하나, 부담부증여를 활용해야
단순증여는 주택만을, 부담부증여는 주택 및 채무까지 증여 받는 자(수증자)에게 승계시키는 것을 말합니다. 부담부증여의 경우 수증자는 채무를 제외한 증여재산가액에 대해 증여세를 내야하고, 증여자는 양도소득세를 내야 합니다. 참고로, 증여 당시의 시가를 알 수 없으므로 주택공시가격에 의해 증여세를 계산합니다. 단순증여의 경우에는 4000만원 정도의 증여세 및 취등록세를 내야 합니다. 반면, 부담부증여의 경우 수증자는 2300만원 정도의 증여세 및 취등록세를, 증여자는 800만원 정도의 양도소득세 및 주민세를 부담해야 합니다. 부담부증여가 단순증여에 비해 900만원 정도의 세금이 줄어듭니다.
둘, 나눌수록 세금은 줄어
추가적으로 고려할 사항은 단독명의로 할 것인지, 부부공동명의로 할 것인지 입니다. 증여세는 여러 사람이 나누어 받을수록 훨씬 유리합니다. 왜냐하면, 증여세는 증여자 및 수증자 별로 각각 계산하고, 동일한 증여자로부터 증여 받는 가액이 커질수록 10~50%의 증여세율을 순차적으로 높게 적용하기 때문입니다.
부부공동명의로 부담부증여할 경우 부부가 합쳐서 2000만원 정도의 증여세 및 취등록세를, 증여자는 800만원 정도의 양도소득세 및 주민세를 부담해야 합니다. 단독명의로 할 경우에 비해서 증여세가 300만원 정도 줄게 됩니다.
부부공동명의의 또 따른 이점은 향후 증여받은 주택을 처분할 때 세 부담이 적습니다. 양도소득세는 소유자별로 각각 계산을 하므로, 부부공동명의로 되어 있을 때에는 각각 낮은 양도세율을 적용받기 때문입니다. 시세차익이 많아질수록 절세 금액은 더욱 늘어나 최고 1200만원 정도의 절세가 가능합니다.
셋, 증여세는 자력 상환해야
부담부증여 시 유의사항은 첫째, 수증자가 승계한 채무 및 증여세, 취등록세는 반드시 수증자가 자력으로 상환해야 합니다. 자녀에게 경제적인 부담을 주지 않으려고 이를 대신해서 갚아주었다가 증여세 및 가산세를 추징당할 수 있습니다. 둘째, 2주택자가 부담부증여를 하고자 한다면 반드시 올해 안에 증여해야 합니다. 당장 2007년부터는 부담부증여가 단순증여보다 세 부담이 늘기 때문입니다. 2007년부터는 2주택 양도에 대해 시세 차익의 50%(5% 주민세 별도)를 양도소득세로 내야 합니다. 또한 3년 이상 보유 후 처분할 때 양도 차익의 10~30%까지 공제해주던 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 셋째, 수증자는 증여일(등기접수일)로부터 3년 이내에 증여받은 주택을 제 3자에게 처분할 경우 세 부담이 늘어날 수 있습니다. 증여하지 않고 바로 처분했다고 가정했을 때의 세 부담과 비교하여 높은 세 부담을 ‘증여자’에게 물리게 됩니다. 이는 ‘증여 후 양도 행위의 부인’이라 하는데, 증여 사실은 그대로 인정하되 세금 계산만은 증여가 없었던 것으로 보겠다는 것입니다. 여기에 해당되면 이미 납부했던 증여세는 환급됩니다.