Q저는 2001년 10월에 건설사로부터 최초 분양 받은 아파트(25평, 현 시세 3억5000만원)와 2004년에 취득한 기존 아파트(33평, 현 시세 6억5000만원) 두 채를 소유하고 있습니다. 제가 최초 분양 받은 아파트는 외환위기 때 분양 받은 주택으로 향후 팔 때 양도소득세를 감면 받을 수 있는 것으로 알고 있습니다. 최근 매스컴을 통해 보도된 내년 세법개정안에 따르면 감면주택에 대한 혜택이 줄어든다고 하던데, 구체적으로 어떻게 달라지는지 알고 싶습니다. 또한 향후 세법 개정에 대비 가능한 절세 방법이 없을까요? 

A감면주택에 대한 3가지 세제 혜택    

① 감면주택 취득기간(2001년 5월23일~2003년 6월30일) 내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 신축 주택일 것(단, 서울, 과천, 택지개발예정지구로 지정, 고시된 5대 신도시, 분당·일산·평촌·산본·중동은 2001년 5월23일~2002년 12월31일의 기간에 계약금을 납부한 것에 한함). ② 고급 주택이 아닐 것, 이렇게 2가지 요건을 모두 충족하는 감면주택은 다음과 같은 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

첫째, 감면주택을 팔 경우 세액 감면 신청을 하면 취득일(잔금 청산일 또는 등기 접수일 중 빠른 날)로부터 5년 동안 발생된 양도차익에 대해 100% 세액 감면을 받을 수 있습니다. 6년차부터 발생하는 양도차익에 대해서만 양도세를 납부하면 됩니다. 단, 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 합니다.

둘째, 감면주택은 1세대 2주택 이상 양도에 해당되더라도 세금을 중과하지 않습니다. 예를 들어, 1세대 2주택자가 감면주택을 취득한 날로부터 8년이 되는 날에 양도한다고 가정해 봅시다. 그러면 5년차까지 발생한 양도차익에 대해서는 납부할 양도세가 없지만 6년차부터 8년차까지 발생한 양도차익에 대해서는 양도세를 납부해야 합니다. 이처럼 납부할 양도소득세가 있을 때 1세대 2주택 양도에 해당되므로 50%의 양도세율을 적용하는 것이 아니라, 일반세율인 9%~36%의 양도세율을 적용합니다.

셋째, 일반주택과 감면주택을 가진 1세대 2주택자가 일반주택을 먼저 팔 경우에 감면주택은 소유 주택 수에 포함되지 않습니다. 따라서 일반주택이 양도소득세 비과세 요건(3년 이상 보유. 단, 서울, 과천, 5대 신도시에 소재한 주택인 경우 2년 이상 거주 요건도 충족해야 함)을 충족한다면 실제 양도가액으로 6억원까지는 양도세 비과세를 적용 받을 수 있습니다.

2007년까지는 앞서 설명한 세제 혜택이 변동 없이 그대로 적용되나, 2008년부터는 세 번째 설명한 세제 혜택이 없어지게 됩니다. 그러므로 두 주택 중 일반주택을 먼저 팔 경우에는 무조건 납부할 양도세가 발생됩니다. 그러나 1세대 2주택 양도에 해당된다고 해서 50%의 양도세율로 중과하지 않고, 일반세율인 9%~36%의 양도세율을 적용합니다.

2007년까지는 두 주택 중 어떤 주택을 먼저 팔더라도 부담할 세금이 달라지지 않습니다. 그러나 2008년부터는 반드시 감면주택부터 먼저 팔아야 세금을 줄일 수 있습니다. 왜냐면, 일반주택부터 팔 경우에는 1세대 2주택 양도에 해당되므로 납부해야 할 양도세가 있습니다.



>> Plus tip

*고급 주택은 기간별로 표와 같이 변화되었으며, 고급 주택에 해당되는지 여부는 계약일이 속하는 기간의 고급 주택 개념을 기준으로 함.

 1998.5.22 ~ 1999.9.17 전용면적 50평 이상이고, 양도 당시 기준시가가 5억원 초과 

 1999.9.18 ~ 2002.9.30 전용면적 50평 이상이고, 양도 당시의 시가가 6억원 초과 

 2002.10.1 ~ 2002.12.31 전용면적 45평 이상이고, 양도 당시의 시가가 6억원 초과 

 2003.1.1 ~ 양도 당시의 시가가 6억원 초과

박상철 신한프라이빗뱅크 세무사

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