분당이 최근 사람들의 입에 자주 오르내리고 있다. 이유는 추병직 전 건교부 장관의 ‘분당급 신도시’ 발언 때문이다. 추 장관은 지난해 10월23일 신도시 계획을 설명하면서 이례적으로 공식 발표가 나기도 전에 ‘힌트’를 줬다. 그는 “서울 강남의 수요를 흡수할 지역에 신도시를 건설할 계획”이라며 “경기도에서 추진하는 600만 평 규모의 신도시와는 별개로 비슷한 규모의 개발을 추진 중이다”라고 말했다. 그는 또 “서울 주변이면서 광역교통망을 통해 접근성이 유리한 곳이 될 것”이며 “그린벨트나 국공유지가 아닌 지역이다”고 덧붙였다.
결론은 지난해 10월27일 ‘인천 검단지구 개발’과 ‘파주신도시 확대’였다. 기존 신도시의 확대 차원인 파주신도시야 그렇다 쳐도 인천 검단지구는 ‘분당급 거짓말’이라고 비판받았다. 인천 검단지구는 이미 인천시에서 이 지역에 개발을 예정하고 있던 지역이다. 또 규모도 관계부처끼리 혼선을 거듭하며 당초 추 전 장관이 언급한 600만 평의 반 토막인 300만 평으로 줄었다. 거리도 서울과 너무 멀뿐더러 강남 대체 효과는 ‘전혀 없다’고 봐도 무방하다. 파주도 검단도 ‘서울과 강남 집값을 공급 확대로 잡겠다’는 신도시의 취지에 어긋난다. 오히려 공식 발표 전 괜한 ‘힌트’를 준 추 전 장관 때문에 주변 지가만 날뛰었으며 개발업자들의 배만 불려줬다.
“올 상반기부터 개수에 상관없이 분당의 규모에 비견되는 신도시를 늘릴 것” 추 전 장관은 지난해 10월23일 당시 ‘힌트’를 줌과 동시에 이렇게 말했다. 파주와 검단이 애초 취지인 ‘강남 대체 효과’가 별로 없다고 판단이 되면서 사람들은 추 전 장관의 이 같은 발언에 주목했다.
‘분당급 신도시 추가 건설’은 추 전 장관의 후임인 이용섭 건교부장관이 재확인시켜줬다. 이 장관은 는 “수도권 내 가용 택지가 부족해 10년 후 택지 소요를 사전에 준비하는 게 필요하다”며 “분당급 신도시 추가 건설을 이미 국민들에게 약속한 만큼 올 6월까지 계획을 발표하겠다”고 밝혔다. 당초 3~4월께 신도시 추가 개발이 발표될 것으로 예상됐지만 11·15대책, 1·11대책 등이 잇달아 나온 뒤 부동산시장이 급속도로 안정되는 추세를 감안해 시장 변화를 따져가며 시기를 조절한다는 것. 애초 건교부 측이 밝혔던 3월과는 거리가 있지만 6월 안에는 언제든 발표가 날 수 있다는 얘기다.
이 장관은 "규모나 위치가 버블세븐지역을 대체할 만한 곳이 아니라면 효과가 없을 것"이라며 "590만 평에 달하는 분당에 버금가는 신도시를 만들기 위해 다양한 후보지를 물색하고 있다"고 설명했다. 그는 또 “필요하다면 그린벨트 같은 규제를 푸는 방법도 감안하고 있다”고 덧붙였다.
추 전 장관과 이 장관의 말 그리고 분당의 현황을 종합해 보면 다음의 원칙(?)이 나올 수 있다. 첫째 서울 도심에서 반경 30~40km 내외의 교통 여건이 좋은 곳, 둘째 서울의 강남 인접 지역, 셋째 600만 평 규모의 대규모 택지 개발이 가능한 가용 토지 보유 지역이 그것. 덧붙이자면 검단, 파주신도시가 경기 서부와 서북부니 남부 혹은 동부권역일 가능성이 높다는 것과 필요하다면 그린벨트와 같은 규제를 어느 정도 손볼 수 있다는 것이다.
현재 분당급 신도시 유망지로 과천과 서울공항 일대, 광주, 용인, 과천, 오산, 시흥, 남양주 등이 거론되고 있다. ‘분당급 신도시’의 요건을 충족하는 곳이 이 지역이라는 전문가들의 설명이다.
서울공항 일대와 과천, 시흥은 갸우뚱
먼저 서울공항 일대. 서울공항 일대는 이전부터 개발에 대한 소문이 끊이지 않았던 곳이다. 서울공항은 1970년부터 대통령 전용기나 군용 항공기의 이착륙장으로 사용된 곳으로 공항 일대 심곡동, 둔전동, 신촌동, 오야동, 시흥동 등이 물망에 오르고 있다. 공항이 있는 만큼 주변이 넓은 평지이며 지하철 수서역, 분당역, 복정역 등이 인접해 있다. 7차선 도로를 거치면 바로 10여 분 안에 강남 진입이 가능하다는 게 큰 장점이다. 판교, 분당의 인프라를 그대로 이용할 수 있는 것도 또 다른 장점이다.
하지만 가장 큰 문제는 군 시설인 서울공항의 이전이다. 현재 이 지역은 서울공항으로 인해 고도제한 등 각종 규제로 묶여 있다. 검단신도시가 애초 규모의 절반으로 계획된 것이 군 시설과 인접해 있기 때문이다. 서울공항으로 인해 구의 68%가 고도제한구역으로 묶여있는 송파구가 이전을 적극 추진하고 있지만 지지부진한 상태다. 또 개발을 한다 하더라도 규모가 200여만 평에 불과해 ‘분당급 신도시’라 부를 만한 위치가 되지 않는다.
서울공항 맞은 편 석사부동산의 김정옥 사장은 “상식적으론 가장 유망한 곳이지만 이곳은 일단 서울공항 이전 문제가 판가름 나야 개발이 가능한 곳”이라며 “길게 보고 투자를 원하는 손님이나 실수요자 차원에서 주택이나 빌라에 한해 간간히 매매가 이뤄지고 있을 뿐”이라 말했다.
지난해 51.8%의 집값상승률을 기록했던 과천도 유망지 중 하나다. 지하철 4호선이 이미 있어 과천 시내에 사당역까지 20여 분, 우면산 터널을 통해 서초구까지 20여 분, 양재동까지도 20여 분에 불과할 정도로 서울에 인접해 있다. 특히 북쪽으론 관악산, 남쪽으론 청계산이 있어 녹지율이 매우 높으며 양재천이 흐르고 있어 쾌적하다. 입지상으로만 본다면 ‘강남 대체’ 효과로는 유망지 중 최고라 할 수 있다.
“과천에서 신도시가 들어선다면?”하는 질문에 지역 중개업체 사장들은 크게 세 가지 가능성을 내놓았다. 하나는 서울 양재동과 맞닿아 있는 주암동 일대, 과천에서 안양 인덕원역을 있는 갈현동, 문원동 일대, 그리고 이 두 곳을 함께 개발하는 방식이다.
문제는 따로 떼고 본다면 부지가 협소한 편이며 함께 개발한다면 청계산 일대의 그린벨트를 대폭 풀어야 한다는 점이다. 거성부동산 안은주 공인중개사는 “주암동 일대의 개발 가능한 곳은 많이 잡아야 200만 평정도로 이 중에서도 꽤 많은 부지가 그린벨트지역이다”고 말했다. 또 주암동이 개발된다면 지나친 ‘도시 연담화’가 발생할 수도 있다. 안 중개사는 “주암동은 입지가 너무 좋은 게 문제 아닌 문제”라고 말했다.
갈현동, 문원동에서 인덕원을 지나 안양을 지나는 라인은 이미 개발이 진행 중이다. 과천시가 이 지역 50만 평에 야심차게 추진하는 ‘지식정보타운’이 그것이다. 하지만 진행은 지지부진한 상태. 환경부가 “관악산, 청계산을 연결하는 생태축이 훼손될 수 있다”며 손을 내둘렀기 때문이다. 또 이지역만 떼놓고 본다면 역시 200만 평으로 장소도 협소한 편이다.
안중만 경기공인중개사사무소 사장은 이 지역의 높은 지가를 지적했다. 그는 “개발설에 한때 평균 200만원까지 올랐다”며 “평촌신도시로 인해 높아진 지역의 지가도 신도시개발에 걸림돌”이라 말했다. 그는 또 “그럼에도 지식정보타운 개발 시에 보상가가 170만원정도로 잡혀 투자엔 유의해야 할 것”이라 덧붙였다.
고종완 RE멤버스 대표도 “역시 이 지역은 높은 지가, 그린벨트가 걸림돌이며 장소가 좁은 편”이라며 분당급 신도시의 입지로선 고개를 갸우뚱 했다. 한광호 시간과 공간 대표 역시 “과천지역의 개발은 5년 후 정도에나 가능하지 않을까”라고 답했다.
추 전 장관의 발언 후 한때 급등하던 토지나 아파트 거래도 2007년 들어 거의 끊어졌다. 안은주 중계사는 “지난해 11월까지 아파트 토지가가 급격히 올랐지만 올해 들어와선 문의 전화만 있을 뿐”이라며 “이 지역의 지가는 수요에 비해 매물이 워낙 적어서 올랐던 것이다”고 했다. 안중만 사장은 “이 지역의 개발은 일단 정부종합청사가 언제, 어떻게 이전하느냐에 달렸다”며 “분당급 신도시 같은 호재는 정부종합청사 이전의 형태가 판가름 나야 가능하지 않을까”라고 되물었다.
이 밖에도 분당급 신도시의 입지로 거론되는 경기도 시흥시의 군자매립지 주변이나 오산에 대해서도 전문가들은 무리가 있다고 지적했다.
박상언 유엔알 대표는 “군자매립지는 500만 평 규모의 넓은 평지라는 게 가장 매력적이다”면서도 “검단신도시와 인접해 있어 분당급 신도시 개발 시엔 형평성의 문제가 제기될 수 있다”고 말했다. 그는 “물론 이 곳은 검단신도시의 확대 차원에서는 개발이 가능한 지역”이라 덧붙였다.
오산은 세교지구, 가장산업단지 등의 택지개발사업이 확정돼 있다. 오산의 경우엔 검단처럼 이들을 묶어 분당급 신도시로 판을 키우지 않겠느냐는 분석이 있다. 또 경부선 복선전철과 경부고속도로가 통과하고 있으며 현재 공사 중인 서울-용인 고속화도로의 연장 계획, 제2외곽순환도로 화성시 봉담읍-동탄면과 함께 열십자 모양으로 만들어질 서수원-오산-평택 고속도로 38.5km가 예정돼 있어 광역교통 계획의 수혜를 입을 수 있는 지역이다.
하지만 일단 오산의 경우 서울과의 접근성이 ‘너무 떨어진다’는 것이 중론이다. 여기까지 멀어지면 ‘강남권 대체’로서의 메리트가 떨어진다는 얘기다. 박상언 유엔알 대표는 “오산지역에 교통 정체가 심한 편이라 신도시 개발 시 대대적으로 교통 인프라를 확충해야한다는 것도 발목을 잡는 요인 중 하나”라고 말했다.
광주, 용인, 화성지역은 현재 많은 전문가들이 주목하고 있는 지역이다. 성남시의 남단을 기점으로 해 제2중부고속도로와 경부고속도로의 사이로 그린벨트가 아닌 평지지역 거의 대부분이 물망에 오르고 있다. 바로 ‘강남 대체 효과’가 가장 뛰어난 지역이기 때문이다.
먼저 화성지역은 현재 개발이 진행 중인 동탄신도시와 인접한 동탄면 일대가 유력한 후보지중 하나로 꼽힌다. 서울에서 꽤 멀리 떨어져 있긴 하지만 동탄신도시 개발로 이뤄진 인프라를 그대로 활용할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다.
동탄신도시는 화성시 태안읍 동탄면 일대에 들어서는 273.4만 평 규모다. 동탄신도시는 1기 신도시의 단점을 보완하기 위해 도시 미관, 편의시설, 교통환경 등을 중점 고려해 개발돼 미래 주거지역으로 실수요자들의 관심이 높은 곳이다.
이 지역 공인중개사들은 두 가지 가능성을 제기했다. 하나는 현재 274만 평 규모의 동탄신도시 맞은편에서 경부고속도로 따라 개발해 동탄신도시를 500만 평 규모로 키운다는 것이며 또 다른 하나는 이와는 별도로 경부고속도로 건너편 영천리, 청계리, 중리, 목리, 오산리, 산척리 500~600만 평을 개발해 분당급 신도시를 따로 건설한다는 것이다. 둘 모두 어느 정도는 기존 동탄신도시의 확대 차원이다.
화성지역 공인중개사들은 두 번째, 즉 동탄신도시 건너편의 개발에 손을 들어주는 분위기였다. 동탄신도시 바로 앞에 있는 중개업소의 한 공인중개사는 “최근 도로 주변의 땅값이 비싼 곳은 평당 900만원에 달한다”며 고개를 내저었다. 그는 “신도시는 쾌적성이 중요한데 도로 주변은 소음이나 대기오염이 심하다”며 “경부고속도로를 따라 그만한 신도시가 들어서는 것은 무리가 있다”고 말했다.
그는 산척리와 오산리 등지를 주목하며 한 가지 음모설(?)을 제기했다. 그는 “현재 토지공사에서 오산리와 산척리에 동지, 청계 택지지구를 착공했는데 이를 중심으로 개발이 되지 않을까”고 말했다. 그는 “직접 산척리 방교저수지 부근의 개발사업에 뛰어든 적이 있는데 화성시에선 통과됐으나 윗선에서 반려됐다”며 “토지개발공사는 가능하고 개인은 불가능하다는 게 어떤 의미냐”하고 되물었다.
길 건너 산척리와 오산리의 분위기는 오히려 조용했다. 김태호 자연과 사람 사장은 “많은 사람들이 이 부근을 주목하지만 최근 거래가 거의 없는 상황이다”며 “이 부근의 땅값이 움직이는 것은 동탄신도시로 인해 지역주민들의 기대 심리가 높아졌기 때문”이라고 설명했다.
고성주 삼성공인중개사 소장도 이 같은 견해에 동의했다. 그는 “동탄신도시 개발 당시 지나치게 낮은 보상가가 나와 지역주민들의 원성이 높았다”며 “이쪽의 땅값이 오른 건 이른바 ‘학습효과’ 때문”이라고 말했다.
하지만 그는 분당급 신도시의 가능성에 대해선 긍정하는 편이었다. 500만 평 규모의 넓은 평지는 없지만 주변이 야트막한 산들이라 개발의 여지가 충분하다는 설명이다. 그는 “분당이 그렇듯 그만한 규모의 신도시가 들어선다면 물류와 교통의 중심인 경부고속도로권에 위치해야 하지 않겠냐”고 되물으며 “제2외곽순환도로도 이곳을 지나가기 때문에 가능성은 충분하다”고 했다. 그는 이 지역 개발 시 주변 삼성전자 직원들의 수요도 흡수할 수 있다고 전망했다.
한광호 시간과 공간 대표도 이 지역을 주목했다. 그는 “이번 발표하는 분당급 신도시는 기존의 인프라를 적극 활용하는 차원에서 선정될 듯하다”며 “이 지역은 이러한 여건을 가장 잘 반영하고 있는 곳이다”고 말했다. 고종완 RE멤버스 대표 역시 “인프라가 좋아 충분한 가능성이 있는 지역이다”고 말했다.
문제는 일단 서울과 물리적 거리가 꽤 멀다는 점이다. 또 청계리와 목리 주변에 크고 작은 공장들이 밀집해 있고, 인근의 리베라, 기흥 등 골프장도 개발에 좋지 않은 영향을 미친다. 동탄신도시의 여파로 인한 높은 지가도 문제가 된다. 지역 내 꽤 높은 산들이 많은 것도 문제점이다. 때문에 비용 부담이 큰 편이고 주거환경이 좀 떨어지지 않느냐는 분석도 있다. 물론 동탄신도시 맞은편 부지에 200만 평을 개발하고 기존의 동탄신도시를 합쳐 ‘억지로’ 500~600만 평의 분당급 신도시라 할 순 있겠지만, 이렇게 된다면 또 ‘분당급 거짓말’이 될 여지가 있다. 물론 분당급 신도시는 아니더라도 동탄신도시 확대 차원의 개발은 충분히 가능하다는 게 전문가들과 지역 중개업체들의 중론이다.
광주·용인지역도 개발 기대감 숨기지 않아
대부분의 전문가들이 최적 신도시 후보지의 하나로 광주와 용인 북부를 꼽았다. 광주시 태전동과 오포읍 추자리, 문형리, 고산리 등과 용인 모현면 일산리, 왕산리 그리고 포곡면 부근이 바로 그 곳이다. 하지만 “신도시가 들어선다면 어떤 형태가 될 것인가”라는 질문엔 각 전문가들의 견해는 약간씩 달랐다. 지역 중개업체들 역시 다양한 견해를 제시했다.
이중 몇 가지 견해를 소개하면, 첫째 오포읍 추자리와 일산리를 중심에 놓고 태전동과 고산리, 문형리를 잇는 형태, 둘째 태전동을 제외하고 용인 모현면의 왕산리, 갈담리, 포곡면 등을 추가하는 형태, 셋째 용인을 아예 제외하고 광주 중심으로 개발을 진행하는 형태 등 수많은 변수가 제기됐다. 넷째 같은 광주지만 곤지암 부근을 중심으로 초월읍, 실촌읍의 개발도 눈여겨 봐야한다는 견해가 있었다.
박상언 유엔알 대표와 지역 중개업체인 원주민 공인중개사 이호순 대표는 첫째 형태에 가까웠고, 모아 공인중개사의 김경숙 중개사와 고종완 RE멤버스 대표는 둘째 형태에 가까웠다. 임기태 MAP 대표는 셋째 형태에 가까웠고, 김동주 고산부동산 사장은 넷째 형태에 가까웠다. 실촌읍 쪽 희망공인중개사의 심영언 대표는 오히려 첫째 견해와 비슷했다.
이 지역은 직선거리는 비슷하더라도 주변 도로망을 감안하면 경부고속도로가 인근에 있는 화성 동탄신도시에 비해 서울 접근성은 확실히 떨어진다는 평을 받는다. 또 공장이나 골프장이 동탄이나 동탄 옆 광교신도시에 비해 적고 주변 경관이 나은 편이라지만 다소 우위에 있을 뿐 압도적인 우위라고 평하긴 어렵다.
그럼에도 이 지역 하나만 놓고도 이처럼 다양한 견해가 엇갈리며 주목을 받는 이유는 경기권에서 좀체 찾기 힘든 규모의 광활한 평지지형을 가지고 있다는 데 있다. 또 대부분의 지역이 그린벨트 등 규제에 묶여있는 곳이 별로 없다. 군부대도 광주시 매산리를 제외하곤 들어선 곳이 없다.
이 지역은 43번 국도와 45번 국도가 감싸듯 지나고 있고, 분당과 이 지역을 잇는 57번 지방도가 현재 직선화 작업 중에 있어 서울과의 접근성도 한결 나아질 전망이다. 현재 자동차로 분당까지 가는데 걸리는 시간은 15~20분 정도.
더불어 현재 다양한 광역교통망 공사가 진행되고 있다. 용인 모현과 포곡면 일대는 현재 분당-평택 간 고속화도로가 공사 중에 있으며, 제2경부고속도로가 2008년 착공 예정에 있다. 또 분당선과 포곡을 잇는 용인 경전철이 공사 중이다. 오포읍 일대는 성남-장호원 간 도로가 공사 중에 있고, 성남-여주 간 복선전철이 곧 착공에 들어간다. 복선전철 완공 시 분당까지는 불과 10여 분이면 이동할 수 있으며, 판교도 30분 안에, 그리고 강남지역도 한 시간가량이면 접근이 가능해진다.
또 경기 남서부지역이 각종 개발로 인구밀도가 높아져 신도시 건설이 부담스럽다고 볼 때, 이제껏 ‘강남 대체 효과’로 각종 개발설이 끊이지 않았지만 조용하기만 했던 지역이 부각되지 않을까 하는 추측도 많았다. 광주, 용인을 거쳐 이천까지 논의가 확대되긴 하나 이천지역은 물리적으로 너무 멀기 때문에 강남 대체 효과가 떨어진다는 게 전문가들의 말이다. 새 도로가 완성된다고 해도 서울에 진입하는데 한 시간 이상은 걸릴 것이라는 분석이다.
이 때문일까. 지난해 말 집값이 꽤 움직였다. 토지거래허가구역이며 아파트가 별로 없는 이 지역은 빌라 위주로 부동산 거래가 이뤄지는데 30평형을 기준으로 지난해 말 7000~8000만원 선에서 추 전 장관의 ‘분당급 신도시’ 발언 후 1억원 선으로 훌쩍 뛰었다. 심영언 희망공인중개사 대표는 “성남 쪽 사람들이 오포지역의 빌라를 꽤 많이 구입한 것으로 안다”며 “그 중 투자 목적으로 구입한 사람이 절반 정도 될 것”이라 말했다. 그는 또 “ 때문에 실촌읍 쪽도 집을 팔고 새집을 구하는 오포지역 사람들의 수요가 많아 집값이 훌쩍 뛰었다”고 말했다. 물론 다른 지역과 마찬가지로 새해 들어 거래가 끊긴 상태다.
큰 흠이 없는 광주·용인지역이지만 역시 몇 가지 문제점을 안고 있다. 가장 큰 문제는 광주는 상수원보호구역, 용인은 자연보전권역이라 점이다. 때문에 대규모의 개발이 제한된다. 이제껏 좋은 입지에도 불구하고 이 부근의 개발이 지연돼 왔던 이유가 바로 여기에 있다. 하지만 현재 모현지역에 하수종말처리장이 건설되고 있어 지역에선 개발에 대한 기대감이 점점 높아지고 있었다.
김경숙 중개사는 “현재 경안천의 수질이 그다지 좋지 못하다”며 “오히려 신도시를 건설하면 대규모 하수처리 시설이 필수적이기 때문에 수질 개선과 상수원 보호에 더 좋은 영향을 미칠 수도 있다”고 했다. 박상언 유엔알 대표도 “대규모 단지 개발 시 하수처리 시설은 기본이므로 큰 문제가 아니라고 보인다”고 했다.
또 다른 문제는 주변의 지가가 평균 평당 200만원 선으로 꽤 높은 편이라는 것이다. 전문가들이나 지역 중개업체에서 예상지에서 신현리와 능평리를 제외시키는 모습을 보이는 것도 이 부근이 이미 분당생활권이며 그 만큼 높은 지가가 형성돼 개발의 여지가 크게 보이지 않는다는 점이다. 때문에 개발 시 주변의 지가도 덩달아 춤 출 여지가 커 ‘부동산 안정’이 가장 큰 목표인 분당급 신도시의 취지에 어긋난다는 견해도 있었다. 정부가 광주·용인지역 개발에 ‘도의상’ 상당한 부담을 안을 수도 있다는 얘기다.
이 밖에도 하남과 남양주 쪽이 유망지로 거론되고 있다. 고종완 RE멤버스 대표는 “남양주 쪽은 비그린벨트지역만 합쳐 600만 평규모의 신도시를 개발할 여력을 충분히 가지고 있다”고 말했다. 그는 또 지켜봐야할 곳으로 안성지역을 꼽았다. 하남의 경우엔 개발 가능한 곳이 200만 평 규모로 협소한 편이라는 견해가 있었다. 하남지역 거산공인중개사의 도수복 대표는 “분당급 신도시는 무리가 있다”며 “이쪽의 경우 김문수 경기지사가 공언한 명품 신도시 쪽에 희망을 가지고 있다”고 말했다.