주거 선호도가 급속도로 변화하고 있는 가운데 ‘일자형’ 아파트에 대한 인기가 이제는 탑상형 아파트로 옮겨 가고 있다.

초고가 아파트의 대명사인 서울 강남구 삼성동 ‘현대아이파크’도 주상복합과 같은 탑상형 구조로 초고가 아파트 반열에 올라섰다. 온 나라를 청약광풍으로 휩쓴 판교신도시의 중대형 평형도 획일적인 일자형이 아닌 탑상형 설계를 도입하기로 했다.

탑상형 아파트는 단지 배치가 일자형보다 자유롭고 보다 넓은 시야를 확보할 수 있어 갈수록 조망권을 중시하는 세태를 반영해 인기몰이를 하고 있다.

탑상형도 진화를 거듭하고 있다. 단순 직사각형 탑상형을 탈피해 오각형, 육각형 등으로 설계가 다양해지고 있다. 다각형으로 설계할 경우, 각 가구에 최대 3면의 발코니를 설치할 수 있다. 발코니 확장이 허용되면서 탑상형 설계는 더욱 인기를 끌 전망. 특히 다각형 구조는 특이한 외관 덕분에 지역의 랜드마크가 될 수 있는 점도 인기 요인의 하나다.

복합단지 형태로 변모한 대규모 주상복합

타워팰리스가 1999년 분양될 당시만 해도 대다수 사람들은 “주상복합인데다 탑상형이기 때문에 인기가 없을 것”이라고 했다. 하지만 예상을 뒤엎고 시간이 지나면서 탑상형인 타워팰리스는 부의 대명사로 떠올랐다.

주상복합 아파트가 고급 주거의 상징으로 떠오른 점도 대표적인 주거 트렌드 변화의 하나다. 올 가을 전국에서 입주가 예정된 아파트 가운데 가장 높은 수익률을 기록한 아파트는 송파구 신천동 ‘더 샵(the#)잠실’ 주상복합이다. 분양가가 8억원선이었던 64평형에는 6억~7억원 정도의 프리미엄이, 분양가 7억원선이던 53~54평형도 3억5000만~6억원의 웃돈이 붙어있다.

예전에 지어졌던 주상복합은 고밀도로 개발돼 녹지가 부족, 쾌적성이 떨어지는 약점도 있었지만 요즘에 짓는 주상복합은 복합단지 형태로 충분한 녹지와 스포츠센터, 비즈니스센터, 접견실 등 편의시설과 편의점, 슈퍼마켓, 음식점 등 각종 상가 시설을 갖추거나 인접해 있어 투자자들을 불러 모으고 있다.

서울 자양동 스타시티는 주상복합 아파트 외에 롯데백화점과 업무시설이 들어서는 미니 복합단지로 부각이 되면서 부동산가격이 크게 상승했다. 복합단지 안의 아파트는 할인점, 백화점, 문화시설이 함께 들어서서 다른 지역보다 몸값이 높을 수밖에 없다. 부동산이 불황이더라도 인기를 누릴 것으로 예상된다.

외국에서도 편의시설이 많은 도심 주상복합 아파트가 인기다. 도쿄의 경우, 도심 한복판에 대형 쇼핑센터가 함께 있는 록본기힐스나 오모테산도힐스의 주거시설이 최고급 주거지로 꼽히고 있다. 출퇴근 시간과 편의시설을 주거 선택의 기준으로 삼는 고소득 맞벌이 부부가 증가한 데 따른 결과다. 특히 이동이 불편한 고령자들은 환경이 쾌적하고 편의시설이 집중된 도심에 있는 주상복합 타운을 선호한다.

지역 상징물에다 편의시설 몰려 인기

그 지역을 대표하는 랜드마크 아파트는 주거, 업무, 상업시설을 동시에 이용할 수 있는 복합단지(Complex) 인근에 많이 분포해 있다.

아파트 중에서 우리나라 최고의 공시지가를 자랑하면서 복합 컨벤션 단지로 대변되는 코엑스 인근의 강남구 ‘삼성동 현대아이파크’가 대표적이다. 초고층이어서 토지 사용의 효율성이 높은 데다 지역의 상징물이 되어 투자자들 입장에서도 분양가 대비 상당한 프리미엄을 얻을 수 있다. 

이에 발맞추어 전국에 ‘도시 속의 도시’라 불리는 복합단지 개발 바람이 불고 있다. 주거, 상업, 업무 등 기능을 갖춘 미니도시 형태의 복합용도 개발은 사업규모만 1조~2조원대에 이르는 초대형 프로젝트다. 복합단지에는 지역을 대표하는 초고층 빌딩이 들어서는 데다 직주 근접형 주거단지이어서 특히 자산가들의 관심이 집중되고 있다.

이와 같이 상업업무가 결합된 복합단지는 부동산 개발의 새로운 추세로 자리 잡았는데 복합단지는 ‘상가+오피스+주거시설’ 등이 서로 유기적으로 한곳에 모여 있는 곳을 일컫는다. 복합용도개발이라 불리는 복합단지는 혼합적인 토지 이용의 개념에 근거해 주거의 업무, 상업, 문화 등 상호보완이 가능한 용도를 합리적인 계획에 의해 서로 밀접한 관계를 가질 수 있도록 연계, 개발해야 효율성을 극대화시킬 수 있다.

종래에는 주거와 상업, 업무의 복합화로 이뤄진 주상복합 건물이나 주상복합 단지 등 다소 소극적인 수준에서 복합개발이 이루어졌으나, 최근에는 도시계획적 차원에서 주거, 산업, 학술, 연구 등의 복합화로 이루어진 첨단과학단지, 연구학원도시, 테크노폴리스, 텔레포드, 인텔리전트시티 등 첨단기술과 연계된 적극적인 복합화, 혼합화가 유행하고 있다.

이미 선진국에서는 정착단계에 이른 복합단지 개발이 국내 부동산 개발 사업의 새로운 축으로 자리 잡으면서 투자자들을 계속 불러 모을 것이다.

앞으로 수년 내에 국내에서도 서울 강남의 코엑스몰이나 타워팰리스를 합친 형태의 복합단지들이 속속 등장할 것으로 예상된다.

외국에도 복합단지에 자산가들 몰려

외국에서는 이미 주거와 상업, 업무시설 등이 함께 들어서는 복합단지 개발이 시작되었고 상당히 많은 숫자의 자산가들이 복합단지에 투자한 것으로 알려지고 있다.  

한국인 개발업자들이 일생에 꼭 한 번씩 들른다는 일본의 대표적인 복합단지로 록본기힐스를 들 수 있다. 록본기힐스는 도쿄에 2만5000여 평의 규모로 6년간에 걸쳐 도심 개발 사업으로 개발이 된 곳이다. 업무시설인 54층짜리 모리타워를 비롯해 헐리우드 뷰티플라자. 케야키사카콤플렉스 등 상업시설, 그랜드하얏트호텔 등이 들어서 있다. 주거시설로 793가구의 록본기힐스 레지던스가 지어져 있다. 개발업체 측은 기존 연못과 녹지를 보전하고 공원 등을 조성해 대지면적의 절반 이상을 녹지공간으로 꾸몄다.

싱가포르에서는 쌍용건설이 참여한 래플즈시티가 복합단지 개발 사례로 널리 알려져 있고 최근 홍콩에서는 퍼시픽플레이스가 개발되었다. 미국에서는 고층 건물에 쇼핑몰. 사무실. 고급 주택 등을 함께 들이는 방식의 개발이 많다. 맨하튼 내 트럼프타워, 타임워너센터 등이 대표적이다.

프랑스 파리의 라데팡스는 사업부지가 250만여 평에 이르는 대규모다. 유럽 최대의 업무단지인 동시에 관광명소다. 국제회의장, 영화관과 2만 가구에 가까운 고층 아파트 등이 들어서 있다. 프랑스 텔레콤 등 유명 업체들을 비롯해 엑손사 등 세계적인 기업들이 들어서 있다. 오페라 무용학교인 파리 오페라학교와 건축학교 등 10여 개 학교도 유치돼 있다.

외국의 경우 일본 도쿄의 록본기힐스는 낙후 지역을 10년에 걸쳐 복합단지로 개발함으로써 부동산 가치를 높인 대표적 성공 사례로 꼽히며 도쿄 앞바다를 매입해 각종 업무시설과 상업기능을 갖춘 오다이바 지역도 관심을 끄는 복합단지다.

최근 부동산시장의 침체 속에서도 경기 동탄, 하남 풍산지구 등 수도권 남부지역의 분양시장은 개발의 기대감으로 수요자들의 관심이 많다.

이 같은 복합단지로 개발되는 아파트 또는 인근지역의 아파트는 인구가 지속적으로 유입되기 때문에 시장이 살아 있다. 경기 침체 속에서도 확실한 프리미엄의 보증수표로 꼽힌다.

뚝섬 역세권 상업용지에서 벌어지는 복합단지 개발에 투자자들의 이목이 집중되고 있다. 1만7000여 평에 4개 구역으로 나뉘어 개발되는 이곳은 평당 4000만원이 넘는 초고층 주상복합 아파트와 호텔, 백화점, 문화시설, 체육시설 등이 들어선다.

최근에는 영등포역 일대 ‘경방 K-프로젝트’가 발표됐다. 이 프로젝트는 영등포역 앞에 위치한 경방의 방직공장 부지 1만8300여 평에 호텔, 오피스, 백화점, 쇼핑몰 등이 들어서는 공사로 서울 서남부 생활권의 중심지역인 영등포 일대가 새롭게 태어날 것으로 보인다. 또 여의도 통일주차장 부지에는 초고층 복합빌딩인 ‘파크원’ 공사를 시작한다. 총 사업비 1조5000억원 규모로 모건스탠리가 PF투자를 맡았다. 연면적은 19만3600여 평 규모로 초고층 오피스빌딩, 호텔, 쇼핑센터 등이 들어선다.

터미널도 ‘첨단 복합단지’로 거듭난다. 서울시가 여객자동차터미널에 일반건축물을 설치할 수 있도록 허용함에 따라 서울시내 주요 고속버스터미널들이 터미널 기능과 상업 기능이 어우러진 ‘첨단 복합건물’로 거듭날 것으로 보인다.

올해 분양 예정인 곳에서 특히 여유로운 자산가 계층이 관심을 가지는 곳은 경제자유도시로 표방된 송도신도시, 동탄 중심지구에 들어설 메타폴리스를 들 수  있다.

경제자유도시로 각광받고 있으면서 복합단지로 개발되는 송도신도시 내 아파트의 경우  2006년 10월 현재, 30평형대 기준으로 평당 1400~1600만원선으로 인천에서 가장 비싼 아파트로 자리 잡았다.  

송도 포스코 더샵 복합단지

우선 포스코건설은 오는 11월경 송도국제업무지구에서 주상복합 ‘송도 더샵(가칭)’을 내놓을 예정이다. 송도에서는 포스코건설과 게일사가 송도 국제업무단지 센트럴파크 전면에 위치한 지상 47층, 3개동 규모의 ‘포스코 더샵 센트럴파크 1’을 선보인다. 31~114평형 729여 가구가 분양될 예정으로 31, 32평형 43가구를 제외하면 모두 중대형 평형이다. 꼭대기 층인 47층에 114평형 펜트하우스 6가구가 위치한다. 예상 분양가는 평당 1400만~1500만원 선이다.

송도국제도시에는 연세대 새 캠퍼스와 65층짜리 유엔센터빌딩 등이 건립되고 국내 최초의 국제병원인 미국 뉴욕장로병원(NYP)이 개원할 계획이다. 인천국제공항과 송도를 잇는 인천대교가 2009년경 완공되면 공항까지 차량으로 30~40분 이내에 갈 수 있다.

동탄 메타폴리스 복합단지

포스코건설, 한국토지공사, 신동아건설 등으로 구성된 메타폴리스도 경기 화성 동탄신도시 내에 주상복합 ‘메타폴리스’를 10월 중순~11월경 내놓을 예정이다.

화성 동탄 신도시의 중심상업용지에 들어서는 메타폴리스는 2만9000여 평의 대지에 지상 66층짜리 2개동, 60층과 55층짜리 각 1개동 등 총 4개동으로 구성돼 있다. ‘메타폴리스’ 내에 아파트와 각종 쇼핑몰, 할인점, 영화관 등이 들어서 수도권 남부의 ‘랜드마크’ 역할을 할 것으로 기대된다.

1단계 사업은 2010년 완공을 목표로 진행되며 아파트 40~98평형 총 1266가구를 시작으로 본격적인 분양에 들어간다. 분양가는 평당 1400~1500만원선으로 점쳐지고 있다.

인천남구 ‘도화 복합단지’

인천시 남구 도화동 인천대학교 이전 부지에 주거복합단지를 건설하는 ‘도화구역 도시개발사업지구(이하 도화지구)’의 개발사업자로 SK건설 컨소시엄이 최근 선정되었다.

도화지구는 총 사업비만도 2조3500억원에 이르는 초대형 프로젝트인 데다 인천의 대표적 구도심 재개발 복합단지 사업이어서 주변 부동산시장에 미치는 영향이 크다. 도화지구 내에 포함된 일부 사유지 보상은 2008년 6월까지 마무리하고, 2011년 9월까지 택지조성을 완료한 다음, 6300가구의 아파트와 주상복합 건물이 들어설 전망이다.

SK건설 컨소시엄은 도화지구를 기존 교육환경을 획기적으로 개선한 ‘평생교육단지’로 만들고 지역 주민들의 편익을 위해 풍부한 녹지를 갖춘 ‘생태주거단지’와 각종 야외극장 등의 시설을 갖춘 ‘복합문화단지’로 개발한다는 설계 콘셉트를 세웠다.

우선 1단계로 지하 4층~지상 71층의 고급 주상복합 4개동과 공영 청사 등을 건립한다. 이어서 2단계는 중앙공원과 35개동(지상 12~40층)의 아파트를 짓고, 마지막 3단계는 국민임대 단지 등을 조성할 계획이다.

아산 신도시 ‘복합단지’

개발 면적이 822만 평으로 이제까지 개발됐거나 계획 중인 신도시 가운데 가장 큰 아산신도시는 분당신도시(600만 평)의 1.4배로 충남 천안과 아산에 걸쳐 들어서게 돼 있다. 서울에서 40분 걸리는 고속철도와 내년 개통 예정인 수도권 전철 환승역인 천안 아산역을 끼고 수도권 인구를 분산하려는 목적에서 지방에 조성되는 복합신도시다.

아산신도시는 1, 2단계로 나눠지는데 1단계 111만 평이 먼저 개발된다. 올 10월 말경으로 분양 일정이 잡혀 있고 분양가는 분양가상한제에 따라 평당 700~800만원 선으로 예상한다. 계약 후 5년간 전매가 제한된다. 천안과 아산지역 청약저축 가입자를 대상으로 분양된다. 아산에 삼성전자 등 산업단지 조성이 활발해 주택 수요가 많고 신도시에 대한 기대감이 높아 청약 경쟁이 치열할 것이다.

이번 분양 이후 남는 물량은 5200여 가구다. 내년 상반기 SK건설 등 14개 업체가 개발하는 복합단지에서 중대형 주상복합 790가구가 분양될 예정이다. 나머지는 2008년에나 분양될 것으로 보인다. 주택공사가 추가로 중소형 840가구를 내놓고, 주택공사로부터 내년 택지를 공급받아 민간이 분양할 아파트, 연립주택, 주상복합이 3600여 가구다. 2단계 711만 평은 1단계에 이어 2015년까지 개발될 예정이다.

청주 ‘지웰시티’ 복합단지

부동산개발업체인 신영은 3조원의 사업비를 들여 청주 흥덕구 대농지구 15만9000평에 55층 규모의 랜드마크 타워와 45층 안팎의 17개동을 짓는다. 여기에는 주상복합 아파트 4300가구를 비롯해 백화점 한방병원 에듀센터 쇼핑몰 등이 들어선다.

10월 1차분 2164가구 분양을 시작으로 나머지 2100가구는 내년 상반기에 공급될 예정이다. 중부고속도로 서청주 IC와 경부고속도로 청주 IC가 가까우며, KTX 오송역과 청주국제공항까지 차량으로 15분대에 이동할 수 있어 교통이 편리하다.

대농 복합 미니 신도시급으로 대농지구는 신영이라는 대규모 브랜드 타운에 힘입어 한차례  업그레이드 될 것이다. 신영은 청주 ‘지웰시티’ 분양 돌입에 앞서 미국계 골프선수 미쉘 위와 거액의 광고 계약을 맺고 대대적인 홍보에 나서고 있다.

대전 중구 은행동과 충북 청주시 흥덕구 옛 대농공장 터에도 연면적 30만 평 이상에 공사비만 각각 1조8000억원, 1조7000억원이 투입되는 초대형 복합단지가 조성될 예정이다

이와 같은 복합타운 단지는 사업규모가 크기 때문에 문화·상업시설과 같은 기반시설이 체계적으로 들어서게 돼 그 지역의 랜드마크로서 가격 상승세가 기대된다.

박상언 유엔알컨설팅 대표

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