부동산에 투자하려면 금리 부담이 적은 대출을 고르는 것도 중요하다. 사진 연합뉴스
부동산에 투자하려면 금리 부담이 적은 대출을 고르는 것도 중요하다. 사진 연합뉴스
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

요즘 대출금리가 많이 치솟고 있다. 금융 비용이 늘어나 부동산에 투자할 때 그만큼 수익률이 낮아질 가능성이 크다. 이왕 부동산에 투자하려면 금리 부담이 적은 대출을 고르는 것도 중요하다. 향후 금리 인상 추세를 반영해야 하는 것은 물론이다. 앞으로는 금리가 부동산 투자 시 매우 중요한 포인트가 될 수 있다는 얘기다.


대출, 고정금리냐 변동금리냐

주택담보대출을 받을 때 누구나 고정금리를 할까, 변동금리로 할까 고민에 빠진다. 결론적으로 한동안은 고정금리로 받는 게 나을 것 같다. 이유는 두 가지다. 첫째, 요즘 대출을 낼 때 변동금리와 고정금리 차이가 많이 줄어들었기 때문이다. 지난해만 해도 고정금리가 변동금리보다 1%포인트에 높았지만 요즘은 차이가 크게 나지 않는다. 일부 고정금리 대출은 변동금리보다 0.05%포인트 정도 높을 뿐이다. 둘째, 향후 기준금리가 추가적으로 오를 수 있기 때문이다. 올해 한국은행이 기준금리(2월 16일 현재 연 1.25%)를 적어도 두세 차례 올릴 것이라는 전망이 나온다. 변동금리 대출은 금리가 상승하면 이를 반영하는 속도가 빠르기 마련이다. 따라서 시중금리가 오르더라도 대출이자 부담이 크게 변하지 않는 고정금리 대출 상품이 유리할 수 있는 것이다.

다만 요즘 많이 나가는 고정금리 주택담보대출은 주로 5년간 고정금리, 그 이후는 변동금리를 적용한다. 그래서 이를 ‘혼합형(고정형) 금리 대출’이라고 부른다. 만기까지 고정금리를 적용하는 대출은 10년 이상짜리다. 혼합형 금리 대출은 개인별로 다르지만 시중은행에서는 대체로 연 4% 초반에서 빌린다. 10년 이상 장기 상품은 이보다는 금리가 높다.


갈아타기 때 가산금리와 중도상환수수료 챙겨야

변동금리 대출은 우리나라 가계 대출 가운데 잔액 기준으로 76%에 달한다. 향후 금리가 오를 가능성에 대비해 변동금리에서 고정금리로 대출 갈아타기를 고민하는 사람이 많을 것이다. 다만 이 경우 중도상환수수료와 가산금리를 보고 판단하는 것이 좋을 것이다.

먼저 수수료 문제다. 중도상환수수료는 금융기관에서 돈을 빌린 고객이 만기 전에 대출금을 갚을 때 금융기관에 지불해야 하는 수수료다. 보통 주택담보대출은 대출일로부터 3년 이내 갚으면 중도상환수수료(대출 잔액의 1~1.2%)를 부과한다. 다만 요즘은 같은 은행에서 변동금리에서 고정금리 대출로 갈아타면 대출을 낸 지 3년 이내라도 1회에 한해 중도상환수수료를 면제해준다. 하지만 고정금리에서 변동금리로 변경하기 위해서는 대출받는 지 3년이 지나야 중도상환수수료를 내지 않는다. 다만 은행에 따라 한시적으로 중도상환수수료를 면제하는 경우도 있으니, 대출 전 확인해보는 것이 좋다.

또 하나 가산금리도 고려 사항이다. 일반적으로 은행에서 대출받을 때 금리는 지표금리에 대출자의 신용에 따라 금융기관 수수료를 추가해 결정한다. 이때 덧붙이는 금리를 가산금리(스프레드·spread)라고 부른다. 코픽스(자금조달비용지수·국내 8개 은행이 조달한 대출의 가중평균금리) 같은 지표금리는 수시로 변할 수 있지만 가산금리는 처음 대출받을 때 결정되고 그 이후에는 변하지 않는다. 가산금리가 요즘은 3%에 달한다. 3년 전에 비해 거의 배가량 오른 것이다. 금융 당국이 가계 대출을 억제하기 위해 고강도 대출 규제에 나선 결과 생긴 후폭풍이다. 이에 은행들은 우대금리를 줄이고 가산금리를 높이는 방법으로 대출 문턱을 높인 것이다. 따라서 이미 대출을 받은 사람이라면 가산금리 수준을 파악한 뒤 갈아타기가 실익이 있는 지를 고민해봐야 한다.


변동금리 대출 고를 때 체크 포인트

일반적으로 금리 상승기에는 변동 주기가 긴 대출이 유리할 수 있다. 변동 주기는 3·6·12개월 단위로 정해지는데, 향후 금리 상승 폭이 크다면 12개월이 3·6개월보다 유리할 것이다. 당장 금리 부담은 변동금리가 길수록 클 수 있으니 향후 예상되는 금리 상승 폭을 감안해서 결정하는 것이 좋을 것이다.

변동금리 대출의 기준이 되는 코픽스도 어느 기준을 선택하느냐에 따라 금리 부담이 달라진다. 코픽스는 ‘신규 취급액 기준 코픽스’와 ‘잔액 기준 코픽스’ 두 종류가 있다. 금리 상승기에는 잔액 기준 코픽스가 유리할 수 있다. 잔액 기준 코픽스는 은행의 월말 지수 산출 대상 자금 조달 잔액에 적용된 금리를 가중평균한 금리지수이어서 신규 취급액 기준 코픽스보다 금리 변동이 더디다.

금리가 너무 높다고 생각될 경우 금리인하요구권도 적극 활용해야 한다. 주로 연봉이 올랐거나 직장에서 승진할 경우 증빙 자료를 갖춰 금리를 낮춰달라고 요청하면 된다. 상세한 방법은 고객센터에 문의하거나 인터넷, 모바일에서 직접 신청해도 된다.


DSR 규제도 고려

올해부터 DSR(총부채 원리금 상환 비율)이 강화되면서 대출 문턱이 훨씬 높아졌다. DSR은 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연 소득으로 나눈 비율로 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출이 포함된다. 1월부터 DSR을 적용받으면 대출의 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 못한다. 다만 이미 한 은행에서 대출을 받아 갈아타기를 할 경우 강화된 DSR 규제를 적용받지 않는다. 하지만 다른 은행으로 갈아타기를 할 때는 규제를 적용받아 대출 한도가 줄어들 수 있으니 확인하는 것이 좋다. 시중은행 대출 담당자는 “DSR 규제가 확대되었지만 총급여 7000만원 이상인 경우 DSR보다는 LTV(주택담보인정비율) 규제로 대출이 안 되는 경우가 더 많다”고 말했다. 하지만 7000만원 이하 소득자는 DSR 규제를 더 받을 수 있다는 것이다.


전세 대출 내느니 월세로 낼까

요즘 시중은행 전세 대출금리는 연 3% 후반대에서 4% 정도다. 한국부동산원에 따르면, 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율인 전월세전환율은 지난해 11월 서울 기준 4.7%(아파트 4.1%)다. 이 수치로만 봤을 때는 전세 대출을 받으나 월세로 내나 부담은 큰 차이가 없다. 다만 향후 금리가 추가적으로 오를 수 있어 전세 대출이 더 불리할 수 있다. 전세 대출금리가 전월세전환율보다 높으면 굳이 은행에서 목돈을 빌려 집주인에게 전세로 지불할 이유가 없다. 금리가 크게 오른다면 전세 대출을 내기보다 아예 집주인에게 월세를 지불하는 거래가 늘어날 것 같다. 올해는 임대차3법 시행(2020년 7월말) 만 2년 째를 맞는다. 그동안 전셋값이 많게는 곱절 이상 올라 세입자의 부담이 커졌다. 세입자들은 전세 대출금리가 올라 오른 전세금을 마련하기가 만만치 않을 것이다. 결국 오른 전세금만큼 월세로 돌리는 반전세 형태의 계약이 늘 수밖에 없을 것이다. 서울부동산광장에 따르면, 지난해 12월 서울에서 계약된 아파트 전월세 중 월세를 조금이라도 낀 거래가 43%에 달한다.

직장인이라면 월세로 계약할 경우 연말에 세액공제를 받을 수 있다. 조건은 무주택 세대주이면서 총급여 7000만원 이하(종합소득금액 6000만원 이하)이어야 한다. 대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하 혹은 기준시가 3억원 이하(오피스텔, 고시텔 포함)이어야 한다. 연간 750만원 한도로 10%까지 세액공제(75만원)가 가능하며 총급여 5500만원 이하인 경우 12%까지 세액공제(90만원)를 받을 수 있다. 전세 대출의 경우 다소 차이가 있다. 대상 주택은 85㎡ 이하(오피스텔 포함)로 무주택 세대주만 가능하다. 상환 원리금의 40%(300만원 한도)까지 세액공제를 받을 수 있다.

박원갑

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