7월 7일 오전 서울 강남구 삼성역 인근. 사진 연합뉴스
7월 7일 오전 서울 강남구 삼성역 인근. 사진 연합뉴스
박상욱 우리은행 부동산투자지원센터 팀장 연세대 토목공학 학사, 덴버대 MBA, 현 한국금융연수원 부동산 겸임교수
박상욱 우리은행 부동산투자지원센터 팀장
연세대 토목공학 학사, 덴버대 MBA, 현 한국금융연수원 부동산 겸임교수

중소기업을 경영하는 김모씨는 요즘 주변에서 부동산 투자 이야기를 자주 듣는다. 동종 업계 회사들이 2~3년 전 강남에 중소형 건물을 구입했는데 가격이 50%가 올랐다는 등의 부동산 투자 성공담 일색이다. 친한 몇몇 대표는 지금도 늦지 않으니 투자를 알아보라는 조언도 아끼지 않는다. 하지만 부동산 중개 업체와 거래 은행에 부동산 투자 관련 정보를 알아보던 중에 도저히 이해할 수 없는 사실을 알게 되었다. 건물 투자의 임대수익률은 2%인데, 은행의 대출이자는 3%라는 것이다. 투자에서 나오는 수익률보다 이자율이 더 높으면 투자하자마자 손해인데, 왜 다른 투자자들은 건물을 줄 서서 사려고 하는걸까?


투자 원칙과 정반대의 투자 상황

수익성 부동산 투자는 말 그대로 수익을 창출하는 부동산이다. 수익은 매달 발생하는 임대수익과 처분 시 발생하는 양도 차익인 자본이득으로 나눌 수 있다. 일반적으로 말하는 수익성 부동산은 매달 발생하는 임대수익이 더 중요한 투자 목적이다. 물론 향후 매각에 따른 시세 차익을 생각할 수 있지만, 임대수익은 상당 부분 예상 가능하고 확정적이지만, 시세 차익은 상승할지, 하락할지, 그 폭은 얼마나 될지가 불확실하기 때문에 시세 차익보다는 임대수익이 투자 판단 기준이 되는 것이 일반적이다. 이런 부분에서 토지나 주택 투자와 차별이 된다.

또한 부동산은 다른 투자 자산과 달리 담보로 제공할 수 있고 이를 통해 담보 대출을 받을 수 있다. 투자금 50억원이 있다고 가정하고 모두 미국 달러화를 구입하면, 50억원에 해당하는 달러화에만 투자할 수 있지만, 부동산은 50억원의 은행 담보 대출을 활용해서 100억원의 부동산을 구입할 수 있다. 소위 레버리지를 활용할 수 있게 된다. 다만 레버리지는 임대수익률이 대출이자율보다 높을 때 사용하고 반대로 임대수익률보다 대출이자율이 더 높으면 레버리지를 사용하지 말라는 것이 교과서에 나오는 원칙이다.

하지만 최근의 투자 트렌드는 이와는 정반대 형태를 보인다. 현재 강남권의 임대수익률은 2% 초반이다. 100억원짜리 건물의 경우 연간 2억원 정도의 임대수익을 기대할 수 있다는 의미다. 100억원 중 40억원은 자기 자금을 투자하고 나머지 60억원은 은행 대출로 매매 자금을 조달하는 것이 일반적인데, 대출이자율이 차주의 신용도에 따라 다르겠지만, 3% 안팎으로 형성돼 있다. 단순히 보면 김모씨처럼 수익보다 비용이 더 많이 발생한다고 생각할 수 있다. 실제로 손해가 발생할까? 다른 투자자가 바보도 아닌데, 왜 이런 상황에 투자할까?

수익률이 2%인 100억원 가치의 부동산에 투자하면, 자기 자본인 40억원에는 2%인 연간 8000만원의 수익이 발생하고 은행 대출 부분인 60억원에도 2%인 1억2000만원의 수익으로 총 2억원의 수익이 발생한다고 할 수 있다. 여기에 대출 부분에는 3%인 1억8000만원의 이자 비용을 추가로 고려해야 한다. 대출 부분만 보면 6000만원의 손실이 발생한다. 이 부분을 자기 자본 수익인 8000만원 중에서 6000만원을 보충하게 되어 전체 투자 100억원을 기준으로 보면 2000만원의 수익이 발생하게 된다. 물론 100억원을 은행 대출 없이 모두 자기 자금으로 투자하면 매년 2억원 수익을 남겨 대출받는 경우보다 높은 수익을 얻을 수 있다.

일반적인 원칙과 반대되는 투자 형태가 나타날 수 있는 이유는 최근 중소형 건물 투자의 주된 목적이 토지나 주택 투자와 같이 시세 차익이기 때문이다. 건물 가격이 오랜 기간 계속 오르기만 하니, 지속적으로 발생하는 임대수익에는 전혀 관심이 없고 초기 투자 이후에 추가적인 자금 투입만 없다면 시세 차익만을 위한 투자를 결정한다. 시세가 20% 오른다고 가정하면 100억원보다는 200억원 건물 투자가 두 배의 시세 차익이 발생하기 때문에 대출을 최대한 활용해 본인이 보유한 자금에서 최대한 규모가 큰 건물에 투자한다.


시장 변동성에 매우 취약, 대비책 필요

그렇다면 이런 구조의 투자에 문제점은 없을까? 투자 시점에 수익과 비용이 거의 상쇄될 만큼 대출을 활용하는 등 현금흐름을 최대한 빡빡하게 구성하기 때문에 금리 인상이나 임대 상황 악화 등 조금의 시장 변동성에도 큰 투자 위기를 맞을 수 있다.

신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 사태에서 경험하고 있는 것처럼 임차인이 사업이 망해서 나가고 한참을 비워 두게 되거나, 금리가 상승해서 매달 이자 비용 충당을 위해 추가적인 자금 투입이 필요할 수 있는데, 이때를 대비한 여유자금이 충분하지 않다면 건물이 경매로 넘어가는 최악의 상황이 발생할 수 있다. 특히 한국은행에서 연내 금리 인상에 대한 강력한 의지를 표명하고 있기 때문에 금리 인상에 따른 대비가 필수적이다. 임대수익률과 대출이자율은 투자자가 결정할 수 있는 요인이 아니기 때문에 투자자는 자금 조달 시 과거보다 담보대출 비율을 줄이고 투자자금에서 비상시를 대비한 여유자금 비율을 늘려 투자해야 한다. 물론 임대료를 올려 이자 비용을 충당하는 방안도 생각할 수 있겠지만, 상가건물 임대차보호법에 따라 서울에서는 환산보증금 9억원(예: 보증금 1억원, 월 임대료 800만원) 이하의 임차인에게 매년 최대 5%까지만 임대료를 인상할 수 있는데, 임대수익률이 2%인 투자에서는 0.1% 임대료 인상 효과로 한 번에 0.25%씩 올리는 기준금리 인상 수준에는 못 미치게 된다.

과거를 되돌아보면 부동산 경기 상승기의 정점에 가까워지는 시기에 이러한 투자 형태가 나타났다. 물론 과거의 상황이 미래에도 똑같이 발생할 것이라고 확신할 수 없고 이번 부동산 경기 순환은 경제 관리 주체가 대비책을 잘 강구해서 위기 없이 연착륙할 수 있다고 생각할 수 있다. 다만, 10년 전 5%대였던 임대수익률은 현재 2%로 더 이상 내려가기 어려운 수준까지 도달했고, 반면에 금리는 장기간 저금리 기조에서 상승으로 돌아서려는 변곡점이 얼마 안 남은 상황에서 어렵게 모은 내 투자금을 지킬 수 있는 보다 보수적인 자금 조달과 투자 결정이 요구된다.

박상욱

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