서울에 거주하는 임씨는 예전부터 보유하고 있던 충남 금산군 소재 농지를 매각하길 원한다. 1984년에 투자목적으로 취득했지만 그동안 지가상승이 없어 잊고 지내오다 최근 행정수도 및 공공기관 이전과 같은 호재들로 충청도 지가가 급등하면서 매각시기를 조율하고 있는 중이다.

 임씨는 충남 금산군이 아직 투기지역이 아니므로 처분시 양도세는 공시지가에 의한 양도차익에 대해서만 납부한다고 알고 있었다. 또 임씨는 공시지가가 매년 6월 말에 고시되어왔으므로 최종적인 매각을 6월 마지막 주까지만 하면 양도세 증가에 따른 부담 없이 처분할 수 있다고 생각하고 있었다.  매매금액을 좀더 올려받기 위해 매수자들 간에 금액을 조율하는 중에 몇 달이 흘러갔다.

 그러던 차에 임씨는 집에서 뉴스를 보고 큰 충격을 받았다. 충남 금산군이 6월 말에 새로 지정고시된 22곳의 토지투기지역에 포함되었다는 발표가 난 것이다. 투기지역 지정 이후에 매각하면 공시지가가 아닌 실거래가에 의한 양도차익에 대해 양도세가 부과되므로 세 부담이 증가할 수밖에 없다.

다음날 오전, 임씨는 자세한 상담을 위해 세무사 사무실을 찾았다가 또 한 번 충격을 받았다. 매년 6월 말에 고시되는 공시지가가 올해는 보유세 개편과 종합부동산세 도입으로 5월 말에 고시되었다는 것을 새롭게 알게 되었기 때문이다. 설사 금산군이 투기지역으로 지정되지 않았더라도 6월 중에 매각하는 경우, 2004년도 공시지가가 아닌 2005년도의 새로운 공시지가가 적용되어 그만큼 양도세 부담이 늘어난 상황이었다.

 놀란 가슴을 진정시키며 일단 양도세가 얼마만큼 차이 나는지 계산해보았다. 만약 투기지역 지정 전에 매각했다면 양도시 공시지가 5억원과 취득시  기준시가 1억원의 차이에 대한 양도세 약 8700만원만 부담하면 됐다.

 하지만 투기지역 지정 후인 현재 시점에서 매각한다면 실지양도가액 10억원과 취득가액 1억5000만원의 차이에 대해 약 2억원의 양도세를 부담해야 한다. 즉 투기지역 지정으로 세 부담이 2.3배 증가하게 된 것이다.

더욱이 2005년도의 새로운 공시지가가 고시되기 전인 6월 전에만 처분했으면 2005년도 공시지가가 아닌 2004년도 공시지가가 양도가액으로 적용되어 세 부담이 더 줄어들었을 것을 생각하니 몇 백만원을 더 받기 위해 시간을 끈 자신이 후회됐다.

 이제 와서 후회한다고 세금이 줄어드는 것은 아니라고 마음을 다잡고 절세가능한 방법이 없는지 추가상담을 의뢰했다. 임씨의 경우, 실제취득가액 1억5000만원은 기억 속의 대략적인 금액이고 매매계약서는 몇 번의 이사를 거치면서 분실한 상태였다.

 임씨의 사례와 같이 보유기간이 20년 이상 되어 실제 취득시의 매매계약서를 분실한 경우, 세법에서는 환산취득가액을 적용할 수 있도록 규정하고 있다.

 환산취득가액이란 실지양도가액에 대해 기준시가 상승률을 적용하여 역으로 실지취득가액을 추정해낸 금액이다. 위의 경우, 실지양도가액 10억원은 현시점의 금액이므로 매매계약서를 분실했더라도 금융자료로 입증할 수 있다.

 하지만 실지취득가액은 매매계약서를 분실한 경우, 너무 오래 되어 금융자료로도 입증할 수 없는 경우들이 많이 발생한다. 취득시에 비해 양도시의 기준시가가 1억원에서 5억원으로 5배 상승했으므로 실지거래가액도 5배 상승한 것으로 추정할 수 있다. 즉 10억원의 5분의 1인 2억원을 취득가액으로 적용하는 것을 환산취득가액이라 하는 것이다. 취득가액을 2억원으로 적용할 경우 양도세는 약 1억8000만원으로 줄어들어, 임씨가 기억하고 있는 1억5000만원을 취득가액으로 적용할 때보다 약 2000만원 정도 양도세를 절세할 수 있다.