주택 시장 수급 불균형 해소 어려울 듯
2008년도 주택종합계획에 따르면 정부는 주택 수급 균형을 통한 집값 안정 기조를 정착시키기 위해 총 50만 호 이상의 주택 건설 인허가를 추진할 계획이다. 이 중 주택 수요가 몰려 있는 수도권은 재정비 사업 활성화, 공공택지 공급 등으로 30만 호의 주택을 공급할 계획이며 지방은 미분양 적체가 10만 호를 넘는 시장 상황을 고려해 20만 호 수준으로 공급할 계획이다. 이러한 분양 계획은 2007년도 분양 실적을 고려할 때 약 10% 정도 감소한 것이다.
지역별로 살펴보면 수도권에서는 서울이 7만 호, 인천과 경기가 각각 3만9000호와 19만1000호가 공급될 예정이다. 이 중 서울은 전년도 공급량(6만3000호)에 비해 11.1% 증가한 반면 인천과 경기 지역은 각각 7.1%, 3.5% 감소했다. 수도권 이외의 지역을 살펴보면 인천을 제외한 지방광역시는 8만8000호가, 수도권 및 광역시를 제외한 지방도시는 11만3000호의 주택이 공급될 예정이다. 이들 지역의 공급 계획량은 전년 공급 실적에 비해 각각 18.5%, 22.1% 감소된 것으로 감소 폭이 수도권에 비해 큰 것이 특징이다.
유형별로 살펴보면 전체 공급 계획 물량 50만1000호 중 분양주택은 39만8000호이며 임대주택은 10만3000호다. 이 중 민간에서 공급하는 물량은 수도권에서 19만5000호, 지방에서 14만3000호다. 수도권의 경우 재개발 등 광역 재정비 사업의 활성화, 다세대 등 건축 규제 개선 등의 영향으로 민간건설이 작년 수준(19만4000호)을 유지할 것으로 전망되었으나 지방의 경우 미분양 아파트의 증가, 상대적으로 높은 주택 보급률 등 신규 주택 수요 창출이 어려운 시장 상황으로 인해 주택 공급 계획 약 25% 축소되었다.
한편 서민·중산층의 주거생활 안정을 위해 국민임대주택 등 임대주택을 10만3000호를 건설할 계획이다. 이 중 국민임대주택은 7만 호, 공공임대주택은 2만3000호, 민간임대주택은 1만 호가 건설될 계획이다.
주택 공급량은 10% 정도 감소
이러한 정부의 주택 공급 계획에 대해 어떻게 평가할 수 있을까. 우선 전반적으로 주택의 공급 계획 물량이 감소하고 있다는 점에서 시장의 수급 불균형 현상이 지속될 것으로 우려된다.
현재 우리나라 전체 미분양 아파트가 13만 호를 넘고 비교적 수요가 탄탄한 지역이라 할 수 있는 수도권의 미분양도 2만3000호에 달하고 있다. 이렇듯 외견상으로 볼 때 공급이 과잉되어 있는 것처럼 보이기는 하나 실상을 살펴보면 단순하게 바라볼 수 없는 점도 있다. 수도권의 미분양 물량은 상당부분 서울에서 거리가 먼 지역의 중대형 아파트들의 미분양 물량이 반영된 것이 많기 때문이다.
실제 실수요자들이 많이 찾고 있는 전용면적 85㎡ 이하 규모의 아파트는 여전히 공급에 비해 수요가 많이 부족한 상태다. 2008년 3~4월의 강북 지역 아파트 가격 급등 현상은 이를 잘 반영하고 있다. 이 시기 가격이 급등한 대표적인 지역으로 꼽히는 노원구의 경우 3, 4월 각각 전년 대비 21.2%, 26.4% 상승해 ‘신버블세븐’으로 불릴 정도로 급격한 가격 상승을 겪었다.
그러나 내용을 살펴보면 전용면적 85㎡ 이상의 주택은 3월 4.8%, 4월 6.7% 상승한데 그쳐 신버블세븐이라는 명성을 무색하게 했으며, 60㎡이상~85㎡미만 아파트의 경우 13.6%, 18.2% 상승해 전체 평균 가격 상승의 60% 정도에 그쳤다. 실제 가격이 가장 많이 상승한 아파트는 60㎡ 미만의 소형 아파트였다. 노원구의 소형 아파트는 3월 40.95%, 4월 48.66%가 각각 상승해 노원구 전체의 아파트 가격 상승에 가장 큰 영향을 미쳤다.
이렇듯 수도권은 여전히 수요에 비해 공급이 부족한 상태에 있다고 볼 수 있으며 언제든지 시장이 불안정해질 수 있는 상황이다. 이러한 시장 상황에서는 공급이 수요를 충족시킬 수 있기 전까지는 부동산 시장안정이라는 정부의 정책 목표를 달성하기 어려워질 수 있다.
또 한 가지 문제시되는 점은 과연 실제로 정부가 계획한 주택 공급 물량을 달성할 수 있을 것이냐의 문제다. 2008년 5월말 현재까지 아파트 분양 물량은 총 18만7685호로 전년 대비 약 40% 증가했다. 그러나 이는 분양가상한제를 피하기 위한 소위 ‘밀어내기 분양’ 물량이 많았기 때문으로 볼 수 있다.
실제 5월의 분양 물량은 전년 동월 대비 55.8%나 급감해 밀어내기 물량이 대부분 소진된 것으로 보인다. 따라서 분양가상한제와 같이 건설업체의 수익성에 직접적인 영향을 주는 제도가 시행되고 있는 한 정부의 의도대로 민간이 주택건설사업에 참여할 것인지는 여전히 의문스럽다. 민간주택 공급 물량이 전체 계획 물량의 3분의 2를 차지하고 있는 상황에서 민간 부분의 참여를 이끌어낼 수 있는 방안을 강구하지 않는다면 이러한 계획은 달성되기 어려울 수도 있다.
2008년도 주택종합계획에는 주택 공급에 장기적인 영향을 미치는 택지 공급 계획도 포함되어 있다. 2008년도 주택종합계획에 따르면 재개발 등 재정비 사업을 통한 도심 내 택지 공급 확대와 병행하여 전국에 30㎢의 공공택지를 공급할 예정으로 있다. 이는 2007년도 택지 공급량의 절반 수준에 불과한데, 국토해양부는 기 공급된 공공택지량, 주택 수급 여건, 도심 내 택지 확보 추이에 따라 택지 공급을 축소 조정했다고 밝히고 있다. 지역별로는 공급 예정인 30㎢의 필지 중 수도권 지역에 전체의 70%인 21㎢의 택지가 공급될 예정으로 있다. 그 외에 도시 주변 또는 외곽의 산지·구릉지·한계농지, 공공택지 개발 등을 보완적으로 추진할 계획이다.
공공택지는 작년 절반 수준
주택종합계획에 실린 택지 공급 계획에 있어서 가장 문제시되는 것은 택지 공급의 규모가 감소한다는 점이다. 2008년 공급 예정인 택지의 규모는 2007년의 절반에 불과한데 이는 장기적으로 주택 공급량을 축소시키게 될 것으로 우려된다. 특히 공공 부문의 택지 공급은 2007년의 65.2㎢에 비해 절반 수준으로 감소한 것으로 공공 부문에 의한 택지 공급보다는 민간에 의한 택지 공급을 유도하려는 것으로 볼 수 있다. 그러나 상기한 분양가상한제 및 각종 개발 부담금으로 민간이 택지를 조성하고 주택을 공급하는 것이 매우 어려운 상황에서 공공택지의 공급 감소는 결국 전체 택지 공급의 감소로 이어지기 쉬우며 장기적으로는 주택 공급의 감소로 이어질 가능성이 매우 크다.
또한, 정부는 재개발 등 재정비 사업을 통한 도심 내 택지 공급을 확대할 것으로 계획하고 있으나 재개발 사업은 그 특성상 장기간의 복잡한 절차를 거쳐 진행된다는 점에서 한계가 있는 것으로 보인다. 비록 뉴타운 지정을 통해 재개발 추진 속도가 과거에 비해 빨라졌다고는 하나 여전히 지분이나 사업 추진상의 이권과 관련된 다툼이 있을 경우 시간이 지연될 수밖에 없는 문제점이 있다. 또한, 대지지분의 평가금액이 사업 초기 예상했던 것보다 낮게 나올 경우 조합원 부담금이 증가해 사업이 원활히 추진되지 못하는 경우도 생기는 등 비교적 위험에 많이 노출되어 있다. 따라서 재정비 사업을 통한 도심 내 택지 공급은 생각보다 많은 시일이 걸릴 가능성이 높다고 할 것이다.
실제 현재 3차까지 지정된 서울시 뉴타운 사업지구 중 2002년 시범사업으로 지정된 길음 뉴타운만이 입주가 완료되었을 뿐 나머지 사업지구들은 사업이 원활히 진행되지 못하고 있다. 특히 2005년 3차 뉴타운 지구로 지정된 이문, 휘경, 흑석, 신림 등 11개 지구는 재정비촉진계획이 수립 중이거나 재정비촉진계획이 설립되는 등 사업 초기 수준에 머물고 있는 실정이다.
이렇듯 긴 시간이 소요될 가능성이 높은 재개발 사업에 비해 재건축 사업의 경우 지분이 명확히 구별되고, 구성원들의 의견수렴이 쉽다는 점에서 상대적으로 짧은 시간 내에 사업이 진행되는 장점이 있다. 이런 점에서 도심 내에 대량의 주택을 공급할 수 있는 가장 합리적인 대안으로 인식되고 있다. 그러나 분양가상한제로 인해 재건축 사업의 진행은 매우 어려운 실정이다. 재건축 사업은 기본적으로 일반분양분을 통해 재건축 조합원들의 부담금을 얼마나 낮출 수 있는가에 의해 사업성이 결정되게 된다. 따라서 분양가상한제가 적용되어 일반분양으로부터 얻어지는 수익이 감소할 경우 조합원의 부담금이 증가하여 사업성이 저하될 수밖에 없으며 최악의 경우 사업 자체가 무산될 수도 있다. 2005년 28.14%, 2006년 43.86% 각각 상승했던 강남구의 재건축 대상 아파트 평균가격이 2007년 1.1% 하락한 것은 분양가상한제가 재건축 사업성에 미치는 영향이 반영된 결과로 볼 수 있다.
민간 참여 활성화되지 못하면 목표 달성 어려워
국토해양부는 2008년 주택종합계획을 통해 수도권에 30만 호를 포함하여 전국에 50만 호의 주택을 공급할 계획으로 있다. 그러나 계획된 물량을 달성하는 데 상당한 어려움을 겪을 것으로 보인다. 우선 주택 공급을 공공보다는 민간이 주도하도록 계획이 설정되어 있다는 점이다. 분양가상한제, 각종 부담금 등으로 인해 민간이 주택 공급을 통해 수익성을 확보하기 어려운 상황에서 민간을 통해 주택 공급 목표치의 3분의 2에 해당하는 33만8000호를 공급하기는 쉬운 일이 아니기 때문이다. 더군다나 공공이 공급하는 택지를 작년의 절반 수준으로 줄이는 상황에서 민간의 역할을 기대하는 것은 무리가 있어 보인다. 차라리 주택 건설에 있어서는 민간의 역할을 증대시키되 택지 공급은 공공이 적극적인 역할을 하는 것이 보다 나은 선택으로 보인다.
또한, 재정비 사업의 활성화 등을 통해 수요자가 원하는 도심에 주택 공급을 활성화시키려는 의도도 단기간에 실천하기 어려운 공급 방안이라는 측면에서 한계가 있는 것으로 보인다. 우선 뉴타운 사업으로 대표되는 재정비 사업의 경우 사업구조상 상당한 기간이 소요되며 실제 뉴타운 지구로 지정된 25개 지구 중 사업이 완료된 지구가 2002년 시범사업지구로 지정된 미아 뉴타운 1곳일 정도로 사업이 더디게 진행되고 있다. 뉴타운 사업과 더불어 도심 주택 공급의 또 다른 수단으로 인식되고 있는 재건축의 경우 단기간에 사업이 진행될 수 있는 장점은 있으나 분양가상한제 실시로 인한 사업수지 악화로 사업 진행이 미뤄지거나 무산되고 있어 도심 주택 공급의 적절한 대안이 되지 못하고 있는 실정이다.
이렇듯 국토해양부의 주택종합계획은 민간을 통한 주택 공급을 강조하면서 이를 유도하기 위한 방안을 제시하지 못하고 있다는 점에서 현실적인 한계점을 지니고 있다고 평가할 수 있다. 따라서 주택 시장의 수급 불균형 현상은 쉽게 해소되지 못할 것으로 보인다.