충남 시골에서 태어난 홍장호씨(가명. 38)는 부모님이 농사를 짓는 관계로 어려서부터 부모님을 도와 농사일을 돕곤 했다. 2남 3녀의 가난한 집안에서 태어나 대학갈 형편이 안됐던 홍씨는 그래도 농사는 짓기가 싫어 20살이 되던 해에 무작정 서울로 올라와 안 해본 일이 없을 정도로 열심히 살았다.
무일푼이던 그는 성실하게 열심히 일은 했지만 희망이 있어 보이진 않았다. 그가 할 수 있는 재테크라고는 월급의 일부를 은행에 저축하는 방법밖엔 몰랐다. 그랬기 때문일까. 재산은 좀처럼 불지 않았다.
그래서 그는 마음먹었다. “돈을 더 모아 혼자 힘으로 직접 사업을 해보자”고. 홍씨는 하루하루 아껴가며 저축해 모은 돈으로 마포구에 조그만 음식점을 개업했다. 이후 이러저러한 사연이 많았지만 현재 용산에 있는 자신의 상가에서 음식점을 운영하고 있으며, 본인 소유의 또 다른 상가는 임대를 주고 있는 자수성가형 부자가 됐다.
그를 부자로 만든 이유에는 여러 가지가 있을 것이다. 먼저 음식점이 잘 된 이유도 있을 테고 다른 한 가지는 상가 투자를 잘한 덕을 톡톡히 봤기 때문이다. 잘 한 상가 투자 덕분에 부자가 된 시기가 앞당겨진 것이다.
홍씨가 상가에 눈을 뜬 것은 2000년 초 가게에서 쫓겨나다시피 한 경험 덕분이다. 서울 마포구에서 음식점을 시작한 그는 성실하게 일했다. 음식점에서 일한 경험을 살려 맛을 내다보니 주위에 소문이 퍼지기 시작했다. 가게는 연일 손님들로 붐볐다.
“이렇게 돈 버나보다”하던 홍씨에게 청천벽력이 떨어졌다. 장사가 잘 되자 건물 주인이 가게에 욕심이 생겨 가게를 비워달라고 했던 것. 홍씨는 막무가내인 가게 주인에 밀려 권리금도 받지 못하고 쫓겨나다시피 나올 수밖에 없었다. 어렵게 일군 삶의 터전을 잃은 홍씨는 내 가게를 가져야겠다는 독심을 품었다.
그가 모아둔 돈으론 아직 서울시내 요지 상가를 사기엔 부족했다. 때문에 그는 차라리 외곽에 있는 좋은 자리의 근린상가로 눈을 돌렸다. 그동안 모은 돈에 대출을 합쳐 3억원. 이 돈으로 경기도 고양시의 20평짜리 근린상가를 매입했다.
특유의 맛으로 음식점은 다시 잘 되기 시작했다. 또 파주 및 고양 주위의 개발 호재로 상가 가격은 금세 1억원이나 프리미엄이 붙었다. 다시 홍씨는 이 상가를 팔았고, 상가를 다시 찾아보았다.
이번엔 상가를 판 자금과 장사로 번 돈을 합쳐 5억원 이상 되는 자금으로 서울로 다시 입성하기로 한 홍씨는 미래의 비전이 보이는 지역을 찾다가 용산을 선택했다. 그 당시 용산은 미군기지 이전, 신계지구, 유턴(u-turn) 프로젝트 등의 호재에 비해 상가 가격은 대체로 저렴한 편이었기에 21평짜리 1층 상가를 분양받았다.
때마침 용산이 매스컴의 주목을 받기 시작했고, 많은 주택시장 규제 및 정책으로 인해 수익성 부동산이 부자들에게 대체 투자처로 각광을 받기 시작했다. 이런 환경이 조성되면서 외국인 임대가 잘 되는 주택이나 상가, 오피스, 오피스텔 등이 인기를 얻으며 홍씨의 상가는 바로 분양권 상태에서 전매를 할 수 있었다. 물론 프리미엄도 상당했다.
그래서 현재 홍씨는 그동안의 재산과 대출로 이웃한 한강로 뒷길에 18평짜리 상가를 매입해 다시 음식점을 시작했고, 남은 돈으로 임대 수익을 얻기 위해 인천 삼산지구의 단지 내 상가를 하나 더 샀다. 물론 삼산지구의 단지 내 상가도 1층 코너 슈퍼마켓 자리로 안정적인 임대 수익을 내고 있다.
그의 투자 원칙은 간단했다. 아는 것만 샀다. 본인이 모르는 상가에는 손도 대지 않았다. 공실 우려가 많고 위험한 쇼핑몰이나 테마상가는 아예 쳐다보지 않았다. 또 빈 점포가 많은 상가는 투자 목록에 넣지 않았다. 그는 부동산 전문가는 아니지만 장사가 잘 되는 곳이 어디인지는 귀신처럼 맞췄다. 장사가 잘 되는 곳이 투자에서도 돈 되는 상가였다. 그의 투자 수칙은 단순했지만 정확했다. 목 좋은 상가는 그에게 가격 상승과 권리금이라는 두 마리 토끼를 안겨주었다.
대표적인 수익성 부동산인 상가 투자의 3대 요소는 ‘수익률, 업종, 상권’이다. 이 부분만 세심히 살펴서 투자한다면 실패할 가능성은 거의 없다고 봐도 과언은 아니다. 홍장호씨 역시 상가 투자를 하며 얻은 지식으로 이젠 거의 전문가 수준에 이르렀다.
Plus tip
홍씨가 말하는 좋은 상가 고르는 법
하나 대표 상권을 골라서 투자해야 한다.
둘 권리금이 적절히 붙은 곳이 유망하다.
셋 권리금은 시설 투자 권리금과 바닥 권리금을
적절히 판단해야 한다.
넷 대형 상권이 아닌 B급 상권은
보통 3000~5000만원 정도가 적당하다.
다섯 동선에 따른 유동 인구가 많아야 한다.
여섯 유명 프랜차이즈, 패스트푸드,
커피 전문점 옆이 좋다.
일곱 주변 대형 상가와의 경쟁 관계를 고려해야 한다.
여덟 큰 상가는 쪼개야 수익률을 높일 수 있다.