현 한국부동산융복합학회 회장, 전 국토교통부 중앙지적위원회 위원, 전 국토교통부 국가공간 정보위원회 위원
오는 3월 9일 제20대 대통령 선거를 앞두고 여야 후보들은 표심 잡기에 나서면서 좌충우돌 부동산 정책을 발표하고 있다. 한쪽에서 발표한 부동산 정책 반응이 좋으면 또 다른 한쪽에서는 그보다 더 센 정책을 발표함으로써 표심을 움직이려 하고 있다. 과연 이렇게 발표되는 정책들이 실현 가능성이 있는지 의문이 든다. 대선 후보들의 공약은 정말 공약(公約)일까? 아니면 공약(空約)일까? 특히, 문재인 정부의 부동산 정책이 실패함에 따라 국민의 원성이 커지면서 부동산 정책에 대한 공약이 많아졌다. 어느 누가 대통령에 당선되더라도 지금과 같이 기본주택과 원가주택 등 주택이 많이 공급된다면 국민은 이제 내 집 마련의 걱정을 하지 않아도 될 것이다.
그런데 이 좋은 공약들이 선거만 끝나면 모두 기억 속에서 사라지듯 잊히는 것은 무엇 때문일까. 이는 매번 모두 실천하기는 불가능한 공약(空約)이었기 때문이다. 그래서 좋은 공약들도 국민 앞에서는 불신으로 이어지고 있다. 과거에도 반값 아파트, 반값 등록금 등 반값 논쟁이 있었지만 모두가 공약(空約)이었다. 이에 국민은 순진하게도 반값에 아파트를 공급받을 수 있을 것이라는 생각에 귀중한 한 표를 행사했을 것이다. 이번 대선에는 어떠할까.
이재명 후보의 기본주택
먼저 여당 이재명 대선 후보가 발표한 주택 정책을 살펴보면 문재인 정부의 부동산 정책은 실패했다고 단정하고 새로운 부동산 정책을 내놓고 있다. 처음에는 규제 일변도 정책이었다가 최근 규제 완화와 공급증가 정책으로 선회하여 야당 후보와 별반 차이 없는 듯 보인다. 이 후보는 정부 주도형 공공임대주택 공급 위주의 주택 정책으로 임기 동안 총 311만 가구의 주택을 공급하겠다고 발표했다. 물론 처음에는 250만 가구 주택공급을 발표했다가 다시 획기적으로 공급을 늘려 311만 가구가 된 것이다. 311만 가구 중 100만 가구는 기본주택(공공장기임대주택)이라는 이름으로 중산층을 포함해 무주택자라면 누구나 건설원가 수준의 저렴한 임대료(전용 85㎡ 기준 월 60만원)로 고품질 주택에서 30년 이상 평생 살 수 있도록 하는 정책이다. 장기적으로 임대주택 비율을 10% 선까지 늘리겠다고 주장한다. 뿐만 아니라 처음에는 기본주택만 주장하다가 이제는 저렴하면서도 평생 거주할 수 있는 ‘임대형 기본주택’과 토지는 공공 소유로 하는 토지임대부주택 즉, ‘건물 분양형 기본주택’, 그리고 주택 소유 지분을 순차 적립해 가는 ‘지분 적립형 기본주택’, 일정 기간 임대 후 분양하는 ‘누구나 집’, 가격 상승분을 공공과 공유하는 ‘이익공유형주택’ 등 여러 가지 형태가 나타나고 있다. 국민도 헷갈린다. 그러나 결국 모두가 임대주택이다. 모든 국민이 주택을 소유하지 못하기 때문에 무주택 서민층 일부는 임대주택 공급도 환영할 것이다. 그러나 대부분의 국민은 규모가 작더라도 주택의 완전한 소유권을 원한다. 더 나아가 임대주택이든 주택의 완전한 소유권이든 문제는 어디에 공급할 것인지, 언제부터 공급할 것인지 그리고 공급할 재원은 준비가 돼 있는지가 궁금하다.
또한 100만 가구의 주택 공급 규모는 얼마나 될까. 1989년 노태우 정부 당시부터 공급됐던 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 5개 신도시)의 공급량을 모두 합하면 29만2000가구다. 100만 가구는 1기 신도시의 세 배가 넘는 물량이며 어디에 공급할 것인지 토지 확보도 문제지만 재원 조달도 문제다. 천문학적인 예산이 필요하다. 그래서 실천하기 불가능한 공약(空約)이 될 수 있다. 여기에 250만 가구가 다시 311만 가구가 되면서 서울에 기존 59만 가구 공급 예정에서 48만 가구를 더해 총 107만 가구를 공급한다. 인천⋅경기 지역에도 기존 123만 가구 공급에서 28만 가구를 더 공급해 총 151만 가구를 공급한다. 지방 역시 기존 24만 가구에서 29만 가구를 더 공급하여 총 53만 가구를 공급한다. 또한 젊은 표심을 생각하여 주택 공급량 중 30%에 해당하는 주택은 청년들에게 우선적으로 배당한다. 경제적으로 취약한 청년층의 내 집 마련의 꿈을 실현시켜주겠다는 내용이다. 특히, 청년층과 실수요자를 위해 생애최초주택 구입자에게는 LTV(주택담보대출비율)를 최대 90%까지 인정하는 등 금융 규제도 완화하겠다고 발표했다. 청년층은 환영할 만하다. 뿐만 아니라 재개발·재건축지역에서는 용적률을 500%까지 올려주는 4종 주거지역을 만들겠다고 한다. 물론, 이 후보는 용적률 상향, 층수 제한, 공공 기여 비율 등도 유연하게 조정하고 기반시설 설치에 필요한 비용도 지원하겠다고 설명했다. 그러면서 과도한 개발이익이 발생하는 사업계획은 적절히 공공 환수해 지역사회에 환원되게 하겠다며 가장 좋은 방법은 청년주택 같은 공공주택 공급이라고 주장한다. 이렇게 공급을 늘리는 정책이 교통·환경·도시기반시설 문제 등 법적 문제는 없는지, 실현 가능성은 있는지 꼭 짚어봐야 할 것이다.
윤석열 후보의 규제 완화와 민간주택 공급 확대
최대 야당인 국민의힘 윤석열 대선 후보는 총 250만 가구의 주택을 공급하겠다고 발표했다. 이 중 수도권에 130만 가구 이상 신규 주택 공급을 약속했다. 특히, 공공공급보다는 민간공급을 통해 청년 원가주택 30만 가구와 역세권 첫집주택 20만 가구를 공급하고, 원가주택에 투기 차단을 위한 환매조건부 방식으로 공급하겠다고 한다. 환매조건부 방식은 원가로 주택을 공급하기 때문에 5년 이상 의무 거주 조건이 부여되며 5년 이후 주택을 매도하는 경우 공급자에게 되팔아야 한다. 이 경우 주택 가격 상승분(시세 차익)의 70%는 보장하고 30%는 다시 환수하는 조건부다. 즉, 지분공유형 주택인 것이다. 이를 매년 6만 가구, 5년간 30만 가구를 3기 신도시와 GTX 등을 연결하는 신규 택지에 건설원가 수준의 분양아파트로 공급하겠다고 약속했다. 또한 역세권 첫집주택은 매년 4만 가구, 5년간 20만 가구를 정비사업 규제 완화와 공공 부지를 활용해 공급하고 역세권 개발 및 재건축 아파트단지 개발 시 용적률을 최대 500%까지 상향(현 300%) 조정해 상승하는 용적률 중 100%는 조합일반분양수익(민간분양)으로, 나머지 100%는 기부채납(공공분양)을 받아 역세권 첫집주택으로 활용하겠다는 구상이다. 물론, 실평수 60~83㎡, 원룸, 2~3인 거주 공간 등으로 공급해 청년과 신혼부부에게 공공분양주택을 공급한다는 공약이다. 공급 방법도 청년 원가주택은 건설원가로 분양가 20%를 내고 80%는 장기 저리의 원리금 상환을 통해 주택을 매년 공급한다는 계획이며 역세권 첫집주택은 시세 50~70% 수준의 공급가로 공급한다는 구상이다. 문제는 환매조건부 주택을 30만 가구나 공급하면 1기 신도시 공급 양인데 과연 수요자들이 원하는 주택공급 형태인지 다시 한번 생각해 볼 일이다. 대부분의 수요자들은 환매조건부보다는 완전소유권주택을 원하기 때문이다. 뿐만 아니라 역세권지역 개발과정에 용적률을 500%로 상향하게 되면 교통 문제를 비롯해 환경 문제, 도시기반시설 부족 문제 등 난개발 문제가 발생한다. 점점 인구가 감소하고 도시 토지 부족 현상을 해결하면서 수요자의 욕구를 충족시키려면 결국 도심을 고밀 개발할 수밖에 없다. 그러면 용적률을 높인 만큼 건폐율을 낮추고, 낮춘 건폐율의 대지는 도로나 공원용지로 환수해 쾌적한 도시환경을 조성하는 것이 더 필요하다. 이런 공간은 휴식공간으로 시민에게 돌려주면 될 것이다. 또 한 가지는 원가주택의 개념이다. 원가주택은 현재 분양가상한제 주택과 별반 다르지 않을 텐데 ‘로또’를 만들어 공급하는 것이 시장경제에 합당한 공급인지 고민해야 한다.
이번 대선의 주택 정책 이슈 중 키워드는 이재명 후보의 기본주택과 야당 유력 후보인 윤석열 후보의 원가주택이 아닌가 싶다. 물론 구체적으로 언제, 어디에, 얼마만큼, 어떤 재원으로, 어떻게 공급하겠다는 것은 다소 추상적이지만 판단은 유권자가 할 것이다.