전 신한은행 부동산투자자문센터장, PWM프리빌리지서울센터장
가정주부 A(45)씨. 그는 몇 년 전 경기 지역에 전원주택을 지을 목적으로 땅(1050㎡)을 매수했다. 올해 초 주택을 신축하고자 해당 군청에 건축 허가를 신청했다. 하지만 허가받지 못했다. 군청 관계자로부터 건축 허가를 신청한 토지는 ‘토지이용계획확인서’에 보존지구(문화재 또는 생태계를 보호하는 지역)로 명시돼 있어 건축행위가 제한될 수 있다는 답변이 왔다. A씨가 매수한 땅은 도롱뇽 서식지여서 생태계보전지구로 지정된 상태였다. 처음 들어보는 얘기였다. 건물을 신축할 수 있다는 지인의 이야기만 믿었다. 무식한 것이 세상에서 가장 무섭다는 말을 실감하고 있다. 자신이 사전에 확인하지 못했던 토지이용계획확인서가 무엇인지 궁금해졌다.
전국의 토지는 그 위치와 적성 및 기능에 따라 용도를 구분해 놓고 있다. 그리고 정해진 용도에 맞게 토지를 사용할 수 있게 하고 있다. 토지의 용도가 지정되면, 그 목적에 따라 건축행위 등 각종 토지 이용행위가 구체적으로 제한된다. 토지에 대한 미래 가치는 그 땅의 개발 가능성 유무에 달려있다. 땅에 건축물을 신축할 수 있으면 미래 가치는 양호한 편이다. 하지만 건축물을 신축하는 데 따른 제한 사항이 많을수록 미래 가치는 떨어질 수밖에 없다. 토지에 규제가 없어야 좋은 땅이며, 미래 가치가 담보될 수 있다는 뜻이다. 그러므로 땅에 투자하려면 1순위로 토지이용계획확인서를 확인해야 한다.
토지이용계획확인서는 토지에 대한 공법상의 규제 상태를 확인할 수 있는 기본적인 공적 장부다. 토지이용계획확인서에는 ① 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정 내용 ② 용도지역, 용도지구, 용도구역 등에서의 행위 제한 내용 ③ 토지거래허가구역에 관한 내용 ④ 건축법에 따라 위치를 지정해 공고한 도로에 관한 사항 등이 나타난다.
농림·자연환경보전지역, 미래 가치 떨어져
토지이용계획확인서를 토대로 토지의 미래 가치를 따져보자. 우선 용도지역은 건축물의 건폐율 및 용적률과 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적으로 이용하기 위해 지정하는 지역이다. 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분하고 있다.
도시지역은 주거지역과 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분돼 있다. 주거지역은 전용주거지역(제1종, 제2종), 일반주거지역(제1종, 제2종, 제3종), 준주거지역으로 나뉜다. 여기서 땅 가격이 가장 비싼 곳은 용적률이 높은 준주거지역, 제3종 일반주거지역 순이다. 상업지역은 일반상업·근린상업·중심상업·유통상업지역으로 구분된다. 상업지역의 땅은 투자자들이 선호하지 않는다. 땅값이 비싸서 투자 금액 대비 자본 수익이 적기 때문이다. 공업지역은 전용공업·일반공업·준공업지역으로 나뉘며, 공업의 편익을 위해 지정된 곳을 말한다. 그런데 준공업지역은 주로 경공업을 하는 곳으로 주거 및 상업시설 등도 들어설 수 있어 미래 가치는 양호한 편이다. 녹지지역은 자연녹지·생산녹지·보전녹지지역으로 구분되며, 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 지정된 곳이다. 그나마 적은 돈으로 투자해 자본 수익을 끌어올릴 수 있는 땅은 자연녹지지역으로 볼 수 있지만, 대신 투자 기간을 길게 잡아야 한다.
관리지역은 어느 정도 개발 가능성이 있는 지역이다. 도시지역보다 땅값이 상대적으로 저렴하기 때문에 투자자들의 관심이 많은 곳이다. 관리지역도 토지의 성질과 적성에 따라 계획관리·생산관리·보전관리지역으로 나뉜다. 계획관리지역은 체계적으로 개발을 계획하고 있는 지역을 말한다. 생산관리지역은 농업, 임업, 어업 등 농수산물의 생산활동에 대한 지원을 염두에 둔 지역이다. 또 보전관리지역은 산림이나 수질, 생태계 등의 관리를 위해 보존해야 할 지역이다. 투자자들이 가장 선호하는 땅이 계획관리지역이다. 개발 가능성이 크고, 투자 금액 대비 자본 수익이 가장 많은 곳이기 때문이다. 반면 개발 가능성이 작고 투자 가치가 떨어지는 곳은 보전관리지역이다.
농림지역은 농업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위해 지정된 땅으로 개발보다는 주로 농사짓기에 특화된 땅을 말한다. 당연히 관리지역보다 미래 가치는 떨어진다.
자연환경보전지역은 자연환경 그 자체를 보전하는 데 중점을 두는 땅으로 미래 가치는 전혀 없는 땅이다.
개발진흥지구, 미래 가치 양호
다음으로 용도지구는 용도지역에서 정한 제한 사항 등을 강화하거나 완화해 적용함으로써 땅의 기능을 증진하고 미관 및 경관, 안전 등을 도모하기 위한 지역이다. 경관지구를 비롯해 미관지구, 고도지구, 방재지구, 보존지구, 방화지구 등이 있으며, 미래 가치는 떨어지는 편이다. 특히 보존지구에 속하는 생태계보전지구는 야생동식물의 서식처 등 생태적으로 보전 가치가 큰 지역의 보호를 위해 지정하는 곳이다. 이곳에서는 건축물의 신축을 엄격하게 제한하고 있다. 반면 용도지구 중 개발진흥지구는 주거 기능을 비롯해 상업, 공업, 유통, 관광, 휴양 등을 집중적으로 개발하고 정비할 필요가 있는 곳으로 미래 가치는 양호한 곳이다.
그린벨트, 예외 시 건축 가능
마지막으로 용도구역은 개발제한구역, 시가화조정구역, 수자원보호구역 등이 있다. 이곳은 도시의 무질서한 확산을 방지하고, 계획적이고 체계적으로 토지를 이용하기 위해 지정하는 구역이다. 용도구역에서도 건축행위 및 토지의 형질변경을 엄격하게 규제하고 있다. 개발제한구역은 그린벨트(greenbelt)라고도 부르며, 도시의 무질서한 개발을 막고, 환경을 보호하기 위해 지정하는 땅이다. 그린벨트 지정은 ① 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위한 경우 ② 도시 주변의 자연환경을 보전해 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위한 경우 ③ 국방부 장관의 요청으로 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있는 경우에 지정한다. 개발제한구역 안에서는 행위가 제한된다. 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아 놓는 행위 또는 ‘도시·군 계획사업’의 시행을 할 수 없다. 다만 예외적으로 개발제한구역에 존속 중인 주택은 다시 지을 수 있다. 즉, ① 건축물의 재축(무너진 건물을 다시 짓는 것), 개축(기존 건물 전부 또는 일부를 다시 짓는 것) 또는 대수선과 ② 증축하려는 부분이 건폐율·용적률이 규정에 적합한 경우에는 시·군·구청장의 허가를 받아 건축할 수 있다(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제23조 참조).
이렇듯 전원주택 등 건축물을 신축하기 위해서 땅을 매수하는 경우에는 주의가 필요하다. 아무리 도로 옆에 붙어 있는 모양이 좋은 땅이라 해도 미래 가치는 보이지 않고 규제 사항만 있으면, 투자하지 않는 것이 좋다. 토지이용계획확인서에 나타나는 용도지역, 용도지구, 용도구역 등의 종류 및 규제 사항을 꼼꼼하게 확인해야 한다. 토지이용계획확인서만 꼼꼼히 살피면 땅을 어느 정도까지 개발할 수 있는지 엿볼 수 있다. 땅에 투자하기 전에 등기부보다 토지이용계획확인서를 꼭 확인해봐야 하는 이유다.