요즘 같은 부동산 침체기에도 돈을 벌 수 있을까. 정답은 ‘예스’다. 보통 대세 상승기에는 ‘핵심’에 투자하고 침체기에는 ‘틈새’를 노리는 게 요령이다. 최근 부동산 시장이 정체 내지 하락 양상을 보인 상황에서 투자에 성공한 5인 스토리를 상품별로 엮었다.

침체기에는 ‘변방’을 노려라

서울 강북 아파트 투자로 1년새 1억 ‘차익’… 오피스텔·경매·해외 부동산도 ‘틈새’

⑴ 오피스텔에서 금맥 찾기

그동안 오피스텔은 가격이 잘 오르지 않는 부동산 상품으로 ‘악명’이 높았다. 대표적인 공급 과잉 부동산 상품이었던 데다 오피스텔의 불법 전용에 대한 규제도 많아 가격이 쉽게 오르지 못했다. 더욱이 한 번 공실이 생기면 임차인을 찾기도 어려워 투자자들의 속을 태우는 경우도 많았다.

그러나 구정물에서도 ‘연꽃’은 피는 법. 대중의 관심 뒤안길에 대박 종목이 숨어 있듯, 남들이 선뜻 나서기 주저하는 오피스텔에 투자해 고수익을 올린 투자자도 있다.

이미 아파트를 보유하고 있는 김병익씨(52)는 여윳돈을 부동산에 투자하고 싶었지만 새로 아파트를 살 경우 2주택자에 대한 규제가 두려웠다. 또 이미 아파트 가격이 많이 올라, 가격이 더 오르더라도 폭이 크지 않을 것으로 판단했다. 그래서 내린 결론이 오피스텔 투자. 가격 상승 폭이 크지 않더라도 임대 수익을 올릴 수 있고 주택으로 분류되지 않기 때문에 2주택자로 구분되지 않는 장점이 있기 때문이다.

오씨는 “오피스텔은 주거용이 아닌 업무용으로 구분되기 때문에 사업자 등록 등 규정만 갖춰 놓으면 종부세나 양도세를 내지 않아도 된다는 게 큰 장점으로 다가왔다”고 설명한다.

대신 오피스텔은 ‘함정’도 많은 만큼 더 철저한 시장조사가 필요했다. 오씨는 이 때문에 “업무용인 만큼 반드시 역세권에 있어야 한다는 원칙을 세웠고, 기왕이면 지은 지 5년 이내의 신축 물량에 오피스텔이 최소 300실 이상인 대형 단지를 찾았다”고 귀띔했다.

오씨가 택한 오피스텔은 서울 목동 파라곤. 2004년 7월부터 입주가 이뤄진 이곳은 역세권에 오피스텔 3개 동으로 총 700실 규모다. 그는 85㎡ 규모의 오피스텔을 지난해 9월 3억5000만원선에 구입했다. 당시 오피스텔 치고 너무 비싼 편 아니냐는 주위 사람들의 얘기가 없었던 건 아니지만 그는 별 개의치 않았다. 자신이 정한 오피스텔 투자 원칙에 꼭 부합하는 만큼, 비싸도 제 값을 받게 될 거라는 확신이 있었다.

실제 오씨의 예상은 적중했다. 이곳의 현재 가격은 최소 4억5000만원에서 최고 4억8000만원까지 올랐다. 투자 1년 만에 1억원 이상 오른 셈이다. 전세금도 2억원에 육박하고 있지만 수요에 비해 항상 공급이 딸릴 정도로 인기다. 아직까지 공실 걱정은 한 번도 안했을 정도.

목동 파라곤 오피스텔이 투자 가치를 인정받은 이유는 전용률이 높다는 데서 찾을 수 있다. 목동 파라곤의 전용률은 80% 수준. 공급면적 대비 주거 전용면적 비율을 말하는 전용률은 실제 사용할 수 있는 면적과 직결되기 때문에 투자 가치는 환금성에 직결된다. 일반적으로 오피스텔의 전용률이 55~60%에 불과하지만 목동 파라곤은 80%나 되어 웬만한 주상복합 아파트의 전용률보다도 높다.

오피스텔 투자의 또 다른 성공 사례도 있다. 올 초 분당 정자동 두산위브 파빌리온 오피스텔 73㎡를 구입해 전세를 놓은 정민철씨(43). 그는 2주택자가 돼 막중한 세금 부담을 지는 것보다는 오피스텔에 투자해 규제를 피하는 게 좋겠다고 판단했다. 

현재 73㎡ 오피스텔 가격은 2억원선에 육박하고 있다. 구입 후 1년이 안 돼 15% 정도 가격이 오른 셈이다. 분당 지역의 아파트 가격이 대부분 약세로 돌아섰지만 오피스텔은 임대 수요가 몰리면서 오히려 가격이 올랐다. 더욱이 정자동과 강남을 잇는 신분당선이 2010년 완공되면 강남역까지 20분 이내에 진입할 수 있다는 장점이 부각되면서 임대료와 함께 매매가가 동반 상승하고 있다.

오씨는 “시장이 어려워도 틈새 상품은 항상 있다”며 “임대 수요가 많고 강남과의 접근성이 좋은 지역의 오피스텔이라면 충분한 수익을 안겨다 줄 수 있는 투자 상품이라고 확신했다”고 설명했다.

⑵ 강북 아파트에서 금맥 찾기

직장 생활 13년차인 김경석씨(40)는 지난해 12월 무주택자 딱지를 뗐다. IMF 직후와 2002년 부동산 값이 급등했을 때, 투자 타이밍을 놓친 그는 ‘상투를 잡는 게 아닐까’ 하는 불안감이 컸다. 그래서 낙점한 지역이 서울 강북구.

설령 시장이 폭락한다 해도 현 가격에서 더 떨어지기 힘들 것으로 판단했기 때문이다. 그가 잡은 물건은 서울 번동의 삼성아파트로, 125㎡(38평) 아파트가 1억9000만원에 나온 급매물이었다. 비인기 지역인 데다, 아파트가 단 두 동으로 작았기 때문에 나온 헐값이었다.

김씨는 “회사가 종로 쪽이라 1시간 범위에서 출퇴근이 가능해 당장 시세 차익이 안 나도 오래 살 생각으로 투자했다”면서 “그러나 생각보다 빨리 가격이 급등했다”고 경험담을 들려줬다. 현재 이 아파트의 시세는 2억8000만원. 이사비와 수리비 등에 1000만원이 추가로 들어간 것을 감안해도 9개월 새 47%나 뛴 셈이다.

최근 강남권 아파트 가격의 하락기를 틈탄 강북 투자 성공 사례는 부지기수다. 서울역 인근에 직장이 있는 회사원 임진모씨(34)는 올 초 결혼과 동시에 내 집 마련에 골인했다. 신혼집으로 살 요량으로 투자한 임씨의 보금자리는 서울 서대문구 홍은동에 있는 홍제 벽산아파트. 올해 4월 입주한 82.5㎡(25평)에 투자한 금액은 1억5000만원. 집주인이 해외 근무로 당시 시중가보다 10%가량 싸게 내놓은 급매물이었다. 임씨는 결혼 상대자의 동의를 구해 혼수용품 대신 신혼집에 투자하기로 의기투합, 은행 빚 3000만원만 내고 신혼집 마련에 성공했다.

현재 이 아파트의 가격은 KB아파트 시세 기준, 최하 1억8500만원에서 최고 2억800만원에 형성돼 있다. 기준 가격이 2억원이다. 이렇게 본다면 불과 5개월 사이 33%나 뛴 셈이다. 신영균 부동산플라자 사장은 “올 들어 서대문 아파트 값이 서울에서 최고 많이 올랐다”면서 “강북 지역의 소외 지역 투자를 통해 30% 이상 가격이 급등한 사례는 얼마든지 있다”고 소개했다. 부동산 침체기에는 이처럼 ‘틈새’에서 빛을 보는 경우가 많다는 게 전문가들의 조언이다.

⑶ 경매 시장에서 금맥 찾기

직장 경력 6년 차인 김경문씨는 지난 5월, 법원 경매를 통해 아파트를 구입했다. 김씨가 남들이 모두 주택 구매를 꺼리는 시점에 주택 구입에 나선 데는 그만한 이유가 있다.

9월부터 시작된 청약 가점제를 적용할 경우, 자신이 인기 지역에서 신규로 분양하는 아파트를 당첨 받을 확률이 하늘의 별따기 만큼이나 어렵기 때문. 청약 가점제를 적용했을 때 김씨가 받을 수 있는 점수는 불과 20점 내외로, 그 정도 점수로는 수도권에서 아파트를 분양받는 게 사실상 불가능하다. 부양가족이 없고 무주택 기간도 짧아 청약가점을 올릴 수 있는 방법도 없었다.

신규 분양을 받을 수 없는 김씨로서는 기존 주택 시장으로 눈을 돌려야 했고, 그 대안으로 경매 시장을 선택했다. 경매 시장의 경우 시세보다 훨씬 낮은 가격에 경매 가격이 형성돼 있을 뿐 아니라 재개발과 같은 개발 호재가 있는 지역의 경우 투자 가치도 충분하다고 판단했기 때문이다.

서울 삼성동, 회사 근처의 오피스텔에서 살고 있는 김씨는 완전히 투자 가치 측면에서 내 집 마련에 나섰다. 당장 내 집 마련이 급하지 않은 데다, 고액 연봉을 받고 있어 언제든 전세 자금 정도는 마련할 수 있다는 자신이 있었다.

김씨가 선택한 곳은 서울 성수동 일대 아파트. 성수동은 지역 자체가 서울시의 도심 재개발 방침에 따라 미래 가치가 높을 뿐 아니라 뚝섬 개발, 성동구 일대의 준공업지구 개발 계획이 확정적이라 가격 상승 요인이 많다고 판단했기 때문이다. 더욱이 경매에 나온 92㎡(27.8평) 아파트 낙찰 예상가는 시세보다 20% 이상 낮게 형성돼 있었다. 인기 지역인 만큼 유찰 가능성이 낮아 1차 경매에서 적정한 가격에 낙찰이 됐다.

아파트를 4억원선에 낙찰 받은 김씨가 이 아파트에 투자한 금액은 2억3000만원. 1억7000만원은 전세금으로 충당했다.

현재 김씨가 구입한 아파트 가격은 5억원선으로 올랐다. 강남권, 고가 아파트를 중심으로 가격이 하락세를 보였지만 강북의 6억원대 이하 아파트는 상대적으로 가격이 강세를 보였고, 개발 호재가 많은 성동구는 특히 가격 인상폭이 컸기 때문이다.

더욱 고무적(?)인 사실은, 다른 부동산 시장이 약세로 돌아섰음에도 불구하고 성동구 주택 가격은 계속해서 강세를 보이고 있다는 점이다. 왕십리 뉴타운 건설, 뚝섬 개발 등에 따른 주거 환경 개선 효과가 계속될 것으로 예상되면서 수요층이 두터워지고 있기 때문이다. 김씨는 “경매 시장에서 싼 물건만을 찾기보다 다소 비싸 보이더라도 개발 호재가 있는 지역의 물건에 집중해 투자 상품을 택한 게 약세장에서도 수익이 나는 상품을 고를 수 있었던 비결”이라고 설명했다.

⑷ 해외 부동산에서 금맥 찾기

부동산 시장에 대한 정부 규제가 심해지면서 해외 부동산으로 눈을 돌려 성공한 사람도 있다. 서울 송파구에 사는 오민석씨(48)가 주인공. 캐릭터 회사에서 해외 영업 부문을 맡고 있는 오씨는 업무 특성상 해외 출장이 잦은 편이었다. 특히 2005년부터는 베트남, 필리핀, 말레이시아 등 동남아시아 지역과의 거래가 빈번해지면서 이곳을 찾는 일도 많아졌다.

그때 오씨의 눈에 들어온 게 베트남 호치민에서 현지인과 외국인을 상대로 분양하는 고급 아파트였다. 더욱이 국내 중견 건설사에서 직접 시행, 시공에 나선 터라 더욱 믿음을 갖고 투자에 임할 수 있었다.

그가 결정적으로 해외 부동산 투자에 나서기로 마음을 굳힌 건, 1가구2주택자에 대한 과도한 규제로 국내 부동산 시장에서는 더 이상 기회를 찾기가 어렵다는 판단이 섰을 때. 또 부동산 보유세에 대한 부담도 계속 커져 이미 시가 9억원 정도의 아파트를 보유하고 있는 오씨가 섣불리 국내 부동산 투자를 하기가 어려웠다. 여기에 베트남 호치민은 은퇴 이민지로도 손색이 없을 것 같다는 판단이 섰다.

지난해 말, 호치민 안푸 지역에 148.5㎡ 아파트를 구입한 오씨가 이곳에 투자한 금액은 총 2억원 정도. 외국인에 대한 직접 분양이 아직 법제화하지 않아 회사에서 발급한 장기 임대권을 구입한 오씨는 현재 매월 200만원이 넘는 금액으로 아파트를 임대하고 있다.

더욱이 장기 임대권 가격도 자신이 구입했을 때와 비교해 30% 이상 올랐다. 소유권을 보장받은 분양권이 아닌 임대권 형식이라 불안한 면이 있지만, 현지에 장기 임대권 거래 시장이 활성화 돼 있어 마음만 먹으면 투자 회수도 언제든 가능하다.

오씨는 “국민소득에 비해 절대적인 가격이 저평가돼 있다고는 할 수 없지만 투자 이익에 대한 규제가 없고 외국인을 상대로 한 임대 수요도 풍부해 부동산 투자 메리트가 충분하다”며 자신의 투자 성과에 대해 흡족해 하고 있다.

⑸ 상가에서 금맥 찾기     

최근 주택 시장이 위축되면서 비교적 세금, 전매 제한 등의 규제로부터 자유로운 수익형 부동산에 대한 관심이 어느 때보다 높다. 그중에서도 수익형 부동산의 대표격인 상가가 스포트라이트의 중심권으로 떠오르고 있다.

하지만 상가 투자는 고수익 고위험이 공존하는 투자 상품이라 스스로 엄청난 발품을 팔지 않으면 대박의 기대감은 쪽박의 현실로 다가올 수밖에 없다. 특히 상권 분석, 상가 시장의 메커니즘 이해 부족 등으로 낭패를 보는 사례가 줄을 잇고 있다. 때문에 물건을 둘러싼 현재의 환경을 분석하고 심지어 미래의 흐름까지도 냉철하게 읽어낼 줄 알아야 한다.

더불어 부동산 시장 전반에 걸쳐 어수선한 분위기가 이어오고 있다 해도 틈새 공략에 나선 일부 상가 투자자들의 알찬 결실 사례도 없지는 않다. 지난해 초 서울 대치동에 사는 이영기씨(가명. 50)는 안양시 동안구 평촌동에 위치한 아파트형 공장 상가 2층 849.59㎡(전용 424㎡)를 분양 받았다.

구로나 가산 디지털산업단지에서 각광받고 있는 아파트형 공장 상가는 최근 몇 년 새 틈새 상품으로 격상되었고 무엇보다 주머니 사정이 넉넉한 기업체 직원들이 대거 상주하다 보니 웬만한 자리의 상가들은 특수를 누려왔다.

이에 대한 정보를 입수한 이씨도 투자 물건지 내 상가의 상주인구만 3000명에 달하고 특히 건물 밖 지척에 경쟁할만한 상권이 없다고 판단하고는 3.3㎡당 650만원씩 약 17억원의 비용을 과감히 투자했다.

이씨는 준공 후 투자한 상가의 전용면적만 424㎡에 이르다 보니 소형 상가 입점을 원하는 세입자들을 위해 점포를 세 개로 나눴다.

현재 이곳에는 브랜드 외식업체 1곳과 일반 음식점 그리고 치과가 입점했으며 보증금 총액 1억5000만원에 월수입은 1200만원이다. 이로써 연 수익률은 9%에 이른다.

요즘 서울, 수도권 곳곳이 고분양가와 금리 인상 등으로 기대 수익률이 은행 예금 금리 수준에도 못 미치는 상가들이 즐비한데 비해 이씨의 상가는 상당히 고무적인 수익률이 아닐 수 없다.

더구나 주변상가 시세가 3.3㎡당 700만원선으로 형성돼 있어 1년 반 만에 약 1억3000만원이 오른 셈이다.

이씨는 기업체 250여 개가 입점한 상황을 근간으로 음식점 업종이 강세를 띨 것으로 예상했고 또한 주변에 약 3000여 세대가 포진하고 있어 외부 수요층의 유입 수혜까지 보게 됐다. 무엇보다 이씨의 성공 투자 비결은 발품을 파는 노력과 주변 부동산을 통한 객관적 정보 수집을 게을리 하지 않았다는 점이다.



 

박인상 기자,정광재 매경이코노미 기자,박대원 / 사진 : 조인원 조선일보기자, 조선일보DB

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