 하나로만 제한하던 것을 30m² 이상인 가구는 거실과 분리된 침실 3개까지 둘 수 있도록 완화했다. 다만, 주차장 등 부대시설의 부족을 방지하기 위해 침실이 2개 이상인 가구는 전체 소형주택 가구 수의 3분의 1 이내로 제한했다. 현재의 좁은 원룸형 도시형 생활주택이 2~3인 가구가 거주할 수 있는 25평형 아파트와 유사한 평면 구조의 주택을 신축할 수 있게 된 것이다.

오피스텔에 대해서도 현재 전용 85m² 이하인 경우만 바닥난방 설치가 허용되고 있는데, 이 면적을 전용 120m²까지로 확대했다. 사실 오피스텔은 발코니 설치나 확장이 법으로 금지되기 때문에 전용 85m² 오피스텔은 아파트 25평형 정도와 비슷한 주거 면적을 제공한다. 이를 120m²로 확대하면 주거면적으로 가장 인기가 많은 30평형대 아파트와 비슷한 실사용 면적이 가능할 전망이다.


부동산 개발 사업성 증가

부동산 개발회사가 가장 선호하는 사업은 주택 분양사업이다. 개발사업 특성상 대출 등 외부자금 활용도가 높기 때문에 단기간에 건설과 분양을 완료할 수 있는 사업이 가장 선호되는데, 주택은 수도권에서는 가장 안정적인 분양상품으로 인식되고 있다. 아파트는 사업부지 확보가 어렵지만, 도시형생활주택이나 오피스텔은 상대적으로 적은 토지 면적에도 개발이 가능해서 도심 내 자투리땅을 활용하여 단기간 내 공급이 가능하다. 최근에는 도시형 생활주택에 대한 투자자의 관심도 증가해 지난 3개월(7~9월)간 서울, 경기 지역에 분양된 총 7건의 도시형 생활주택 중 ‘용인 테크노밸리 리메인시티’를 제외한 전 사업장이 수십 대 1에서 수백 대 1의 높은 경쟁률을 기록하며 분양을 마쳤다. 이번 규제 완화로 침실 2~3개의 평형이 공급되면 분양 가능성이나 사업성이 더욱더 좋아질 것이다. 또한 주택기금에서 지원하는 건설자금 융자 한도도 기존 대비 20% 상향되어 가구당 5000만~7000만원까지 이자율도 연 2.3~3.5%의 저리로 빌릴 수 있어 사업성이 향상될 전망이다.


토지 소유자는 매각과 개발 저울질

향상된 개발 사업성으로 개발 수요가 증가하면 자연스럽게 토지 가격이 상승하게 된다. 지금도 빌라 신축이나 근린생활시설 건물 신축 등 투자 수요보다 투자 물건이 부족한 시장 환경으로 토지 가격이 급등하고 있는데, 향후에는 역세권에서 500m 이내의 제2종이나 제3종 일반주거 지역의 토지에 대한 수요 증가가 예상된다. 토지 수요 증가와 토지 가격이 상승하면 전체 사업비에서 토지 가격이 차지하는 비중이 증가해 토지 소유자의 발언권이 강화된다. 소유자 입장에서는 단순 매각뿐만 아니라 직접 개발이나 공동개발을 통한 개발 수익 배분 등 더 많은 시세차익을 위한 방안을 두고 투자를 저울질할 수 있게 됐다. 시간과 시장은 토지 소유자에게 유리한 상황이다


분양받는 투자자

과거 도시형 생활주택은 열악한 주거환경, 질 낮은 건축자재와 좁은 면적으로 시세차익이 크지 않은 월세 수익 상품으로 인식되었다. 하지만 최근의 트렌드는 건축자재와 입지의 고급화로 ‘발코니 있는 오피스텔’로 인식이 바뀌고 있는데 이번의 규제 완화로 2~3개의 침실을 갖춘 도시형 생활주택은 ‘나 홀로 소형 아파트’라는 인식을 새롭게 심어줄 수도 있을 것이다. 오피스텔도 더 넓은 주거형 오피스텔 공급으로 소위 ‘아파텔’의 개념이 강조되면서 아파트 대체 상품으로 입지 강화가 가능하다. 특히 도시형 생활주택과 오피스텔은 청약통장이 필요 없고 전매 제한도 소유권이전등기일까지로 짧아서 실거주 목적의 사회초년생과 젊은 세대나 단기 투자자의 투자 수요가 증가할 수 있다. 다만, 분양가 상한제 적용이 되지 않기 때문에 투자 결정 시 주변 아파트나 오피스텔의 시세 대비 고분양가에 대한 사전 검토가 필요하다.