홍춘욱 고려대 경제학 석사, 명지대 경영학 박사, 전 KB국민은행 수석 이코노미스트 / 사진 조선비즈
홍춘욱
고려대 경제학 석사, 명지대 경영학 박사, 전 KB국민은행 수석 이코노미스트 / 사진 조선비즈

“저금리 기조로 글로벌 부동산 시장의 매력이 커졌다. 미국과 일본 등 주택 공급 부족이 만성화해 있는 국가의 부동산 시장은 더욱 매력이 커질 것이다. 다만 돌발적인 금리 인상과 가파르게 값이 올라 주택 가격에 거품이 끼는 위험은 주의해야 한다.”

홍춘욱 EAR리서치 대표는 10월 20일 조선비즈가 주최한 ‘2020 글로벌경제·투자포럼’에서 기조연설자로 나서 저금리 시대에 글로벌 부동산 시장을 눈여겨봐야 한다고 조언했다. 홍 대표는 키움증권리서치센터 이사와 국민연금 기금운용본부 투자운용팀장을 지냈으며 현재 부동산·금융 분야, 국제 경제 전망 분야에서 활동하고 있다.

홍 대표는 “단기적으로 부침이 있겠지만 10년 장기 수익률을 기준으로 봤을 때, 세계적으로 부동산 투자는 두 차례 세계대전을 겪을 때도 마이너스로 돌아서지 않았다”고 했다. 그러면서 “국가마다 부동산 정책이 다르고 부동산 시장은 정부의 정책 방향에 따라서 달라지는 만큼, 역사적 흐름과 데이터를 고려해 각 나라의 부동산 시장을 분석해야 한다”고 했다.

홍 대표는 특히 미국과 일본 부동산 시장에 주목했다. 최근 미국 부동산 가격은 급등세가 이어지고 있다. 미 주택중개인협회(NAR)가 발표하는 올해 8월 기존 주택 판매 지표는 전년 동기 대비 10.5% 늘었다. 이를 두고 홍 대표는 저금리 때문이라고 설명했다. 그는 “금리가 낮을 때 빚을 내 부동산을 사면 나중에 차익을 거둘 수 있으므로 금리 비용이 낮을 때 부동산 구매 열기가 올라가는 것은 당연한 일”이라고 했다.

또 홍 대표는 “올해 8월 미 중앙은행인 연방준비제도이사회(Fed)가 ‘평균물가목표제(AIT)’를 제시하면서 ‘적어도 금리 급등에 따른 부동산 시장 충격은 2~3년 후로 미뤄질 수 있다’라는 자신감이 생긴 상황”이라고 분석했다. 평균 물가 목표제는 물가 상승률이 일시적으로 2%를 넘어서더라도 당장 금리를 올리는 통화 긴축을 하지 않겠다는 내용이다. 일시적인 인플레이션(물가 상승)을 인내하겠다는 의미로 해석된다.

홍 대표는 미국의 주택 공급이 적은 점도 짚었다. 그는 “공급 부족이 미국 주택 가격 상승 요인으로 작용했다. 2007년 분양가 상한제 이후에 펼쳐진 일을 살펴볼 필요가 있다”며 “최근 12~13년 동안 신규 주택 공급량 150만 가구를 회복하지 못하고 있다”고 했다. 또 그는 아시아·태평양 지역 연기금 자금이 대체 자산 중 부동산으로 쏠리면서 미국 부동산 시장 분위기를 바꿨다고 했다.


주택 공급 부족이 일본 부동산 가격 높여

특히 일본 주택 시장에서도 도쿄와 오사카 아파트의 가격이 급등하는 현상이 나타났다. 홍 대표는 “도쿄와 오사카 등 대도시의 주택 가격은 2000년대 초반 고이즈미 정권 때부터 상승세”라며 “최근 발생한 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 사태로 올해 초 아파트 가격이 급락했으나 2분기 말을 고비로 상승 반전해 사상 최고치에 근접했다”고 했다. 주택 공급이 부족한 게 일본 부동산 시장 가격 상승의 가장 직접적인 원인으로 지목됐다. 도쿄 지역 아파트 공급량(입주 기준)은 연 8000가구 전후에 불과할 정도로 부족한 상태다.

홍 대표는 미국과 일본 리츠(REITs·부동산 간접 투자) 상품에 투자하는 것도 좋은 방법이라고 소개했다. 그는 “미국과 일본 부동산 가격이 높아지는 만큼 두 나라의 리츠 상품을 눈여겨봐야 한다”면서 “한국 사람이 미국과 일본 부동산을 직접 소유하기는 어려운 만큼 대안으로 리츠를 떠올리면 좋다”고 했다.

이다비 조선비즈 기자

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