단국대 도시지역계획학 박사, 부동산건설대학원 외래 교수
최근 정부는 부산 9곳, 대구 7곳을 포함한 전국 36곳을 부동산 규제지역인 조정대상지역으로 추가 지정했다. 25번째 부동산 정책을 내놓은 것이다. 하지만 이 같은 고강도 규제책에도 집값은 좀처럼 잡히지 않고 있다. 정부 출범 이후 집값 안정화라는 과제 실현을 위해 최근까지도 각종 부동산 규제책을 쏟아냈건만, 목표 달성은 쉽지 않아 보인다. 오히려 서울을 필두로 한 수도권발(發) 집값 상승세가 정부 규제와 숨바꼭질하며 지방권 비규제지역으로까지 확산하는 모양새다. 이른바 ‘규제의 역설’이 현실화하고 있는 것이다.
더 큰 문제는 초저금리 시대가 고착화하고 있는 상황에서, 여러 가지 이유로 시중에 막대한 부동자금이 풀리고 있다는 점이다. 하지만 상대적일지라도 안정적인 투자처로 인식되고 있는 부동산으로의 자금 유입을 딱히 돌려세울 만한 마땅한 투자처도 보이지 않는 게 현실이다. 그렇다면 2021년 새해 부동산 시장은 어떨까? 그리고 투자자들은 어떻게 대처해야 할까? 몇 가지 관점에서 하나씩 살펴보자.
포인트 1│거시적 관점
2021년 새해 부동산 시장은 위기 요인과 기회 요인이 공존할 것으로 보인다. 먼저 위기 요인으로는 정부의 지속적인 고강도 부동산 규제책, 금리 인상 가능성, 대출 규제 강화(담보 및 신용대출), 본격적인 보유세(재산세 및 종합부동산세) 부담 현실화, 경기 침체 장기화 조짐 등이 있다. 반면 기회 요인으로는 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 종식 및 이에 따른 경기 회복 기대감, 시중 부동자금 증가세 지속, 저금리 추이 지속 등이다. 다만 정부의 부동산 정책이 단기적으로는 규제를 통한 주택 가격 안정화에 집중된 만큼 무엇보다 다주택자 입장에서는 기회 요인보다는 위기 요인이 더욱 많아 보이는 게 현실이다.
포인트 2│공간적 관점
전반적인 양극화 속 국지적(지역적) 순환매가 심화할 것으로 보인다. 서울 강남권을 필두로 종로·서대문·동대문·마포·목동·여의도·성동·용산·광진·동작 등 서울 도심부 인기 지역과 위례·마곡·분당·판교·광교, 하남 미사 등 주요 신도시 내 아파트에 대한 수요 선호 현상은 더욱 강화될 것으로 보인다. 반면 상대적으로 수도권 외곽 및 지방권 아파트에 대한 투자 선호도는 떨어질 것으로 예상된다.
다만 풍부한 유동자금과 저금리 기조에 힘입어 정부가 지정한 규제지역을 벗어난 곳을 대상으로 한 단기성 투기 자금 유입은 여전할 것으로 보인다. 하지만 부동산 투기꾼들의 ‘묻지 마식’ 투자 분위기에 휩쓸려 이른바 ‘비규제지역 막차 타기’로 아파트 ‘갭투자(전세 끼고 아파트 구입)’에 나서는 것은 조심할 필요가 있다. 자칫 이들 지역이 새로운 규제지역으로 묶이게 될 경우 절대 되돌릴 수 없는 상황으로 몰릴 수 있기 때문이다.
포인트 3│시기적 관점
추측건대 2021년 부동산 시장은 ‘전강후약’의 모양새를 보일 것으로 전망된다. 정부가 출범한 이후 쏟아진 25차례의 온갖 부동산 규제책에도 서울 강남권을 포함한 수도권, 기타 광역대도시권의 경우 가격 상승세가 좀처럼 꺾일 줄 모르고 있다. 이는 이 지역 부동산이 상대적으로 고가임에도 입지적으로 뛰어나고 공급이 부족해 실수요가 몰리기 때문이라고 한다. 그러나 부동산 불패 신화에 따른 시장 학습 효과도 무시할 수 없어 보인다.
하지만 정부의 부동산 정책 기조가 투기 억제를 통한 가격 안정화에 있는 만큼 향후 이들 지역을 타깃으로 한 정부의 규제책(대출 및 세금 규제) 역시 더욱 강화될 것으로 예상된다. 다만 정부 정책이 시장에 충분히 반영되는 데는 적지 않은 시간이 필요한 만큼, 전반기 상대적 강세, 후반기 상대적 약세 형태를 보일 것으로 예상된다.
포인트 4│규모적 관점
주택의 소형화가 더욱 가속화할 것으로 보인다. 통계청에 따르면 우리나라 1인 가구가 전체 가구의 3분의 1 수준이고, 여기에 2인 가구까지 합친 1~2인 가구가 전 가구의 절반에 육박한다고 한다.
더욱이 유수의 경제연구소 및 인구통계분석가들에 따르면, 향후 이러한 추세는 잦아들기는커녕 더욱 가속화할 것이라고 한다. 이제는 과거와 달리 1~2인 가구 중심의 소형주택이 대세로 자리한 듯하다. 실제로 이는 청약 시장을 통해서도 쉽사리 확인할 수 있는데, 작으면 작을수록 높은 경쟁률과 프리미엄이 붙는다. 이제는 중대형이 아닌 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택이 가장 큰 인기다.
포인트 5│부동산 유형별 투자 전략 관점
먼저 주택 시장의 경우 각종 정부 규제가 다주택자에게 쏠린 만큼 다주택자의 추가적 매입은 조심스럽게 접근할 필요가 있다. 아울러 지방권 비규제지역을 대상으로 한 투기적 갭투자는 자칫 막차를 탈 경우 커다란 낭패로 이어질 수 있으니 주의할 필요가 있다. 반면 무주택자의 경우 정부 정책 역시 상대적으로 우호적인 만큼 청약 시장을 노리거나 평소 관심을 두었던 단지 내 저가 매물을 매수하는 것도 좋아 보인다.
한편 상가나 상가 빌딩에 투자하기를 원하는 투자자라면 조금 다른 시각으로 접근할 필요가 있다. 상가나 상가 빌딩은 저금리 기조가 이어지면서 가장 큰 혜택을 받았던 대표적인 수익형 부동산이다. 하지만 2020년 한 해만큼은 코로나19 여파로 사뭇 달랐다. 상권이 취약한 곳을 중심으로 당장 임대료 연체가 비일비재했고 공실도 빠르게 증가했다.
2021년 새해에도 별반 다를 것 같지 않다. 상가나 상가 빌딩 투자는 아파트와 달리 흔한 말로 ‘평타 치기’조차 쉽지 않다. 물론 잘 골라 투자한다면 ‘대박’ 날 수 있겠지만, 그릇된 선택은 ‘쪽박’으로 이어질 가능성이 크다.
상가나 상가빌딩의 투자 성패를 좌우할 주요 변수로 경기와 금리가 있다. 일단 경기는 그다지 녹록지 않다. 코로나19 여파가 경기에 커다란 영향을 미치고 있기 때문이다. 2021년의 경우 금리 인상 추이와 임대사업자 대출 규제 강화 여부를 눈여겨볼 필요가 있다. 아울러 상권 확장과 배후지 존재 여부, 우량 임차인 입점 여부도 따져봐야 한다.
이어서 오피스텔에 투자할 경우다. 법률상 준주택인 오피스텔은 통상 아파트에 비해 상대적으로 적은 금액과 청약통장 없이 투자할 수 있다는 장점이 있어, 초보 투자자에게 인기가 많은 상품이다. 하지만 경기에 민감하고 공급이 수월하다는 점에서 섣부른 투자는 금물이다. 더욱이 이제는 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함해 취득세를 중과함에 따라 투자하기 전 충분한 사전 검토가 요구된다.
토지에 투자하려는 투자자라면 앞서 언급한 여타 부동산 유형들과는 다르게 접근할 필요가 있다. 토지는 속성상 임대 목적보다는 개발 호재 여부에 따라 투자 성패가 갈린다. 실수요자보다는 투기적 가수요자가 선호하는 부동산 상품이다.
따라서 가급적 여윳돈으로 투자하되 10년 이상 장기투자를 염두에 두고 접근하길 권한다. 토지의 경우 평소 정부 정책 및 개발 정보(도로 및 철도 개설 등 다양한 인프라 건설 정보)에 많은 관심을 가져야 하고 매입하기 전 반드시 현장답사를 통해 진입로 유무, 경사도, 정확한 시세 등을 파악해야 한다.