이동현 단국대 도시지역계획학 박사, 현 부동산건설대학원 외래 교수
이동현
단국대 도시지역계획학 박사, 현 부동산건설대학원 외래 교수

신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 사태가 장기화하고 있는 가운데 이른바 ‘꼬마빌딩’의 기세가 거침없다. 꼬마빌딩은 통상 연면적 99~330㎡(30~100평)의 5층 미만 건물을 가리킨다. 약 50억원 이하의 소형 빌딩이라고 보면 된다. 도심지 유망 상권에 소재한 꼬마빌딩의 경우 자산가의 수요가 집중되면서 ‘매물 품귀’라는 말이 당연시될 정도로 큰 인기다.

우리나라 자산가가 꼬마빌딩에 투자하는 이유는 무엇일까. 바로 꼬마빌딩이 저성장 시대 부동산 불패 신화를 이어줄 새로운 유망 투자처로 인식되고 있어서다. 지금껏 자산가 사이에서 아파트, 특히 강남 아파트는 최고의 유망 투자처이자 불패 신화를 안겨준 믿음직스러운 존재였다. 물론 지금도 그 인기는 여전하다. 하지만 과거와 달리 더 이상 최고의 유망 투자처를 보증하지는 못한다. 더욱이 대출, 세금 등 정부 규제가 다주택 및 고가주택 소유자에게 쏠린 만큼 자산가의 관심도는 크게 떨어질 수밖에 없다. 정부 규제가 주택 시장에 집중될수록 상대적이지만 규제가 덜한 꼬마빌딩이 저성장 시대 부동산 불패 신화에 적합한 새로운 유망 투자처로 자리할 것이다.

오랫동안 지속돼온 저금리 기조와 높은 유동성도 꼬마빌딩의 인기를 높이는 원인이다. 시중은행의 정기예금 금리가 연 1%대 초중반을 보이는 가운데 자산가 사이에서 꼬마빌딩이 저금리 기조에 대응한 임대수익 창출원으로 부각되고 있다. 참고로 2021년 1월 현재, 시장에서 거래되고 있는 꼬마빌딩의 평균 임대수익률 수준은 서울 강남권 연 2~3%대, 서울 강북권 연 3~4%대, 기타 수도권 연 3.5~4.5%대, 지방권 연 4~5%대로 추정된다.

꼬마빌딩은 자녀 증여에 적합한 자산 형태다. 통상 자산가는 자녀 증여에 관심이 많다. 꼬마빌딩의 경우 매월 임대료가 나오고 훗날 자산 가치 상승을 기대할 수 있다는 점에서 자녀 증여에 적합한 자산 형태로 주목받아왔다. 지금껏 꼬마빌딩은 매입한 지 2년이 지났을 경우 증여 관련 과표기준으로 국세청 기준시가(시세의 50~60% 수준)를 사용해왔다. 다만 근래 들어 국세청이 시세와 가격 차이가 크거나 고가인 경우 감정평가를 진행할 계획이라고 하니 이 점은 충분히 고려할 필요가 있다.

꼬마빌딩은 자산 포트폴리오 구성에 필요한 안전자산으로 여겨지기도 한다. 현명한 투자자라면 아무리 좋아 보이는 투자 대상이라도 ‘몰빵’해 투자하기보다는 포트폴리오식 분산투자를 통해 위험을 제거하거나 감소시켜 보다 안정적으로 투자 수익을 창출하려고 할 것이다. 이런 점에서 꼬마빌딩은 자산가 사이에서 자산 포트폴리오 구성에 필요한 안전자산으로 자리매김하고 있다.


꼬마빌딩이 인기를 끌고 있지만, 묻지 마 투자는 위험하다. 사진 조선일보 DB
꼬마빌딩이 인기를 끌고 있지만, 묻지 마 투자는 위험하다. 사진 조선일보 DB
서울 강남역 인근 번화가. 사진 조선일보 DB
서울 강남역 인근 번화가. 사진 조선일보 DB

매력적인 꼬마빌딩 투자, 유의할 점도

꼬마빌딩은 자산가 사이에서 인기 있는 부동산 상품으로 자리매김하고 있지만, ‘묻지 마 투자’는 위험하다. 시장 분위기에 휩쓸려 투자를 서두르거나 사전 검증 없이 섣불리 거래에 나섰다가는 투자 실패로 이어질 수 있음도 알아야 한다. 이와 관련, 꼬마빌딩 투자 시 유의해야 할 사항을 살펴보자.

첫째, 눈에 보이는 임대수익률에 현혹돼서는 안 된다. 임대수익률(월세수익률)이 높다고 해서 무조건 좋은 매물은 아니다. 통상 수익과 위험은 비례 관계이기 때문에 임대수익률이 높아질수록 투자에 동반되는 위험률도 높아지기 마련이다. 따라서 임대수익률이 시장 평균치보다 지나치게 높을 경우 왜 그런지 합당한 이유를 찾아봐야 한다. 매도자가 내세운 위장임차인인지, 임대료에 건물관리비나 부가가치세가 합산돼 있는지 알아봐야 한다. 불법퇴폐 유흥업소 등 민원 유발형 임차인 존재 유무, 1년 미만의 초단기 임대차계약 여부, 무보증금 깔세 임차인인지 여부, 불법건축물 존재 유무 등도 확인할 필요가 있다.

둘째, 환금성과 안전성에 맞춘 투자 전략을 세워야 한다. 통상 재테크 투자의 3대 요소라고 하면, 수익성·환금성·안전성을 말한다. 수익성은 일정 기간 내 투자 금액 대비 회수된 금액으로, 환금성은 돈이 필요할 때 얼마나 손쉽게 현금화할 수 있는지 여부로, 안전성은 투자 기간 내 손실이 발생하는지 여부로 각각 판단한다.

문제는 서울을 포함한 수도권에서 괜찮은 꼬마빌딩을 매입하려면 최소 20억원 이상의 큰돈이 들어간다는 점이다. 아파트나 오피스텔, 구분상가(일정 규모별로 구분등기가 가능한 상가)보다 상대적으로 큰 금액이 들어가는 경우가 다반사다. 큰돈이 들어가는 만큼 투자 실패 시 그 충격도 배가 되기 마련이다. 따라서 당장의 수익성보다는 환금성과 안전성에 더 큰 비중을 두고 투자하는 게 좋다.

셋째, 검증된 체크리스트를 통해 우량 매물을 선별한다. 자산가 사이에서 꼬마빌딩이 큰 인기를 끌면서 상대적으로 상권 및 입지가 뛰어난 인기 지역을 중심으로 매물 품귀에 따른 이른바 ‘매도자 우위현상’이 나타나고 있다. 특히 10~20대 유동인구가 넘쳐나는 서울 강남 및 도심권 소재 꼬마빌딩은 매물이 없어서 못 파는 귀한 존재로 각인된 지 오래다.

하지만 우량 매물이 빠르게 소진되면서 매물 품귀 현상이 나타나자 그렇지 못한 매물까지 우량 매물로 둔갑해 등장하고 있다. 일례로 상권 약화로 임차인 이탈 징후가 보이는 매물, 임대수익률이 시장평균치보다 크게 낮은 매물, 주변 거래 시세보다 아주 비싼 매물, 영업 부진 등의 이유로 장기 연체 중인 매물, 심각한 노후화로 건물 관리에 어려움이 큰 매물 등이 그렇다.

따라서 부동산 입지적 특성인 상권의 안정성 및 확장성, 배후지, 유동인구, 접근성, 가시성 등을 살펴야 한다. 물리적 특성인 준공 연도, 전용면적, 주차 대수, 승강기 유무, 시설물 하자, 불법건축물 존재 등도 꼼꼼히 알아봐야 한다. 꼬마빌딩에 들어와 있는 임차인의 업종, 영업력, 재무 상황, 임대료 연체 이력, 임대차 관계 지속 의지 등까지도 충분히 반영한 검증된 체크리스트로 우량 매물을 찾아야 한다.

끝으로, 현장조사 및 임대차계약서를 통해 확인된 내용만 믿어야 한다. 분위기에 휩쓸려 부동산 중개업자의 말만 믿고 매입하는 사례가 종종 있다. 문제는 부동산 중개업자의 말이 사실과 다를 경우 정신적·금전적 손실은 물론, 투자 실패로까지 이어질 수 있다는 점이다. 따라서 상권 분석, 빌딩 실사, 시세 조사, 매물 평판 조사, 배후지 조사, 접근성 조사 등 철저한 현장조사는 필수다. 또 꼼꼼하게 임대차계약서를 확인해 계약 기간, 임대료, 관리비, 권리금 존재, 연체료, 원상 복구 조건, 제소전 화해조서 조항 등을 파악해야 한다.

이동현 하나은행 부동산자문센터장

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