고려대 외교학, 강원대 부동산학 박사, 스피드뱅크 부동산연구소장
장기간 집값이 크게 오르면서 무주택 서민들의 고민이 깊어지고 있다. 가격도 비싸거니와 혹시 장기간 상승한 집값이 하락하지 않을까 하는 걱정도 앞선다. 이런 어정쩡한 상황에서는 신규분양을 통해 내 집을 장만하는 방안을 먼저 고려해볼 필요가 있다. 신규분양 아파트는 각종 분양가 규제로 가격이 절대적으로 싸기 때문이다. 신규분양받는 것은 쇼핑으로 따지면 할인매장에서 물건을 사는 것과 비슷하다. 분양받는 데 나름대로 노력했는데 여의치 않은 경우 차후에 기존 주택을 사는 것을 고려하는 게 좋다. 더욱이 3기 신도시 등의 사전청약도 내년 하반기부터 시작되니 지금부터라도 관심을 가져보자. 연령대가 낮은 수요자일수록 희망하는 지역의 사전청약 물량을 살펴보고 청약 시점에 맞춰 유리한 자격 요건을 갖추는 게 중요하다.
공공택지 특별분양 확대 관심
정부는 수도권 3기 신도시를 중심으로 2021년 7월부터 3만 가구, 2022년 3만 가구를 사전청약을 통해 공급할 예정이라고 밝혔다. 수도권 공공택지에 짓는 공공분양 아파트 24만 가구 중 일부다. 사전청약은 말 그대로 본청약에 앞서 1~2년 미리 청약을 받는 것이다. 조기 내 집 보유효과를 통해 무주택자들의 불안 심리를 진정시키겠다는 의도다.
사전청약은 2021년 하반기에 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 3기 신도시와 성남, 과천 등을 대상으로 내놓고, 나머지 용산 정비창 등 3만 가구는 2022년 상반기에 입주자를 모집할 계획이다. 100% 공공분양(LH나 SH 등 공공기관이 국민주택 중심 분양)으로 공급되는 사전청약은 특별공급과 일반공급으로 나뉜다.
세부적으로 공공분양에서 특별공급은 신혼부부 30%, 생애 최초 25%, 다자녀 10%, 노부모 부양 5%, 기관 추천 15% 등으로 분류된다. 특별공급을 제외한 일반공급은 주택종합청약저축 및 청약저축의 가입 기간과 저축총액으로 경쟁하는데, 15%에 불과하다. 특별공급 조항은 지난 1978년 5월 주택공급에 관한 규칙이 제정됐을 당시부터 유지돼 오고 있다.
사전청약 기준은
사전청약 기준은 기본적으로 본청약과 같다. 다만 일부에서 본청약과 차이가 있어 주의를 필요로 한다. 소득이나 자산 등 자격 요건은 사전청약 입주자 모집공고 시점에 심사한다. 사전청약에서 당첨된 이후 소득이 늘어나도 관계없다는 얘기다. 그러나 입주까지 무주택 자격은 유지해야 한다.
사전청약에서 거주요건은 수도권 등 해당 지역에 살고 있으면 된다. 규제지역, 지역별로 다른 거주요건은 본청약 시점까지만 채우면 된다. 사전청약 후 본청약까지 걸리는 1~2년의 기간을 포함해 계산하면 된다는 뜻이다. 하남 교산지구처럼 수도권 투기과열지구 내 신도시는 지역우선 공급을 받기 위해서는 본청약 기준으로 2년 이상 지역에 살아야 한다. 66만㎡(20만 평)가 넘는 수도권 택지지구, 가령 하남 교산지구에서는 하남 지역우선으로 30%, 경기도 거주자에 20% 돌아가고 나머지 50%는 하남과 경기 낙첨자, 인천 및 서울 거주자 몫으로 각각 공급된다.
신혼부부와 생애 최초 분양 관심
저축총액이 많지 않은 30~40대라면 신혼부부, 생애 최초 등의 특별분양에 관심을 가져보는 것이 좋을 것이다. 앞에서 봤듯이 정부는 사전청약 물량 중 55%인 3만3000가구를 신혼부부와 생애 최초 등 특별공급에 배정했다. 이 두 유형은 결혼한 지 얼마 안 된 무주택 가구가 혜택을 본다는 점은 동일하지만 자격조건에서 다소 차이가 있다.
신혼부부 특별분양은 혼인한 지 7년 이내, 1순위는 미성년 자녀가 있는 경우로 해당 지역 거주자일수록 유리하다. 신혼부부 특별분양은 투기과열지구에선 분양가 9억원을 초과하는 경우 신혼 특별공급(특공) 물량으로 배정되지 않는다. 특별분양인 만큼 국민주택에서는 소득이나 자산기준이 있다. 소득기준의 경우 3인 기준으로 외벌이 도시 근로자 월평균 소득(555만4983원)의 120%, 맞벌이 130%를 적용한다. 따라서 맞벌이를 하면서 자녀가 1명 있는 경우 부부합산 연봉은 세전 8665만원을 넘지 않아야 청약자격이 주어진다. 자산은 국민주택은 부동산 2억1550만원, 차량 2764만원 등 총 2억4314만원을 넘지 않아야 한다. 같은 신혼부부 특별분양이라도 민영주택은 소득기준은 있으나 자산기준은 따로 없다. 당첨자는 가점 항목을 따져 정하는데 가점은 소득, 자녀 수, 당해 지역 거주 기간, 입주자 저축 납입횟수, 혼인 기간, 자녀의 나이 등이다. 혼인 기간이 짧으면서 자녀를 더 두고 공공택지가 속한 행정구역에 오래 거주한 신혼부부일수록 상대적으로 높은 가점을 받게 되는 셈이다.
생애 최초 특별분양은 100% 추첨제로 가점이 낮은 신혼부부가 노려볼 만하다. 미혼은 신청해도 당첨될 가능성이 떨어진다. 5년 이상 소득세를 납부한 기록이 있어야 한다. 소득이나 자산기준은 신혼부부 특공과 동일하다. 정부는 민영주택에서 처음 집을 사는 맞벌이 신혼부부에게는 도시 근로자 월평균 소득의 140%(3인 맞벌이 가족 기준 연봉 세전 9332만원)를 적용하겠다고 밝혔다. 다만 신혼부부나 생애 최초 특공에 대한 소득요건을 완화하겠다고 밝혀 사전청약 전까지 조정 가능성은 남아있다.
다자녀가구 특공은 미성년 자녀(태아 포함)가 3명 이상인 무주택가구 구성원으로 소득 등 요건을 충족해야 한다. 노부모 부양 특별공급은 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 계속해 부양하는 무주택 가구로 자산, 소득 등의 요건을 맞춰야 한다.
자금조달계획서와 입주계획서 마련
투기과열지구나 규제지역에서는 분양가와 관계없이 분양을 받으면 자금조달계획서와 입주계획서를 내야 한다는 것도 잊지 말아야 한다. 공공분양은 입주와 동시에 당첨자가 의무적으로 거주해야 하고 분양 계약 후 최장 10년까지 아파트를 팔 수 없다. 청약은 이제 철저하게 실거주 수요 중심으로 접근해야 한다는 것을 의미한다.
내 집 마련을 꿈꾼다고 해도 하루아침에 이뤄지지 않는다. 이번에 사전청약에 도전할 수 없더라도 실망하지 말고 지금부터라도 준비하는 것이 좋다. 만약 주택종합청약저축통장이 없다면 당장 가입해서 10만원(월 최대 인정금액)씩 매달 꼬박꼬박 불입하는 것부터 시작할 것을 권하고 싶다.