지난달 서울 아파트 급매물 거래가 반짝 증가한 이후 다시 소강상태에 접어들었다. 사진은 지난 14일 서울 잠실의 한 부동산 밀집 상가. 사진 연합뉴스
지난달 서울 아파트 급매물 거래가 반짝 증가한 이후 다시 소강상태에 접어들었다. 사진은 지난 14일 서울 잠실의 한 부동산 밀집 상가. 사진 연합뉴스

올해 들어 부동산 거래가 주춤한 가운데 서울 부동산의 투자 잠재력이 살아 있다는 전망이 나와 주목된다. 서울대 도시공유랩은 최근 ‘SKY 부동산 빅북(이하 보고서)’을 처음으로 발간하고 이같이 밝혔다. 보고서는 한국은행의 기준금리 인상 가능성이 낮고(경기 억제 요인 완화), 국내총생산(GDP) 대비 통화량 비중이 높아(풍부한 유동성), 물가 상승 가능성을 전제로 부동산 투자 수요가 살아날 것으로 전망했다. 이 보고서는 공유도시랩이 만든 ‘SKY’라는 명칭의 서울 아파트 가격 지수를 바탕으로 작성됐다. 보고서에 담긴 서울 부동산 시장 최근 현황과 전망을 질문과 답변 형식으로 정리했다.


Q 아파트가 가장 밀집된 곳이 서울인가.
A 아니다. 경기도가 더 빽빽하다.

올해 2월 말 현재, 서울에는 977만 명이 살고 있다. 주택은 287만 채다. 서울 인구는 대한민국 인구(5180만 명)의 18.9%를 차지한다. 서울 주택당 평균 인구수는 3.41명이다. 얼핏 서울은 어디를 둘러봐도 아파트뿐인 것처럼 보인다. 오랜 기간에 걸쳐 서울 아파트 총량이 증가한 것은 사실이지만, 경기도에 비하면 아파트가 차지하는 비율이 낮다. 1990년 전체 주택 중 아파트가 차지하는 비율은 서울 35%, 경기도 26%였지만, 2017년에는 서울 58%, 경기도 68%로 역전됐다.

Q 노후 아파트 밀집 지역은 어디인가.
A 노원구와 강남구다.

아파트는 서울 전역에 비교적 고르게 분포하고 있다. 하지만 아파트가 밀집된 특정 구가 있다. 서울에서 아파트가 가장 밀집된 지역은 노원구와 강남구다. 보고서는 노원구와 강남구는 30년 이상 노후 아파트 비중이 높아 머지않은 장래에 변화가 예상된다고 밝혔다. 지난해 말 현재 노원구의 30년 이상 노후 아파트는 13만3634채, 강남구는 7만3969채였다. 이어 송파구(5만8002채), 강서구(5만6128채)가 5만 채를 넘겼다. 반대로 종로구(5811채), 중구(6728채), 은평구(8666채)는 1만 채 미만이었다.

Q 지난해 서울 아파트 거래량이 늘었나.
A 그렇지 않다. 전년 대비 25% 감소했다.

지난해 서울 주택 거래량은 14만3231건, 거래액은 80조2000억원이었다. 아파트 거래액이 71%를 차지했다. 아파트의 전년 대비 평균 매매 가격 상승률은 17.2%를 기록한 반면, 매매 거래량은 25% 감소했다. 거래량은 지난해 10월 정점을 찍은 후 올해 들어서도 줄어들고 있다. 구별 아파트 평균 가격은 3.3㎡당 강남구 6038만원, 금천구 1731만원으로, 그 차이가 세 배를 넘었다. 2007~2018년 강남·서초·송파 등 3구는 가격대가 높고 변동성도 큰 것으로 조사됐다. 이에 반해 같은 기간 중간 가격대인 마포·용산·성동구와 하위 가격대인 구로·금천·관악구는 변동성이 상대적으로 적었던 것으로 나타났다.

Q 인구가 가장 많은 구는 어디인가.
A 송파구다. 가장 적은 구는 중구다.

서울 인구는 2016년 28년 만에 1000만 명 이하로 떨어졌지만, 여전히 어디에나 사람이 많이 산다. 구별 평균 인구는 39만 명으로 어디든 사람이 빼곡하다. 그중에서도 가장 많은 곳은 송파구로 67만5000명이 산다. 인구 50만 명 이상인 구는 송파구를 포함해서 강서구(59만7000명), 강남구와 노원구(각각 54만2000명), 관악구(50만2000명) 등 5개 구다. 반대로 가장 적은 곳은 중구로 12만6000명이 산다. 인구 20만 명 이하인 구는 중구와 종로구(15만3000명)밖에 없다. 저층 주택(단독과 다세대 연립)은 특정 구에 몰려 있다. 강북·은평·강서·동작·관악·송파구가 그곳이다.


유동성과 통화량 풍부해 투자 잠재력

보고서는 올해 서울 부동산의 투자 잠재력이 있는 것으로 전망했다. 그 이유는 우선 기준금리 인상 가능성이 매우 낮기 때문이다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 기준금리 인상 시기를 뒤로 미루면서 한국은행이 지난해 4분기 기준금리를 0.25%포인트 인상한 후 추가 금리 인상을 결행할 가능성이 낮아졌다. 일반적으로 기준금리를 올리면 경기 상승을 억제하는 영향이 있다. 이주열 한은 총재는 4월 18일 기준금리를 연 1.75%로 동결한 직후 기자회견을 열고 “경제 성장세가 앞으로 예상했던 흐름으로 이어진다면, 현재로서는 금리 인하를 고려하고 있지 않다는 점을 분명히 말씀드린다”고 했다. 금리 인상과는 거리가 먼 상황이다.

두 번째는 풍부한 유동성이다. 현금과 요구불예금에 저축성예금, 양도성예금증서(CD), 금융채 등을 더한 광의 통화량(M2)이 2000년 1월 677조원에서 올해 1월 2717조원으로 301% 증가했다. 2000년 이후 아파트 가격과 통화량은 꾸준히 동반 상승하는 흐름을 보였다. 보고서는 GDP 대비 M2의 비율을 계산했는데, 이는 2010년 12월 말 5.1%에서 2018년 말 6.1%로 상승했다. GDP 증가율보다 통화량 증가율이 더 높았다는 뜻이다.

세 번째는 물가 상승 가능성이다. 보고서는 향후 물가 상승 추세가 보이면 부동산에 돈이 몰릴 가능성이 있다고 전망했다. 공유도시랩 관계자는 “물가가 오르면 상대적으로 현금 가치가 떨어져 부동산 시장에는 호재다”라며 “정부의 최저임금 인상 여파가 향후 물가 상승으로 이어질 가능성에 대해 주목하고 있다”고 설명했다.

보고서는 끝으로 정부의 가계 대출 규제 완화 가능성도 제기했다. 현재 정부는 강력한 가계 대출 억제 정책을 시행하고 있다. LTV(주택담보인정비율)를 강화하고 신DTI(총부채상환비율)를 시행했으며, 주요 시중은행에서 DSR(총체적상환능력비율)이 적용되고 있다. 이들은 소득과 담보에 비해 과도한 가계 대출을 막는 정책이다. 가계 부채 증가세를 줄이고, 갭투자(시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식) 등 부동산으로 자금이 과도하게 흘러가는 것을 막기 위한 조치다. 공유도시랩 관계자는 “정부의 수요 억제 정책은 돈 있는 사람만 주택을 사게 만들는 부정적인 효과를 가져오고 있다”라며 “많은 사람(실수요자 등)의 분노가 커지고 있기 때문에 향후 수요 억제 정책에 변화가 있을 것으로 예상된다”고 말했다.

보고서는 “2년간 급등했던 부동산 가격이 최근에는 표면적으로 하락세로 돌아선 것으로 보인다”면서도 “그럼에도 불구하고 저금리와 풍부한 유동성 및 물가 상승 가능성은 부동산에 잠재력이 있음을 시사한다”고 했다.

김문관 기자

  • 목록
  • 인쇄
  • 스크랩
  • PDF 다운
ⓒ 조선경제아이 & economychosun.com