“금리 인상 때문에 2023년에도 부동산 가격 하락이 이어질 것이다. 그러나 2024년 하반기부터는 경기가 회복되고 금리도 떨어지면서 부동산 가격이 바닥을 찍고 반등할 것으로 전망한다. 지금은 손해를 보고 팔기보다는 이자 부담을 줄이고 최대한 버틸 수 있는 체력을 갖춰야 할 때다.”
‘부동산 트렌드 2023’ 저자인 김경민 서울대 환경대학원 도시계획과 교수는 12월 17일 인터뷰에서 이같이 조언했다. 김 교수의 주요 연구 분야는 빅데이터에 기반한 부동산 시장 분석이다. 미국 하버드대 대학원에서 도시계획⋅부동산 박사 학위를 받은 김 교수는 미국 보스턴에 위치한 상업용 부동산 리서치 회사인 PPR에서 선임연구원으로 일하며, 빅데이터에 기반한 부동산 가격 예측 모형을 구축한 바 있다. 다음은 일문일답.
2022년 부동산 시장을 요약한다면.
“매우 복잡한 시장이었다. 사람들이 부동산 가격이 금융 시장과 연결돼 있다는 걸 깨닫게 된 한 해였다. 부동산도 위험 자산이란 걸 인지하고 투자를 결정해야 한다고 사람들의 인식이 전환되는 해였다.”
2023년 부동산 시장을 어떻게 보나.
“앞으로 부동산 거래량이 회복될 기미가 보이지 않기 때문에, 2023년에도 굉장히 어려운 한 해가 될 것으로 예상한다. 금리가 지금보다 더 오를 수밖에 없고 한동안은 유지될 것이다. 2023년에는 대출금에 대한 이자 부담이 더 커질 것이다. 2023년에는 경기 침체 여파로 기업들의 파산이 늘고, 실업률도 크게 올라갈 수 있다. 경기는 안 좋은데 높은 대출금 이자를 갚지 못하는 이들이 증가할 것이다. 결과적으로 헐값에 던지는 부동산이 늘면서 부동산 가격이 내려갈 것이다.”
어떤 지역이 하락 폭이 클 것 같나.
“서울 노도성(노원구⋅도봉구⋅성북구) 지역의 타격이 가장 클 것으로 예상한다. 최근 몇 년간, 이 지역 아파트 가격이 많이 올랐는데, 풀(full) 대출을 받고 산 서민들이 많아 고금리 시기에 이자 부담이 클 것이다. 보통 부동산 하락기에는 고가주택이 위험한데, 지금은 노도성 지역이 더 위험하다고 본다. 지금 거품은 강남보다 노도성 지역에 더 끼어있다고 본다. 강남 지역은 대출 규제가 들어갔었기 때문에 부동산 매수자들의 자기 자본 비율이 높았기 때문이다.”
재건축 이슈가 있어도 하락할까.
“2023년에는 재건축 이슈가 있어도 가격이 내려갈 것으로 본다. 그러나 지금이 재건축 대상 아파트에 대한 투자 적기일 수도 있다.”
언제쯤 부동산 시장이 반등할 것 같나.
“이러한 하락장이 장기간이 될 것이라고 보진 않는다. 2023년은 하락하는 게 확실한데, 2024년 하반기부터는 바닥을 찍고, 올라갈 것으로 보고 있다. 금리 인상 때문에 가격이 내려간 것인데, 시간이 지나면 사람들이 고금리에 익숙해질 것이다. 주택 공급 자체가 크게 늘지 않는 상황에서 시간이 지나면 다시 주택 가격이 올라갈 수밖에 없다.”
영끌(영혼까지 끌어모아 대출)해서 집을 산 사람들은 어떻게 해야 하나.
“빨리 전세를 줘서 대출금을 일부라도 갚고 이자 부담을 줄여야 한다. 서울 외곽 지역에 월세로 이사를 해서 금리가 꺾이고 부동산 가격이 반등할 때까지 버텨야 한다. 최대한 이자 부담을 줄인 상황에서 버티는 방법밖에 없다.”