단국대 도시지역계획학 박사, 단국대 부동산건설대학원 외래 교수
‘최고의 투자는 가장 값싸게 매입하는 것’이라는 말이 있다. 이 말은 주식시장에서 흔히 쓰이는 말이며 주로 ‘가치투자’를 강조할 때 자주 등장한다. 통상 가치투자란 기업의 가치를 보고 주가가 그 기업의 가치보다 쌀 때 해당 주식을 매수해서 장기간 보유하는 것을 말한다. 이를 투자의 귀재 워런 버핏은 “1달러(약 1182원) 지폐를 40센트(약 473원)에 사는 것”이라고 설파한다.
그런데 부동산 투자라고 예외일 수는 없다. 실제로 부동산 시장에서도 우량 매물을 시세보다 값싸게 매입하려는 가치투자가 대세로 자리한 지 제법 오래다. 멀리는 국제통화기금(IMF) 외환위기 시절(1997년), 가까이는 글로벌 금융위기 직후(2008년) 가치투자가 제대로 빛을 발한 경험이 있다. 그 시절은 전형적인 매수자 우위 시장으로 경기 불황에 따른 장기 침체 여파로 이른바 ‘값싼 매물’이 쏟아져 나왔다. 이때 값싼 매물은 급매물, 경·공매물, 부실채권(NPL) 매물, 대물 변제 매물, 미분양 할인 매물 등 각양각색의 다양한 이름으로 투자자들을 맞이했었다.
우량 부동산 시세보다 20% 싸게 매입하기
A씨(남·60세)는 부동산 업계에서 제법 알아주는 유명인사다. 특히 강남권 부동산 업계에 종사하는 중개업자라면 모르는 사람이 거의 없을 만큼 명성이 자자하다. 하지만 대외적으로 알려진 그의 직업은 대학교수다. 물론 속내를 살펴보면 부동산 개발 및 투자를 업으로 삼고 있는 시행 업체의 대표이기도 하다. 한때는 부동산 투자에 문외한이었던 그가 이처럼 부동산 시장에 자신의 이름 석 자를 각인시킬 수 있었던 것은 그만의 독특한 투자 원칙이 있기에 가능한 일이었다. 그가 내세운 제1의 투자 원칙은 우량 부동산을 시세보다 20% 이상 값싸게 매입하는 것이다. 특히 사업체의 경영 악화나 상속 이슈 등 건물주의 급박한 자금 사정으로 소리 소문 없이 급매물로 나온 강남 요지 빌딩은 그가 선호하는 최고의 먹잇감이었다. 물론 이런 그만의 독특한 투자 원칙은 실제 투자로까지 이어졌고, 십수 년이 지난 지금까지도 부동산 업계의 성공 사례로 회자되고 있다. 좀 더 구체적으로 살펴보자.
A씨는 지난 20여 년간 몇 차례에 걸친 부동산 거래 과정을 통해 수백억원대 거액 자산가로 거듭날 수 있었다. 우선 2003년 2월쯤 상속인들의 재산 분배 과정에서 세금 납부를 위해 급매물로 나온 서울 서초구 반포동 대로변 소재 4층 규모의 근린상가빌딩(일반상업지역, 토지 337㎡, 건물 1454㎡)을 당시 시세인 60억원에서 약 17%나 할인된 50억원에 매입했다. 오랜 세월이 흐른 2021년 현재, 이 빌딩의 호가 시세는 대략 250억원에 이른다. 만일 호가 시세대로 매각이 된다고 가정해보면 급매로 매입한 지 18년 만에 무려 400% 세전투자수익률(세전양도차익 200억원)을 달성하게 된다. 통상적인 물가 상승률을 감안하더라도 엄청난 투자 수익률이 아닐 수 없다.
그런데 A씨의 이런 투자 행태는 2008년 하반기 발생한 글로벌 금융위기 여파로 부동산 가격이 급락했을 때 더욱 빛을 발했다. 그는 이 시기를 우량 매물을 값싸게 매입할 수 있는 절호의 기회라고 판단했다. 실제로 2008년 10월쯤 서울 강남구 삼성동 테헤란로 대로변에 소재한 5층 규모의 오피스빌딩(일반상업지역, 토지 512㎡, 건물 2952㎡)을 당시의 정상 시세인 320억원에서 33% 할인된 215억원에 매입했다. 당시 이 빌딩은 모 기업이 사옥으로 사용하던 중 경영난으로 도산 직전까지 내몰리면서 암암리에 나온 급매물이었다. 2021년 현재, 이 빌딩의 호가 시세는 테헤란로 대로변에 있는 오피스빌딩 가격 수준을 감안할 때 최소 700억원에 달한다. 금상첨화(錦上添花)라고 했던가! 더욱이 인근 삼성역 주변 초대형 개발 호재(현대차그룹 신사옥 글로벌비즈니스센터 신축, GTX · KTX · 위례신사선 개통 예정 등)가 몰리면서 이 일대는 매물 품귀가 이어지고 있다. 만일 호가 시세대로 매각이 실행된다면 A씨는 이 빌딩을 급매로 매입한 지 13년 만에 무려 225% 세전투자수익률(세전양도차익 435억원)을 달성하게 된다. A씨가 이처럼 부동산 투자의 귀재로 성공할 수 있었던 데는 나름 자신만의 독특한 투자 원칙, 즉 ‘최고의 투자는 가장 값싸게 매입하는 것’이라는 이른바 ‘안전마진(margin of safety)’ 개념의 가치투자 원칙에 충실했기에 가능했다.
값싸게 매입할 수 있는 원동력은 ‘흥정’
재래시장에 가서 1만원짜리 티셔츠 한 벌을 살 때나 운동화 한 켤레를 살 때도 값을 조금이라도 깎아보려고 흥정하는 게 부지기수다. 그런데 아이러니하게도 일생일대의 가장 큰 거래라고 말할 수 있는 부동산을 살 때 별다른 흥정 과정 없이 제값을 다 주고 사는 사람이 적지 않다.
부동산 투자로 큰돈을 벌었다는 자영업자 B씨(여·55세). 현재 그녀는 서울 강남권에 오피스빌딩 2채와 구분상가 3개 호를 소유하고 있다. 그녀의 경우 평소 몸에 밴 이른바 ‘장사꾼 기질’이 부동산을 매입할 때도 반드시 흥정이라는 절차를 거치게 했다. 실제로 B씨는 5년 전 상속 이슈 때문에 급매물로 나온 서울 강남구 역삼동 소재 7층짜리 오피스빌딩을 당시의 시세 280억원(토지 가격 환산 기준 3.3㎡당 1억원)보다 훨씬 저렴한 210억원(3.3㎡당 7500만원)에 매입할 수 있었다. 사실 해당 빌딩은 시장에 처음 선보였을 때만 해도 마케팅 가격이 300억원이었다. 하지만 그 가격에 빌딩을 사겠다고 선뜻 나서는 투자자는 찾아볼 수 없었다. 이유를 알아보니 해당 빌딩의 경우 공실이 없었음에도 임대료 관리가 제대로 되지 않아 임대수익률이 매우 낮았던 것이다. 당시 시장요구수익률(연 3.0~3.5%)에 크게 못 미치는 연 1.8%대에 머물렀기에 대출받아서 투자하기에 다소 부담스러운 존재였다. 따라서 대출을 활용하기보다는 현금 중심으로 매입할 수 있는 준비된 투자자만이 접근 가능해 보였다.
그런데 해당 빌딩을 소개받았던 당시만 해도 세계는 미국 중심의 보호무역주의를 주창한 도널드 트럼프가 모두의 예상을 뒤엎고 대통령 선거에서 승리하면서 글로벌 경기가 더 나빠질 것이라는 불안감이 팽배했다. 게다가 이른바 ‘최순실 국정농단사태’로 국내 정국마저 불안해지자 수많은 투자자가 부동산 매입 자체를 보류하려는 분위기가 빠르게 확산하고 있었다. 준비 안 된 상속 발생으로 세금이 체납된 상태였던 매도자로서는 몹시 당황스럽고 난감할 뿐이었다. 하지만 매수 희망자 B씨는 이를 흥정 카드로 활용했다. 상대방의 조급증(상속에 따른 세금 체납이슈로 서둘러 매각하려는 매도자 측의 심리 상태)과 급변하는 시장 분위기(미국의 트럼프 대통령 당선과 국정농단사태 여파로 국내외 정세 불안)를 가격 흥정에 적극 활용함으로써 시세(280억원)는 물론, 심지어 감정평가금액(240억원)보다 훨씬 저렴한 가격(210억원)에 매입하기로 합의했다. 거래가 깨질 법한 몇 차례의 고비도 있었지만 흥정이라는 과정을 거치면서 결국 그녀는 자신이 원하던 매물을 시세보다 저렴하게 매입할 수 있었다. 2021년 현재, 이 빌딩의 시세는 최소 500억원에 달한다. 흥정으로 초대박을 맞이한 B씨다.