집값 상승과 청약 시장의 열기가 경매 시장으로 옮겨붙고 있다. 시세보다 싼값에 좋은 부동산을 구할 수 있을 것이란 기대가 부동산 투자자들을 경매로 이끌고 있다. ‘경매의 달인’ 이영진 이웰에셋 대표가 경매 시장을 진단하고, 앞으로 어느 지역과 어떤 물건이 유망한지 들려준다.
부동산 경매 시장에 대한 수요자들의 관심이 뜨겁다. 경매 시장을 어떻게 보나.
“부동산 경매가 점차 대중화하면서 수요는 늘고 있지만, 경매물건 수는 감소해 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 상승하고 있다. 경매에 나왔던 물건도 경매 날짜가 바뀌거나 경매가 취하되는 경우가 많아 낙찰받기 매우 까다로워진 상황이다.”
부동산 경매 투자원칙은.
“현장답사를 투자의 제1원칙으로 삼고 있다. 대법원이나 민간 경매 정보가 아무리 상세하게 제공된다 하더라도 입지 특성이나 가격, 물건 상태 등은 현장을 통해 확인해야 한다는 원칙이 있어야 한다.”
본인만의 투자전략을 소개한다면.
“첫째, 철저히 수익률에 근거해 입찰가를 써야 한다. 시세차익용 물건은 처분수익률을, 임대수익용 물건은 임대수익률을 분석해 입찰가를 산정하는 것을 원칙으로 한다. 둘째, 지하철 역세권, 재건축·재개발 호재, 학군이 좋은 지역, 임대 수요가 많은 지역, 리모델링이나 신축을 통해 자산가치를 높일 수 있는 물건 등 최소한의 가격 상승 여지가 있는 물건이 우선 투자 대상이다. 시장 침체로 가격이 떨어지더라도 하락 폭이 작은 물건이나 지역을 선택해 투자한다.”
유망한 경매 물건과 지역을 꼽는다면.
“경기도 위례, 하남 미사, 화성 동탄 등 신도시나 대규모 택지개발지구에서 경매 물건이 속속 등장하고 있다. 이 지역 물건들은 신도시 개발이 완료될 때쯤 가격 상승 여력이 있기 때문에 지금 눈여겨볼 필요가 있다.
외환위기와 금융위기라는 두 번의 위기를 거치면서 주거용 부동산의 대안으로 떠오른 임대수익용 부동산도 주목할 만하다. 저금리 기조와 베이비붐 세대의 은퇴, 1~2인 가구 급증 등으로 상가·근린주택·오피스텔·원룸·다가구·소형아파트 등 임대 수익이 발생하는 부동산에 대한 인기가 급증했기 때문이다.”
앞으로 경매 시장 전망은.
“경매물건 감소 추세는 지속되고 유망물건 입찰 경쟁도 높아져 낙찰가율이 점점 상승할 것으로 전망한다. 금융권 대출 금리 인상, 미국 기준금리 인상 전망 등으로 하반기 이후 경매물건이 다소 늘어날 것으로 보이나 증가 폭은 그리 크지 않을 것 같다.”
▒ 이영진
경희대 법학 석사, 가천대 초빙교수, 이웰에셋 대표