최고 관심지역 판교신도시 2차 분양이 8월 말 시작된다. 7164가구를 대상으로 이뤄지는 2차 분양은 중대형 평형 위주여서 투자자의 관심이 특히 높다. ‘판교 전문가’ 박상언 유앤알컨설팅 대표가 투자자 전경원씨와 현장 탐방에 나섰다.

보대행사에 근무하고 전경원씨(33)는 직장 일에다 가사, 육아까지 1인3역을 하느라 하루가 어떻게 지나가는지도 모를 정도로 바쁜 일상을 살고 있다.

“남편도 저만큼이나 바쁜 직업이다 보니 따로 재테크 공부를 할 시간도 없었고, 그럴만한 맘의 여유도 없었어요. 그런데 남편 직장이 옮기는 바람에 내년에는 이사를 해야 해서 이참에 부동산 공부 좀 해보려고요.”

판교 현장 탐방에 동행할 부동산 전문가로는 박상언 대표(유엔알 컨설팅)가 나섰다. 신도시, 특히 판교 지역 투자 분석 전문가인 박 대표는 “많은 논란에도 판교는 현재 분양 중인 수도권 아파트 중에서 가장 유망 지역”이라 꼽았다.

판교 인기의 비결은 ‘입지와 환경’

전경원(이하 전):
판교를 가장 유망한 지역으로 꼽으시는 이유가 뭔가요?

박상언(이하 박): 워낙 많은 개발들이 이뤄지다보니 당장은 어느 지역이 미래 가치가 있는지 알기가 쉽지 않은 게 부동산 투자입니다. 모든 투자가 그렇지만 가장 중요한 부분이 빈 땅을 보고 미래를 떠올려보는 일이에요. 짧게는 5년 후, 길게는 10년 후 어떻게 변해 있을까를 상상해 보면 비로소 그 투자 가치를 알게 되는 법이죠.

판교가 투자 유망 지역으로 첫손 꼽히는 이유로는 강남을 대체할 ‘포스트 강남’ 지역이라는 점입니다. 강남이 현재 대한민국에서 가장 비싼 지역이 된 이유에는 8학군 등 사회적인 이유도 있지만, 계획도시라는 점입니다. 교통을 비롯해 사회간접시설이 계획적으로 조성됐기 때문이에요. 당연히 수요는 몰리는데 공급은 없으니 가격이 오른 거죠.

그런 점에서 판교는 강남을 대체할 만한 가장 훌륭한 조건을 두루 갖추고 있어요. 강남 접근성이라는 측면에서도 그렇지만 전체 개발 면적의 35%가 녹지로 조성되는 생태도시라는 점에서 강남이나 인근 분당과 차별성을 갖습니다. 청계산과 백운산, 금토산을 끼고 있는데다 운중천과 금토천이 신도시 한가운데를 가로 지르게 돼요. 이 주변에 5만 평 규모의 친수테마공원이 조성될 예정인데, 이렇게 되면 이전까지는 없던 생태 도시가 탄생하게 되는 셈입니다.

전: 공사 중인 현장만 봐서는 솔직히 그런 모습이 그려지지가 않아요. 무엇보다 중대형 아파트는 실분양가가 너무 비싼 게 아니냐는 논란도 있는데요.

박: 아직 분양가가 확정되지는 않았지만 1차 분양을 보면 대강 추정은 할 수 있죠. 3월 주공아파트의 평당 분양가는 1099만원, 민간아파트(전용면적 25.7평 이하)는 1176만원이었습니다. 이번에 분양할 소형평형은 1차 분양 때와 비슷할 것으로 추정됩니다. 문제는 전용면적 25.7평 이상의 중대형 아파트인데요, 분양에 채권입찰제가 시행됩니다. 채권입찰제는 시세와 분양가를 비교해 시세차익을 환산하고 이 차익 범위 내에서 국민주택채권을 매입하도록 한 제도입니다. 청약 신청자 중에서 채권매입액을 많이 써낸 사람에게 우선 분양권을 주는 거죠. 당첨에 따른 이익을 공공으로 환수해 향후 서민을 위한 국민주택건설에 쓰겠다는 것이 정부 방침입니다.

분양가연동제,

채권입찰제 살펴야 낭패 면해

전:
아직 짓지도 않은 아파트와 지금 사람이 살고 있는 인근 아파트의 시세를 비교한다는 게 무리가 아닌가 싶은데요. 채권입찰제를 하는 배경은 뭔가요?

박: 판교 분양을 앞두고 ‘판교 로또’라는 말이 나왔을 정도로 일단 당첨만 되면 엄청난 시세 차익을 얻을 수 있을 거라는 인식이 확산됐어요. 이런 투기 심리를 견제하자는 측면에서 나온 대책입니다. 청약 의사가 있는 사람 입장에서는 채권매입액을 많이 쓸수록 당첨 확률이 높으니 금액을 많이 써넣을 수밖에 없는데, 분양가에다 채권매입도 많을 경우 향후 주택 가격이 조정을 받기라도 하면 오히려 손실이 발생할 수도 있죠. 44평형의 경우 채권을 최대한 구입하면 8억원이 넘는다는 계산이 나옵니다. 실제로 이만한 자금을 마련할 수 있는지, 이 정도 자금을 투자해서 구입할 가치가 있는 지, 투자자들이 어떻게 판단할 지는 분양 결과를 지켜봐야 알 수 있겠죠.

전: 무척 어려운 문제네요. 채권을 조금 사면 당첨 확률이 낮고, 많이 살 자금이 있는지 가늠도 해야 하는데다, 당첨 후 그 이상의 가치가 생겨날 지도 판단해야하니 말이에요.

박: 네. 실제로 채권연동제가 발표된 후 ‘당첨자에게 이익이 돌아갈 수 있도록 분양가 자체를 인상하라’는 주문도 있으니까요. 더구나 잇단 금리 인상에다 주택담보대출 요건을 강화하면서 대출을 통해 중도금 계획을 세우는 분들은 어려움이 예상됩니다.

전: 이번에 분양하는 물량은 어느 정도나 되나요?

박: 논란 중인 일반 분양하는 중대형 평형은 전체 7164가구 중 4993가구입니다. 전체 물량 중 절반이 넘을 정도로 많은 데다, 중대형 평형이 지난 1차 때에 비해 상대적으로 많기 때문에 관심은 높을 것으로 전망됩니다. 전용면적 25.7평 이하가 1774가구이고, 민간임대 아파트는 397가구입니다. 민간임대 아파트도 전용면적 25.7평 이상이라 중대형 평형 분양 물량이 5000가구가 넘는 셈이에요.

전: 저는 2002년에 지금 살고 있는 아파트를 구입했어요. 청약통장이 있긴 한데, 청약한다고 해도 실제 당첨될 확률은 낮겠죠?

박: 경쟁률을 봐야겠지만 유주택자라면 아무래도 당첨 확률이 낮다고 봐야죠. 이번에도 역시 성남 지역 거주자 30%, 수도권(서울, 인천, 경기도) 거주자 70%로 분양 물량이 나뉩니다. 우선 40세 이상의 성남시 거주자로 10년 이상 무주택자에게 우선권을 주고, 그 다음이 35세 이상 성남시 거주자입니다.  지역 배정 물량 30%를 이들을 대상으로 분양한 뒤, 나머지를 분양합니다. 그중에도 수도권 거주 35세 이상의 5년 이상 무주택자, 성남시 거주 일반 1순위자에게 우선권을 부여하기 때문에 전경원씨 경우는 아무래도 당첨 확률이 낮다고 봐야죠. 청약률이 기적적으로 낮아지지 않는 이상 말이에요.(웃음)

전: 청약통장 중에서 저는 청약부금을 가지고 있는데, 청약예금으로 바꿀 수 있나요? 자격 조건은 그대로 유지되는지도 궁금해요.

특별 공급분 챙겨보면

‘확률’ 높일 수 있어

박:
결론적으로 변경이 가능합니다. 청약부금은 청약예금 중에서 큰 평형대로 전환이 가능하다는 장점이 있지만 최근 분양시장에서 별로 인기가 없죠. 때문에 바꾸는 것이 좋다고 생각해요. 이번 8월 판교 청약에는 청약통장 중 청약저축과 청약예금통장 가입자에 한해서만 청약이 가능합니다. 청약부금을 청약예금으로 변경하려면 1순위 조건인 2년이 경과해야하고 예치금이 최소 300만원(서울 기준)이 돼야 해요. 서울시에 거주하고 청약부금 300만원을 납입한 사람이 청약예금 1000만원으로 전환하려면 나머지 700만원을 준비해 가입한 은행에서 변경하면 됩니다. 단, 변경 후에는 1년이 지나야 전용면적 30평(102m²) 이상 평형에 대해 1순위 청약 자격이 주어진다는 점을 알아야 합니다.

전: 저는 무주택자가 아니라서 마음을 비우고 왔지만, 1순위가 된다고 해도 당첨 확률이 너무 낮다고 생각하니까 좀 힘이 빠지긴 하네요.(웃음)

박: 하하. 무작정 확률이 낮기만 한 건 아닙니다. 노부모를 봉양하거나 자녀가 3자녀 이상인 1순위자는 당첨 확률이 꽤 높은 편이거든요. 무주택자 중 만 65세 이상 부모님을 3년 이상 모신 경우 노부모 부양 우선 공급이라고 해서 10% 물량을 우선 공급합니다. 지난 3월 노부모 부양 우선 공급분의 경쟁률은 6.16대 1을 기록했어요. 다자녀 특별공급 분은 민간, 공공 부문을 합해 전체 3% 물량에 달합니다. 전용면적 25.7평 초과 중대형을 포함해 전체 분양주택 6767가구의 3%인 203가구가 해당됩니다.

두 사람은 판교신도시 예정지역에 세워진 주택전시관으로 이동했다. 미래 판교의 모습이 그려진 가상도와 판교에 공급될 아파트의 내외관을 미리 체험할 수 있는 전시관에는 평일임에도 들러보는 사람이 눈에 띄었다. 전통적인 비수기임에도 판교에 대한 관심은 남다르다는 것을 확인하는 순간이었다.

전: 기존의 아파트와는 건물 외관이나 내부도 상당히 다르게 지어질 것 같네요.

박: 이번에 공급되는 중대형 아파트의 일부 단지 최상층에는 복층형 펜트하우스가 들어설 예정입니다. 여기에는 천연대리석 마감재가 쓰일 정도로 고급형 주거타운이 조정될 예정입니다. 판교에 지어질 아파트의 또 다른 특징 중 하나는 일반아파트가 1000가구당 10개 안팎의 평면을 선보이는데 반해 판교에 지어질 아파트는 많게는 100개 이상의 평면을 제공한다는 점이에요. 직사각형 모양의 천편일률적인 아파트가 들어서는 게 아니라 다양한 아파트들이 들어서게 되는 거죠. 또 3가구 이상이 각층 엘리베이터를 공동으로 이용하는 클러스터형 아파트 등 첨단 기법이 일부 중대형 아파트에는 설치될 예정입니다.

전: 판교 입성은 하늘에 별 따기란 소문은 투자 문외한인 저도 들은 바 있는데요. 인근 지역 가운데 눈여겨 볼만한 곳은 어디일까요.

박: 가장 가깝게는 도로 하나를 사이에 둔 분당이죠. 하지만 이미 강남과 비슷할 정도로 가격이 올라 있는 상태라, 실수요자나 투자자 모두에게 부담스러운 게 사실이에요. 현재 투자자들이 관심을 보이고 있는 지역은 성남 도촌 지구, 용인 동천, 성복, 신봉 지구 등을 꼽을 수 있어요. 특히 분당 남서쪽에 위치한 성남 도촌 지구는 24만 평 규모에 달하는데 강남 진입이 용이하고 분당 기반시설 이용이 편리해 ‘꼬마 판교’로 까지 불립니다. 중소형 임대 아파트가 많다는 점이 단점으로 꼽히지만 잠재력은 충분하다고 볼 수 있어요.

부동산세·금리가 집값 좌우할 듯

전:
마지막으로 하나만 여쭐게요. 집값이 앞으로 어떻게 될지 궁금해요. 내년에 이사를 하게 되면 지금 사는 집을 팔고 갈 생각이거든요.

박: 일단 올 하반기에는 전체적으로 집값이 안정될 것이라고 봅니다. 1가구 다주택자들이 양도소득세를 견디지 못하고 소형 매물 위주로나마 매물이 나오게 될 테니까요. 그렇지만 올 연말을 기점으로 내년부터는 다시 수요가 몰리는 지역을 중심으로 집값이 움직일 것으로 봅니다. 지금도 정부 안팎에서 이미 보유세, 양도세 완화에 대한 이야기가 나오는 것도 그동안 정부가 세금만으로 집값을 잡으려고 해 오히려 집값을 키웠다는 지적때문이거든요. 하지만 금리가 계속 상승한다면, 과거처럼 부동산으로만 돈이 몰리는 현상은 줄어들 것이라 봅니다.

전: 오늘 많은 공부가 됐어요. 내년에 이사할 집을 고르는데도 좋은 참고가 될 것 같네요.

박: 도움이 되셨다니 다행입니다. 잘 알아보시고, 내년 좋은 곳으로 이사하시길 바랍니다.

정리=오성택 기자

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