정부가 1가구 1주택자들의 종합부동산세 부담을 완화하는 방안을 추진하면서 주택 시장 분위기 변화가 예상되고 있다. 사진 연합뉴스
정부가 1가구 1주택자들의 종합부동산세 부담을 완화하는 방안을 추진하면서 주택 시장 분위기 변화가 예상되고 있다. 사진 연합뉴스
박합수 건국대 부동산 대학원 겸임교수 현 (주) 박합수부동산연구소 대표, 전 KB국민은행  부동산 수석 전문위원
박합수 건국대 부동산 대학원 겸임교수 현 (주) 박합수부동산연구소 대표, 전 KB국민은행 부동산 수석 전문위원

새 정부가 들어서며 종합부동산세(이하 종부세) 개선에 불을 지폈다. 종부세는 2020년까지는 부담은 됐지만, 충격적인 수준은 아니었다. 하지만 1년 후 대폭 강화된 세율이 반영되며 2021년에는 ‘대란’이라고 표현할 만큼 상황이 심각해졌다. 이런 종합적인 내용을 살펴보고 그에 따른 향후 대응 방안을 제시한다.

종부세는 주택분, 별도합산(주로 사업용), 종합합산(주로 토지) 등으로 나눠 부과된다. 역시 관심이 큰 것은 주택이다. 주택 종부세율은 조정대상지역 2주택(전국 3주택 이상)의 경우, 2020년 0.6~3.2%에서 2021년 1.2~ 6.0%로 두 배가량 올랐다. 당초 0.2%포인트(2019년 12월 대책)만 인상하려던 계획을 갑자기 바꾼 결과다. 

예를 들어 다주택자 중 세금 납부자가 제일 많을 것으로 추정되는 과표 12억~50억원 구간의 세율은 1.8%에서 3.6%로 급등했다. 여기에 세금 납부 기준금액인 공시가격은 전년 대비 전국 기준 19% (2021년)가 상승했다. 특히 공시가격의 반영률인 2021년 공정시장가액비율은 공시가격의 95%로 적용됐다. 물론 1주택자에 대해서는 세율을 0.1~ 0.3%포인트 올려 0.6~3.0%로 적용하는 대신, 기본 공제금액을 공시가격 9억원에서 11억원으로 상향 조정했다.

위와 같은 기준으로 2021년 부과된 주택분 종부세의 고지 인원은 94만7000명이며, 세액은 총 5조7000억원이다. 2020년 부과액인 1조8000억원 대비 3조9000억원이 늘었다. 전 국민의 98%는 과세 대상이 아니며, 고지 세액 5조7000억원 중 다주택자(인별 기준 2주택 이상 보유자 48만5000명, 2조7000억원) 및 법인(6만2000명, 2조3000억원)이 88.9%로 세액 대부분을 부담한다는 게 정부의 설명이었다. 1주택자(13만2000명)는 세액의 3.5%인 2000억원에 불과하다는 것이다. 이런 종부세를 쟁점별로 살펴보자.

첫째, 종부세 대란의 핵심은 급격한 세율 인상이다. 먼저 다주택자의 종부세율을 1년 만에 두 배로 올린 것이 합리적인 결정인지 의문이다. 모든 세금의 세율 책정은 부과 기준과 근거가 명확해야 한다. 하지만, 변경 과정에서 2021년에 0.2%포인트만 올리려다 갑자기 7개월(2019년 12월 대책과 2020년 7월 대책) 만에 두 배로 변경한 합당한 이유를 찾기 어렵다. 

결국 합리적인 세율 조정만이 근본적인 해결 방법이다. 공시가격은 시세에 연동하는 개념으로, 인위적인 조정은 신뢰를 훼손하는 중대한 오류가 될 수 있다. 공시가격 자체를 인위적으로 하향 조정하는 것은 하지 말아야 한다. 다만, 공정시장가액비율(60~100%)의 재도입은 융통성 측면에서 검토할 수 있다.

둘째, 납세자가 전 국민의 2%에 불과하다는 것은 98%에 해당하는 대다수 사람은 종부세와는 별 상관이 없다는 접근 방식으로, 오히려 위험하다. 

우리나라 주택 보유 가구는 2020년 기준 56.1%이다. 많든 적든 절반 이상의 가구주는 재산세나 종부세를 낸다. 오히려 무주택가구가 44%로 상대적으로 적다. 나는 무주택자라서 종부세를 내지 않으니 상관없다거나, 소수가 내는 세금이라고 편을 가를 필요는 없다. 종부세는 지자체별로 배분되기 때문에 전국의 무주택자가 혜택을 본다.

셋째, 다주택자는 반드시 세금추징을 통해 징벌해야 할 대상인가? 다른 시각으로 보면 민간임대주택 공급자다. 물론 2주택자로 부모를 부양하거나 자녀가 거주하는 등 실수요자도 많다. 다주택자의 존재가 없으면 무주택자는 시세의 60% 전후의 전세가로 양질의 주택에 거주할 기회가 사라진다. 결국 내 집을 마련해야 하나 매매 가격과의 차액을 마련하기 쉽지 않을 뿐 아니라, 정작 매입 자체를 원하지 않을 수도 있다. 이런 부분을 채워주는 다주택자의 역할을 인정해야 한다.

일반적으로 무주택자는 장래에는 아파트를 사겠다는 희망으로 살기 때문에 그들도 머지않은 시점에 유주택자로 바뀌게 된다. 또한 정부가 다주택자를 적폐로 몰아 인정하려고 하지 않을 경우, 직접 무주택가구가 거주할 임대주택을 마련해줘야 한다. 현실적으로 당장 가능한 일인가? 현재 공공임대주택은 전체 임대주택의 약 5%를 웃도는 수준에 불과하다. 정부의 역할은 저소득층 주거 안정에 비중을 두는 정도가 바람직하다.

넷째, 과도한 종부세는 세입자에게 전가될까? 정부는 임대료 수준이 임대 시장의 수요와 공급 상황에 의해 정해지고, 전월세상한제 등의 보완 장치가 있어 전가는 제한적이라고 한다. 최근 전세가 상승은 상당 부분 공급 부족에 기인한다. 특히 매매 가격에 연동하여 움직이는 상황으로 가격 안정을 장담하기 어렵다. 또한 전월세상한제는 계약갱신청구권(+2년)을 행사할 경우만 해당한다. 신규 계약은 보호받지 못한다. 다주택자는 통상적으로 과도한 보유세라는 위험이 다가오면, 반사적으로 이를 회피하려는 경향을 보인다. 아울러 곧바로 전월세 가격에 반영하는 것은 불문가지다. 세금 전액을 본인이 부담하는 착한(?) 임대인을 현실에서는 찾기 어렵다.

다섯째, 종부세를 주택 가격에 반영할 여지가 있을까? 종전까지 종부세도 납부의 부담은 되었지만, 2021년처럼 지나치게 큰 금액은 아니었다. 하지만 매년 몇 천만원의 보유세가 누적된다면 상황은 달라진다. 우리나라는 미국 등과 달리 양도소득세 계산 시 그동안 낸 보유세를 필요경비로 공제해 주지 않는다. 취득세와 중개수수료 정도만 인정한다. 보유세 금액 자체가 적을 때는 모르겠으나, 큰 금액이 매년 부과된다면 양도차익에서 누적된 세금을 빼면 남는 게 없을 수도 있다. 특히 다주택자에게 양도소득세 중과가 시행되는 상황에선 더욱 그렇다. 이런 보유세를 양도차익에서 공제해 주지 않으면 이중과세의 문제점도 있을 수 있다. 결국 소유자는 그동안 낸 세금을 주택 원가에 반영하여 가격을 올릴 여지가 크다. 

여섯째, 종부세는 1주택자만 배려 대상인가? 종부세 부담을 완화한다고 할 때 주 대상은 계속 1주택자만 언급한다. 1주택자는 이미 부과 기준을 9억원에서 11억원으로 상향 조정했다. 장기보유와 고령자(최대 80%) 공제를 적용하여 사실상 부담도 크지 않다. 그런데도 더 낮춰주겠다고 한다. 아이러니한 것은 세율을 2021년에 0.2%포인트가량 올린 후 다시 감면한다니 올리지 않았으면 될 일이다.

또한 1주택자와 같은 개념인 일시적 2주택자를 다주택자로 보고 과세하는 것도 개선해야 한다. 등록임대사업자의 거주 1주택은 임대사업을 하는 동안에는 1주택자로 의제 처리된다. 하지만, 임대주택이 자동 말소되는 순간 다주택자로 종부세 폭탄(?)을 맞는다. 문제는 임대주택은 세입자의 계약갱신청구권 행사 등으로 팔지도 못하고, 전월세상한제(5%)에도 걸려 이러지도 저러지도 못하고 꼼짝없이 종부세 고지서를 받아 든 안타까운 경우도 많다. 이 부분에 대한 유예기간을 현 세입자의 퇴거 시점 이후로 조절할 필요도 있다.

다주택자라 하더라도 소득세법 등에서 1주택자처럼 배려하는 농어촌주택, 상속주택 등에 대한 과세는 매도 시점까지 예외로 해야 한다. 같은 국세인 양도소득세와 종부세를 비교하여 기준을 일치시키는 작업이 필요하다. 

일곱째, 정부의 ‘보유세 강화, 거래세 완화’는 세정 목표다. 과중한 보유세를 감당하기 어려우면 매도하고 나가라는 의미다. 다행히 새 정부에서 다주택자 양도세 중과 유예(1년, 2022. 5. 10.~2023. 5. 9.)를 한시적으로 실시한다. 정부도 퇴로를 확보해 준 만큼 명분이 선다. 궁극적으로 다주택자의 양도세 중과는 폐지해야 한다.

결론적으로 종부세가 특정 다주택자와 법인이 주 대상이라 극소수가 납부 대상이고, 1주택자는 최대한 감면한다는 접근 방식은 누구에게도 득이 될 수 없다. 종부세가 국세의 지위와 역할을 유지하려면 환골탈태 수준의 검증을 거쳐야 한다. 그렇지 않으면 비록 지방세이긴 하지만 재산세에 흡수 통합하는 방안을 심도 있게 검토해야 한다.

박합수

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