서울 양천구 목동 아파트 5단지와 6단지. 윤석열 정부 출범 이후 서울 재건축 단지가 들썩이고 있다. 사진 뉴스1
서울 양천구 목동 아파트 5단지와 6단지. 윤석열 정부 출범 이후 서울 재건축 단지가 들썩이고 있다. 사진 뉴스1
이동현 하나은행  부동산투자자문센터장 단국대 도시계획학 박사, 단국대 부동산건설대학원 외래 교수
이동현 하나은행 부동산투자자문센터장 단국대 도시계획학 박사, 단국대 부동산건설대학원 외래 교수

최근 들어 재건축 시장이 심상치 않다. 전국적인 아파트 가격 하향 안정화 속에서 주택 시장을 주도하는 느낌마저 들게 할 정도다. 이는 윤석열 정부의 부동산 공약 핵심이 재건축 규제 완화를 통한 주택 공급 확대였는데, 때마침 6·1 지방선거와 맞물리면서 재건축에 대한 기대감이 더욱 고조된 까닭이리라.


재건축 시장의 부침

지금껏 재건축 투자는 투자자에게 대박과 쪽박을 모두 안겨준 애증의 산물이었다. 정부 정책과 경기 변동에 따라 냉탕과 온탕을 넘나들었기 때문이다. 물론 그 변곡점은 언제나 초대형 경기 불황(IMF 외환위기와 글로벌 금융위기) 및 신정부 출범과 함께했다. 돌이켜보건대 재건축 시장은 IMF 외환위기가 종식된 1999년 이후 부동산 시장 강세장과 맞물려 최소 8~9년간 초호황을 누렸다. 하지만 2008년 이명박 정부 출범과 함께 불청객으로 찾아온 글로벌 금융위기 여파로 최소 7~8년간은 침체의 늪에서 헤어나지 못했다. 실제로 2008년부터 2014년이라는 기간은 재건축 시장에 있어 글자 그대로 ‘암흑기’ 그 자체였다. 그 당시 대박을 꿈꾸며 빚내서 재건축에 투자한 사람들은 바닥을 알 수 없는 쪽박의 고통을 맛볼 수밖에 없었다.

그런데 뜻밖의 반전이 일어났다. 2013년 출범한 박근혜 정부가 경기 침체를 극복하기 위한 방편으로 2014년 9월 부동산 시장 활성화 카드를 꺼내든 것인데, 그 핵심이 재건축 규제 완화(재건축 허용 연한을 준공 뒤 40년에서 30년으로 단축하고 안전진단을 대폭 완화)였다. 실제로 이를 반영하듯 2015년 이후 서울 강남 및 주요 도심권 재건축 대상 아파트들은 큰 폭으로 가격이 반등했으며 얼마 뒤 전 고점마저 돌파할 정도로 그 기세가 대단했다. 다만 그 이후 문재인 정부(2017년 5월~2022년 5월)가 출범하면서 재건축 시장은 다소 부침을 겪게 된다. 이는 문재인 정부가 서울 강남을 중심으로 한 재건축 시장을 가격 급등 및 투기 진원지로 여기고 규제를 대폭 강화한 데서 출발한다. 재건축 연한 연장(30년에서 40년으로 연장) 및 안전진단 강화는 물론, 민간택지 분양가상한제 적용, 조합원 지위 양도 요건 강화, 재건축 초과이익환수제 부활 등이 대표적이다. 게다가 15억원 초과 주택 대출 전면 규제와 다주택자 및 고가 주택자 세금 규제까지 한층 강화했으니 사실상 재건축 투자는 더 이상 불가한 것처럼 보였다.

한편 윤석열 정부(2022년 5월 10일)의 출범은 재건축 시장에 상당한 호재로 작용하고 있는 듯하다. 최근 1개월간 한국부동산원이 발표한 전국 주간아파트 가격동향에 따르면, 전국적인 아파트 매매 가격 하락세(약세 내지 약보합세) 속에 서울 강남 재건축 노후 아파트와 분당⋅일산 등 1기 신도시 아파트의 매매 가격 상승세(강세 내지 강보합세)가 눈에 띈다. 이는 새로 출범한 윤석열 정부가 공약대로 주택 공급 확대를 위해 재건축 시장을 활성화할 것이라는 기대감이 작용했기 때문이다. 다만 한 가지 주목할 것은 기존 강남 재건축 노후 아파트의 인기는 차치하고 준공된 지 30년에 근접한 1기 신도시 아파트의 가격 강세 현상이 두드러져 보인다는 사실이다. 윤석열 정부가 추진 중인 1기 신도시 특별법 제정(재건축 규제 완화)에 대한 기대감이 6·1 지방선거와 맞물리면서 초특급 호재로 자리했기 때문이다. 실제로 이들 지역에서는 매도 호가가 지속적으로 오르는 가운데 매물 품귀 현상마저 나타나고 있다. 다만 집값 상승 피로감은 차치하고 가계 부채 급증으로 대출 규제가 여전한 가운데 최근 한국은행 기준금리마저 지속적으로 오르고 있어 예년 대비 실거래량은 크게 감소한 것으로 나타났다. 초특급 호재라도 섣불리 투자에 나서기는 부담스러운 모양새다. 그런데도 서울 및 서울 인접 수도권에 아파트를 대규모로 가장 빠르게 공급할 수 있는 현실적인 방법이 용적률 완화를 골자로 한 재건축 공급밖에 없다는 점에서 재건축 시장은 향후 상당 기간 유망한 투자처로 자리할 것이다.


투자자에게 쪽박과 대박을  안겨줄 수 있는 재건축 투자,  가급적 땅값이 비싼 곳을 노리고  대지 지분과 용적률을 확인하는 게 성공 전략 중 하나다. 셔터스톡
투자자에게 쪽박과 대박을 안겨줄 수 있는 재건축 투자, 가급적 땅값이 비싼 곳을 노리고 대지 지분과 용적률을 확인하는 게 성공 전략 중 하나다. 사진 셔터스톡

재건축 투자 시 알아두면 유용한 투자 팁

첫째, 가급적 땅값이 비싼 곳을 노려라. 우리는 평소 언론 매체를 통해 ‘강남 재건축’이라는 말을 빈번히 접하고 있는 반면, ‘강북 재건축’이라는 말은 쉽사리 들어보지 못했을 것이다. 이유는 간단하다. 기본적으로 재건축에 들어가는 공사 원가(건축비)는 전국 어디를 가나 비슷하지만 땅값은 천차만별인데, 이때 땅값이 비쌀수록 일반분양가를 높게 책정할 수 있어 개발 이익이 커지기 때문이다. 당연히 개발 이익이 커질수록 조합원(투자자)들의 추가 분담금도 그만큼 줄어들 것이다.

둘째, 조합원 자격 요건을 확인하라. 재건축의 경우 건축물과 그 부속 토지를 모두 소유해야 조합원이 될 수 있다. 만일 건축물 없이 토지만 소유하고 있거나 위치가 다른 토지와 건축물을 각각 소유하고 있는 경우, 조합원 자격을 얻을 수 없고 오로지 현금 청산의 대상이 될 뿐이다. 한편 재건축이 진행되면 새 집을 받을 수 있다는 기대감에 노후한 아파트 단지 내 상가에 투자하는 사람이 적지 않은데, 투자 실행에 앞서 반드시 아파트를 받을 수 있는 조합원인지 여부(자격 요건)를 확인해야 할 것이다. 자칫 상가로만 받을 수 있거나 현금 청산 대상일 수 있기 때문이다.

셋째, 사업 기간은 짧을수록 좋다. 재건축 투자는 ‘타이밍 잡기’란 말이 있다. 조합을 결성한 후 기존의 노후한 주택을 철거하고 새로운 주택을 신축해야 하는 재건축 속성상 족히 5~10년은 바라봐야 하기 때문이다. 재건축은 기본적으로 사업 진행 속도가 빠를수록 투자 가치가 높다. 재건축 사업은 여러 단계를 거치면서 추진되고 종료된다. 따라서 사업 기간은 짧으면 짧을수록 좋다. 만일 사업 진행 속도가 예상보다 늦어지면 결국 그 부담이 고스란히 투자자 몫으로 돌아가기 때문이다. 실제 최근 단군 이래 최대 재건축으로 불리는 둔촌주공 재건축 사업이 조합 측과 시공사업단 간의 갈등으로 공사 중단 사태까지 이르게 됐는데, 이는 사업 기간 연장으로 이어지게 돼, 결국 투자자(조합원)들의 부담을 가중시키게 됐다. 

끝으로, 대지 지분과 용적률을 확인하라. 매수하려는 아파트의 대지 지분과 현재의 용적률 및 개발 가능한 용적률을 살펴봐야 한다. 우선 대지 지분은 클수록 좋다. 대지 지분이 크면 클수록 평가 금액을 많이 받게 돼 추가 분담금 부담이 줄어들기 때문이다. 아울러 현재의 용적률은 낮지만 향후 개발 가능한 용적률이 높아야 좋다. 용적률이 늘어나는 만큼 새로 공급되는 가구 수도 늘어나게 돼, 사업성이 좋아지기 때문이다.

이동현

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