연세대 도시공학과 도시계획 석사, 현 서울시 주택정책 자문위원
올해도 집값이 상승세를 보일 것이라는 전망이 나오고 있다. 정부의 강력한 세금·대출 규제 정책이 있지만 저금리 기조와 유동성 증가, 전셋값 상승이 더 큰 영향을 미친다는 분석에서다.
투자자들은 다주택 취득세와 보유세 압박이 급격히 증가하자 상대적으로 세금 압박이 적고 향후 개발 프리미엄을 기대할 수 있는 재개발에 눈을 돌리고 있다. 조정대상지역 내 2주택 소유자의 종부세는 2~3배 늘어날 예정이다. 하지만 많은 재개발 대상 주택의 기준 시가는 3억원을 넘지 않아 보유세 부담이 상대적으로 적은 편이다. 매입 후 자녀에게 증여하겠다는 목적을 가지고 재개발 투자에 나서는 경우도 늘고 있다.
특히 서울시가 지난해 12월 “내달(2021년 1월) 중순 기존 재개발구역 13곳 중 공공재개발 후보지를 최종 선정하겠다”고 밝힌 뒤, 도심 노후 빌라촌의 가격은 급등했다. 공공재개발이란 도심 주택 공급을 위해 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공 시행사 주도로 정비를 진행하는 방식으로, 용적률 상향, 인허가 절차 간소화, 분양가상한제 적용 제외 등 파격적 인센티브를 준다. 더욱이 신임 국토부 장관으로 임명된 변창흠 장관이 주택 공급 대안으로 공공재개발 확대 방안을 포함할 것으로 예상돼 도심 노후주택 밀집 지역은 여느 때보다 관심을 받고 있다.
그렇지만 재개발 투자는 쉬운 일이 아니다. ‘부린이(부동산과 어린이의 합성어로, 부동산 초보자를 뜻함)’를 위한 재개발 투자 상식을 짚어본다.
재개발은 재건축과 달리 주거 인프라가 갖춰지지 않은 곳의 재정비 사업을 추진하는 방식이다. 강남권의 경우 이미 도로, 소방시설, 학교 등의 주거 인프라가 잘 갖춰져 단독주택 밀집 지역도 대부분 재건축 방식으로 추진되지만, 비강남 지역의 단독, 다가구 및 다세대주택 밀집 지역은 재개발로 추진되는 경우가 일반적이다.
재개발과 재건축은 도시 및 주거환경 정비법(도정법)에 의거해 사업이 추진돼 추진 과정은 비슷하다. 다만 재개발은 재건축과 조합설립 기준, 조합원 자격 등 일부 규정에서 차이가 있기 때문에 투자를 위해서는 추진 사업 방식에 대한 이해가 필요하다.
재개발은 조합설립 시 토지 등 소유자의 4분의 3 이상 및 전체 토지 면적의 절반 이상의 동의가 필요하다. 따라서 추진 구역 중 건물 노후도가 심각하지 않거나 동의율이 낮은 수준이라면 사업이 지지부진하거나 상당히 지연될 수 있다.
도정법은 정비구역 지정고시일을 권리산정일로 지정하고 있다. 권리산정기준일 이후 지분 쪼개기를 한 주택 소유자에게는 입주권이 주어지지 않는다. 예를 들어 재개발 추진 예상 지역에 권리산정기준일 이후 단독주택을 허물고 다세대주택을 지어 분양하는 주택을 매입했다면 해당 주택은 하나의 입주권만 주어지므로 다수의 분양자들은 현금 청산을 당할 수 있다. 1월 중순 선정되는 공공재개발 지역의 권리산정일은 지난해 9월 21일(공모공고일)이다. 해당일 이후 건축된 주택을 매입할 경우 입주권이 부여되지 않아 가격이 비싸더라도 해당일 이전부터 주택으로 등재된 것을 매입해야 한다.
재개발 투자는 시간 싸움이다. 일반적으로 재개발사업은 기본계획 수립부터 준공 및 입주까지 적지 않은 시간이 소요된다. 기본계획 수립→정비구역 지정→추진위 승인→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 인가→착공→분양→준공 및 입주까지 일반적으로 10년 내외의 시간이 소요된다. 추진과정에서 조합원 간 분쟁, 소송이 제기되거나 주택 시장 침체로 사업 추진 동력이 떨어지면 속도가 확연하게 내려가 사업이 미궁에 빠지는 경우도 적지 않다.
재개발은 주택 가격 추이에도 영향을 받는다. 주택 시장 상승기에는 재개발 사업의 속도가 빨라지고 조합원의 동의율이 높아지는 장점이 있다. 하지만 주택 가격 하락기에는 준공 후 기대 가치 하락으로 인한 투자 매력도가 떨어져 사업이 지연된다. 이 때문에 조합원 간 분쟁이 야기되기도 한다. 조합 내분 등으로 인한 사업 지연은 예측하기 어려우므로 이미 구역지정이 된 곳을 매입하는 것도 리스크를 줄이는 방법이다.
재개발 사업은 사업 추진 단계에 따라 리스크가 감소하고, 상대적인 투자 금액은 올라간다. 시공사를 선정할 경우 가격이 크게 올라가게 되므로, 구역을 지정한 뒤 매입해도 추가 상승의 개발 프리미엄을 기대할 수 있다. 또한 투기과열지구의 경우 관리처분인가 후 등기 시까지 조합원 지위 양도가 금지돼 투자 자금이 묶이는 것도 충분히 고려해야 할 사항이다.
재개발 투자, 옥석 가려야
재개발 투자는 옥석 가리기가 필수다. 투자금 대비 수익이 높은 곳을 골라내기 위해 알아야 할 개념도 있다. 중요한 개념 중 하나는 비례율이다. 비례율은 해당 지역이 재개발 추진으로 순이익이 얼마나 발생하는가를 백분율로 나타낸 것이다. 예를 들어 A지역의 비례율이 90%이고 B지역은 비례율이 120%이라고 해보자. 같은 금액이라도 B에 투자할 때 추가 부담금이 줄고 투자 이익이 늘어나게 되는 셈이다. 다만 비례율은 권리처분 시점에 확정된다. 구역 지정, 조합설립 인가 시점에 알기 어려운 것이다. 투자자들은 비례율을 결정짓는 요인이 무엇인지 공부해 투자 실패를 막아야 한다. 비례율은 재개발 사업 후 순자산가치(종후자산가액에서 총사업비를 뺀 것)를 종전평가액으로 나눠 백분율로 표기한 것이다. 비례율은 높은 것이 좋지만, 분모에 해당하는 종전평가액이 너무 적으면 자기 자산가치(권리가액)가 줄어서 개인별 추가 부담이 늘어나게 된다. 이 때문에 분자인 재개발 사업 후 순자산가치가 커지는 곳을 선택해야 한다. 재개발 사업으로 자산가치가 높아지는 곳은 분양가가 높고 세대 수가 많은 곳이다. 입지가 좋고 용적률을 높여 많은 세대를 신축할 수 있는 곳을 택하면 투자 수익을 안정적으로 유지할 수 있다.
공공재개발 지역에 주목하고 있는 투자자들도 주의를 기울여야 한다. 웃돈까지 얹어서 노후 빌라를 샀는데 사업이 진행되지 않으면 낭패이기 때문이다. 특히 서울시가 3월 말 신규 구역(정비예정·해제구역 포함) 50여 곳의 후보지를 검토한다는 이유로 사업 초기 대상 지역의 빌라나 다세대주택을 찾는 투자자들은 유의해야 한다. 초기 재개발은 개발에 대한 프리미엄이 높아 잘 추진될 경우 높은 수익을 기대할 수 있으나 구역지정이나 조합설립 등 동의율이 낮을 경우 사업이 무산될 수 있다. 묻지마투자보다 충분한 사전검토가 먼저다.