박합수 건국대 대학원 부동산학 석사, 단국대 대학원 도시 및 지역계획학 박사,‘대한민국 부동산 10년 후 미래 가치에 주목하라(2020)’ 저자
박합수
건국대 대학원 부동산학 석사, 단국대 대학원 도시 및 지역계획학 박사,‘대한민국 부동산 10년 후 미래 가치에 주목하라(2020)’ 저자

최근 부동산 시장은 강남과 도심발(發) 상승세가 중저가 외곽지역까지 확장하는 추세다. 이런 분위기는 수도권과 지방으로 확대되는 양상을 보인다. 특히 세종시의 급등은 놀라울 정도다. 부동산 시장의 전반적인 현황과 시장에 영향을 미치는 다양한 요인을 분석하고, 그에 따른 시장 전망을 해보자.

먼저 상승 요인을 살펴보자. 첫째, 공급 부족이다. 2021년 아파트 입주물량은 서울과 경기도뿐만 아니라 지방까지도 전반적으로 감소추세다. 전국적인 전세난은 전셋값 상승으로 나타나고, 주택가격의 지지세로 연결될 수 있다.

둘째, 저금리와 유동성 증가다. 금리가 워낙 낮다 보니, 시장의 유동자금이 부동산으로 유입되는 상황이다. 특히 내년부터 수도권을 중심으로 3기 신도시 토지 보상금이 풀려, 상당액이 다시 부동산 시장으로 흘러들어올 가능성이 크다. 부동산 투자자들은 이전까지 강남 재건축아파트, 상가건물 등에 집중했으나, 2021년부터는 다주택자 규제에 따라 자녀의 주택 마련을 지원할 것으로 보인다. 상가건물에는 꾸준한 관심이 유지될 것이다.

셋째, 실수요자와 투자자의 심리다. 현재 비조정대상지역 두채까지는 일반세율(1.1~3.5%)을 적용해 매수 부담이 크지 않다. 이 때문에 비조정대상지역에서 집을 한 채 더 매입하려는 수요가 나타날 수 있다. 또 조정지역과 비조정지역에 한채씩 가지고 있는 2주택자는 비조정 물건을 먼저 매도할 경우 양도세 중과에 대한 부담이 없다. 종합부동산세(종부세)도 2주택 이하의 세율을 적용받아 부담이 적다. 투자자보다 더 중요한 것은 실수요자의 심리인데, 2021년에도 주택가격이 상승할 것으로 예상하는 대기 매수자가 많은 상황이다. 이는 매수 수요로 작용할 가능성이 크고, 이들의 추격매수가 주택가격을 지지할 수 있다.

넷째, 부동산 시장은 돈의 가치가 떨어지고 실물의 가치가 높아지는 전형적인 인플레이션 상황이다. 인플레이션 방어를 위해 부동산을 매입하는 것이 자산을 지켜내는 방법이라는 점 때문에 투자자, 실수요자의 매수 의지가 강해질 수 있다.

다음으로 하락 요인을 살펴보자. 첫째, 부동산 정책이다. 현 정부는 최고의 수요 억제책을 실시 중이다. 주택담보대출 규제를 넘어 신용대출을 조였다. 신용대출은 담보대출만으로 자금 조달이 어려울 때 조달통로가 되었으나 한도가 줄어든다.

취득세도 대폭 강화했다. 조정대상지역의 2주택자(비조정지역 3주택자)는 8.8~9.0%를 내야 한다. 3주택자(비조정지역 4주택자) 이상과 법인, 조정대상지역 내 증여로 인한 취득세는 무려 13.2~13.4%다. 취득세 중과는 다주택자 등의 추가 진입을 막아 실수요자 위주로 재편하는 차원에서 의미가 있다. 다만 현재 방식으로는 점차 비조정지역의 집값이 오를 수 있어 주의해야 한다.

정부는 2021년 6월부터 다주택자에 대한 양도세 중과세율을 10%포인트씩 올린다. 종부세는 2021년에는 종전보다 2배가량 세율을 인상한다. 가히 핵폭탄급이다. 1년 만에 세금 부담은 공시가격 현실화 등과 맞물려 2배 이상 늘어난다.

둘째, 단기급등에 따른 부담감이다. 추격매수를 하다가 자칫 상투를 잡을 수 있다는 우려가 있다. 주택가격은 2020년의 상승만으로도 감당하기 어려울 정도다. 하지만 이런 상황 속에서도 2021년 추가 상승 우려로 대기 매수세가 늘고 있다는 점은 문제다.

셋째, 3기 신도시 등 공공택지 물량이 대거 사전 분양에 나선다는 점이다. 예비 당첨자는 내 집 마련을 미루고 사전청약 대기 여력이 생긴다. 추격매수 감소로 작용할 수 있다. 다만, 주택공급 총량을 늘린 것이 아니라 입도선매하는 형태로, 근본적인 공급물량의 추가 확보가 절실하다. 3기 신도시와 공공택지, 재건축과 재개발 활성화를 통한 전반적인 물량 확대를 제고해야 한다.

넷째, 경제침체다. 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)으로 경제 전반에 활력이 떨어지고 있다. 그러나 매수 주체는 코로나19 영향이 크지 않은 중산층 이상으로, 주택매수세가 여전할 가능성이 있다.


부산 해운대구 일대 아파트와 고층빌딩 모습. 사진 연합뉴스
부산 해운대구 일대 아파트와 고층빌딩 모습. 사진 연합뉴스

내년에도 주택가격 상승 예상

이렇게 우리나라 부동산 시장을 상승, 하락 요인으로 나눠서 살펴본 결과, 내년에도 상승 추세가 이어질 것으로 예상된다. 하락 요인도 영향을 주겠지만, 공급 부족과 저금리 등을 극복하기는 쉽지 않아 보인다.

지역별로 나눠 보면, 서울은 중저가 지역을 중심으로 여전히 강세를 유지할 것으로 보인다. 내년 아파트 입주물량이 2020년보다 절반 정도 감소해 수급불균형 문제가 지속될 수 있다. 전세난이 극심해 매수 전환 수요가 발생할 개연성이 높다. 경기도는 지역 간 편차가 있으나, 서울에서 유입되는 수요와 공급 부족 현상이 두드러지며 상승세로 전망된다. 인천 또한 상대적인 저평가 분위기 속에 입주물량은 늘지만 상승 추세는 이어질 것이다.

5대 광역시 중 부산과 대전, 대구의 상승 추세는 유지될 것으로 전망된다. 울산은 ‘V 자’로 반등한 시장으로, 수급불균형 문제가 심각해 상승세가 두드러질 것으로 예상된다. 광주는 공급 부족 등으로 점차 상승폭이 확대될 것으로 보인다.

다른 지방도 3~4년간의 침체를 뒤로하고 상승 초입 단계에 진입했다. 결정적인 상승 요인은 역시 입주물량 부족이다. 세종시의 집값은 지속해서 상승할 가능성이 크다. 침체의 폭이 컸던 경남과 강원, 제주의 약진도 점쳐진다. 창원의 상승세는 이미 시작됐고, 제주 또한 바닥 다지기를 끝냈다.

부동산 정책의 목표는 ‘주택가격 안정’이다. 이를 위해서는 부동산 매물 확보가 필수적이다. 하지만 이는 쉽지 않은 상황이다. 정부는 주택가격 상승을 막기 위해서 다른 방안도 고려해야 한다.

대표적으로 다주택자에 대한 양도세 중과유예를 통해 퇴로를 만드는 방법이다. 2020년 상반기처럼 중과유예를 한다면 훨씬 많은 매물이 나와 시장안정에 도움이 될 것이다. 만약 정부가 발표한 정책이 그대로 시행된다면 다주택자들은 중과세가 적용되는 6월 이후부터는 집을 팔고 양도세를 내기보다, 장기보유를 할 가능성이 크다. 이 경우 종부세를 내야 하는데 당장은 자신의 자금으로 내겠지만 추후엔 세입자에게 전가할 가능성도 크다. 이는 시간이 지날수록 집값 상승 등 더 큰 문제로 부각될 개연성이 있다.

더불어 다주택자가 다시 진입하지 못하도록 취득세를 촘촘하게 부과해 실수요자 시장으로 재편해야 한다. 취득세 중과 대상 지역을 수도권은 과밀억제권역, 성장관리권역으로, 지방은 광역시, 지방 대도시(인구 50만 명 이상) 등으로 구분해 실시하는 방안이다. 부산만 봐도 비조정지역의 집값이 뛰고 있고, 대구도 조정지역인 수성구를 제외한 비조정지역으로 집값 상승 추세가 번졌다. 울산 등도 집값이 크게 뛰고 있다. 단순히 조정지역, 비조정지역으로 나누면 구멍이 생기므로 지방 광역시, 지방 대도시를 취득세 중과지역으로 설정해 풍선효과를 막아야 한다. 추가적인 다주택자 유입을 차단하고 1주택자 시장으로 조정해야 주택시장 안정화를 이뤄낼 수 있다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원

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