5월에 접어들면서 청와대와 정부는 ‘집값과의 전면전’을 작심이라도 한 태세다.‘세금 폭탄’,‘버블 세븐(집값이 큰 폭으로 오른 7곳)’이라는 신조어가 생겨나더니 급기야 주무부처인 건교부의 장관(추경석)의 “시세를 100% 과세표준으로 적용하겠다”는 극한 발언까지 터져 나오기에 이르렀다.

에 대한 반응은 다양하다. “세금으로 국민 죽이겠다는 거냐”고 반발하는 이가 있는가 하면, “이참에 반값으로 떨어지면 내 집 마련해야겠다”고 반색하는 이도 있다. 찬반양론 속에 정부의 강경기조가 확인된 만큼, 일단 시장은 반응하고 있다. 속칭 ‘버블 세븐’이라 지목된 지역에서는 적은 양이나마 매물이 늘고 있고, 전국적으로 하반기 입주 물량도 적지 않다는 점에서 가격 조정기를 거칠 것이라는 전망이 우세하다.

함영진 내집마련정보사 정보분석팀장은 “가격이 계속 오를 때는 주택 소유자에게 유리한 상황이지만, 지금처럼 조정기에 진입했을 땐 무주택자건, 1가구 1주택자건, 1가구 다주택자건 엉거주춤할 수밖에는 없는 상황”이라고 진단한다. 문제는 단순한 조정기가 아니라 정부의 각종 규제책(양도세, 중과세)이 위력을 발휘하기 시작하는 시점이라는 점에서 하반기 부동산 시장은 유형별로 희비가 엇갈리기 쉽다.

시장의 움직임 따위에는 관심 없고 내 집 한 채 가지고 평생 살 것이라는 신념을 가진 사람을 제외하고는 조정기를 어떻게 대처하느냐에 따라 희비가 엇갈린다. 실속 있게 내 집을 마련할 기회일 수도 있고, 좀 더 가치 있는 동네로 갈 수도 있을 것이며, 자산의 손실을 최소화하면서 ‘세금 폭탄’을 피할 수도 있다.

‘차별화’는 이미 피할 수 없다

하반기 집값이 하락 국면이 될 것이라는 전문가들의 전망이 우세한 가운데, 과연 내년, 그 이후 가격이 어떻게 움직일 것이냐 하는 점은 무주택자, 1가구 1주택자, 1가구 다주택자 모두에게 가장 중요한 문제다.

지규현 건설산업정책연구원 책임연구원은 “전체적으로 조정기가 진행되더라도 수요가 몰리는 지역은 쉽게 가격이 떨어지지 않을 것이며, 특히 서울과 경기 지역의 개발 호재를 가지고 있는 지역들은 조정기에도 가격이 소폭이나마 상승할 것”이라고 전망했다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장도 “전세 가격이 주택 시장의 선행 지표 역할을 했던 과거와 다른 패턴을 보여 장담할 순 없지만 전체적으로 가격 약세 현상이 당분간 지속될 것”이라고 전망했다.

지규현 연구원은 “지방에서 부동산 버블 폭발이 있을 것이라는 우려가 있을 만큼 서울과 수도권을 제외한 지방의 주택 시장이나 분양 시장은 2003년부터 가격 하락세가 뚜렷하다. ‘버블 세븐’이라 불리는 지역도 이미 오를 만큼 올랐다는 인식이 시장에 팽배하다”는 말로 시장 상황을 설명한다.

함영진 팀장은 “가격이 떨어질 땐 비 인기지역이 먼저 떨어지고 오를 땐 인기지역이 먼저 오르는 ‘차별화’가 이미 주택 시장에 정착된 상황”이라고 분석한다. 김선덕 소장도 “매년 전국 공급 물량이 적지 않지만 매수세가 약한 지방 물량이 많아서 매수세가 강한 서울이나 수도권은 수년간 공급 부족에 시달려야 한다”고 지적했다. 가격에 가장 많은 영향을 끼치는 수요-공급 측면이 중장기적으로 가격이 상승할 수밖에는 없는 근본 이유인 셈이다.  그렇다면 시장이 한 숨 쉬어가는 이때 어떤 전략으로 임해야할까. 전문가들의 조언을 종합해 유형별 대처법을 작성해 보았다.

시장 조정기 유형별 대처 요령

             CASE  1

내 집 마련 시기 찾는 무주택자

“내 집 마련 호기(好期),

  적극적으로 나서라”

격 조정기가 집이 있는 유주택자에게 ‘고민’, 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자에게는 ‘기회’의 다른 말이기도 하다. 가격 하락폭이 어느 정도이고, 자금은 어떻게 마련하고, 어느 곳을 언제쯤 사는 것이 가장 이익일까.

사회 초년생

이미 알고 있겠지만 청약통장이 필수다. 기본적으로 종자돈 만드는데 전력을 다하고 내 집 마련이 급하다면 국민임대주택에 관심을 갖는 것이 좋다. 청약저축에 가입하는 순간 국민임대주택(전용면적 15평 이상 18평 이하)에 3순위로 청약할 수 있는 자격이 생긴다. 평형이 작다는 단점이 있지만 2년 단위로 안전한 재계약이 보장되고, 시중 전세금에 비해 보증금이 저렴하다는 이점이 있다.

단, 국민임대주택은 분양 전환이 불가능해 내 명의로 등기를 할 수 없다. 대신 전·월세값 상승 걱정 없이 살다가 분양 전환이 가능한 공공 임대주택을 노릴 수 있다. 청약통장의 재사용이 가능하기 때문이다.

분양 시장이 실수요자 위주로 바뀌고 있다는 점도 긍정적인 요소다. 정부는 무주택 서민에게 보다 많은 청약 기회를 제공하기 위해 6월에 청약제도 정비를 준비하고 있다. 분양 시장을 통한 내 집 마련의 기회가 그만큼 더 늘어난다는 말이다. 종자돈을 부지런히 마련해 놓으면 내 집 마련은 성큼 다가올 것이다.

1순위 무주택자

이미 1순위 청약통장을 가지고 있고 만 35~40세의 연령에 5~10년 무주택 요건을 갖추고 있다면 내 집 마련의 둘도 없는 호기다. 투기과열지구로 지정된 곳이나 공공택지 유망분양 물량을 분양받기에 가장 좋은 조건이기 때문이다. 기본적으로 전세금만큼의 종자돈을 지녔으니 이자를 감당할 수 있는 선에서 중도금 대출을 받을 수 있기만 하다면 지역과 평형을 고르는 일만 남았다. 처음 내 집 마련에 나서는 이라면 오는 11월까지 융통되는 생애최초주택구입자금의 도움을 받는 것도 좋다.

올해 공공택지개발지구에서 분양하는 아파트 중 원가연동제가 적용되는 아파트는 분양가도 상대적으로 저렴하기 때문에 청약에 적극 나서는 것이 좋다. 분양 예정인 유망 공공택지개발지구로는 판교신도시(8월), 향남지구, 파주신도시, 김포신도시, 아산신도시, 광교신도시, 송파신도시, 성남 도촌지구, 의왕 청계지구(표1참조) 등이 있다. 특히 8월로 예정된 판교는 아무리 돈이 많은 사람도 청약통장 없이는 최초 5년간 입성조차 불가능하다. 청약통장은 주택 시장이란 전쟁터에서 무주택자에게 가장 강력한 무기다.

청약통장이 없거나

쓰기 힘든 무주택자

여윳돈이나 자금 여력은 어느 정도 되지만 결정적으로 청약통장이 없거나 재당첨 금지에 걸려 분양 시장 진입이 불가능하다면 3가지 방법이 있다. 첫째는 유망지역의 기존 아파트를 구입하는 것이고, 둘째는 뉴타운 지역으로 지정된 곳의 지분을 사는 것이다. 마지막으로는 경·공매 시장으로 눈을 돌리는 방법이 있다.

투기지역의 고가주택을 산다면 담보대출 규제가 심해 주택 자금 마련에 어려움이 있지만, 일부 캐피탈 시장은 총부채 상환비율의 적용을 받지 않아 원하는 만큼 대출받을 수 있는 방법도 있다. 장기적으로 주택 마련을 생각한다면 향후 개발 호재가 있는 뉴타운 지분을 매입해 뉴타운이 완성되면 입주하는 방법이나 경·공매로 나온 물건으로 눈을 돌리는 게 좋다. 단, 가격이 싸다는 이유로 무조건 사지 말고 유망 지역을 우선 고려하는 것이 현명하다. 가격이 싼 물건은 반드시 그만한 이유가 있다. 가격이 싼 이유를 사전에 꼼꼼히 분석해 보고, 호재가 있는 지역의 물건만 고르는 안목을 길러야 한다.

전세를 끼고 유망지역 아파트를 구입해 향후 가격 상승을 노리는 방법도 있지만 그리 현명한 방법은 아니다. 전세를 끼고 아파트를 구입하면 본인도 전세를 살아야하는데, 실익이 크기보다 오히려 손해가 발생하기 쉽다. 서울과 과천, 5개 신도시는 3년 보유에 2년 거주요건을 갖춰야 양도세 비과세 대상이 될 수 있다. 비과세 요건을 채우지 않았을 경우, 시세 차익의 40% 이상을 세금으로 내야 한다. 절세를 위해서라도 실거주용 주택 구매가 필수다.

시장 조정기 유형별 대처 요령

               CASE  2

 1가구 1주택자의 조정기 대처요령

“타이밍 노려 중대형, 유망지역 진입의

  기회로 활용”

1가구 2주택 이상 종합부동산세 중과세 등 속칭 ‘세금 폭탄’이 줄줄이 기다리고 있는 상황에서 현재 집 한 채를 보유하고 있는 1주택자가 선택할 수 있는 부동산 재테크는 ‘갈아타기’가 유일한 방법이다. 무주택자보다 유주택자가 많고, 유주택자의 대부분이 1주택이라는 점에서 ‘갈아타기’에 많은 사람들의 관심이 높다.

지금 살고 있는 집이 낡거나, 소득수준, 교육여건, 기호 등이 맞지 않아서, 가족이 늘거나 아이들이 성장해 좀 더 규모가 큰 집으로 옮겨가야 하는 현실적인 수요도 있지만 집값이 올라갈만한 유망지역으로 갈아타기는 것은 적어도 한국에선 ‘상식’처럼 되어 버렸다. 유럽의 이주율이 1%에 불과한데 비해 한국의 이주율은 20%에 달한다는 통계도 있다. 경험상 한 집에서 평생 사는 것 보다, 몇 번씩 집을 옮긴 사람이 자산을 더 크게 불린 사례가 많다는 점도 갈아타기에 관심을 갖는 이유다.

실제 다주택자에 대한 규제가 집중되면서 세금 압박에 처한 다주택자들이 다른 집은 처분하더라도 유망 지역의 중대형 평형은 1주택 소유로 남겨놓겠다는 태도를 취하고 있다는 점을 주목할 필요가 있다. 이런 경향이 두드러질수록, 강남권과 비강남권, 유망지역과 비유망지역의 가격 격차는 지속될 수밖에 없다. 평형에 대한 선호도도 공공부문의 공급 물량이 소형 임대주택 중심인데 비해 인기지역의 중대형 평형 공급은 상대적으로 적다보니 중대형 평형 중심으로 지속될 수밖에 없다. 작은 평형 여러 채를 보유하는 것과 똘똘한 중대형 1채를 보유하는 것을 비교할 때, 후자가 더 유리한 것이 사실이다. 가격 상승률만 놓고 봐도 중대형 평형이 가격 상승률을 주도하고 있는 것이 현실이다.

결과적으로, 소형아파트나 비인기지역 1주택을 가진 이라면 중대형 평형의 인기 지역으로 옮겨가야 하는 시점인 셈이다. 주택 시장의 차별화 현상은 이미 피할 수 없는 대세로 자리 잡았다. 차별가 두드러질수록 앞으로 갈아타기는 점점 더 힘들어질 수밖에 없다. 다음은 상황별 갈아타기 요령이다.

청약통장이 살아 있는 경우

분양 시장으로 갈아타라. 당장 아파트에 당첨되더라도 분양권은 등기가 나기 전까지는 주택 산정수에서 제외되고, 새 아파트로 입주하기 전까지 2~3년 정도 걸리기 때문에 기존 아파트의 양도세 비과세 요건을 충족시킬 수 있는 장점이 있다. 기존 아파트를 매입해 바로 갈아타기보다 분양받아 갈아타는 편이 훨씬 이점이 있다.

단, 물량이 적다는 점이 단점이다. 예를 들어 수도권 인기지역 분양을 노린다고 했을 때, 대부분 투기과열지구에 속해 있어 중소형 평형(전용면적 25.7평 이하)은 무주택 우선순위 물량을 제외하면 일반 분양분이 25%밖에 되지 않는다. 재당첨 금지 조건이나 청약 조건도 까다로워 당첨 확률이 떨어지는 단점이 있다.

중소형보다 중대형 평형을 원한다면 청약예금을 예치금으로 전환해 무작위 추첨의 이점을 노리는 방법이 있다. 변경 후 중대형 평형을 청약하기까지 1년을 기다려야 하지만 이미 충분히 가격이 오른 지역의 중대형 평형을 사는 것보다 훨씬 경제적이다.

청약이 어려운 1주택자의 경우

과거 5년 이내 주택에 당첨된 사실이 있거나 재건축(사업 계획 승인일 기준)이나 재개발(관리처분 계획 인가일 기준)에 투자해 조합원이 된 적이 있어 청약 시장 노크가 어려운 경우, 분양권을 노리거나 기존 아파트를 구매하는 방법이 있다.

분양권은 전매 규제가 소유권 이전 등기 시점으로 대부분 묶여 있어 전매 가능 물건이 많지 않다는 단점이 있다. 그럴 땐 생업, 질병, 상속 취득, 해외 거주 등 예외적으로 전매가 허용되는 물건에 주목할 필요가 있다. 판교는 분양권 물량 전부가 주공에 우선환매권이 주어지지만 수도권 투기과열지구 대부분은 예외적으로 전매가 허용되는 합법적인 물건이 있다. 이른바 틈새시장인 셈인데, 관심을 갖고 손품, 발품을 팔면 좋은 물건을 찾을 수도 있다.

기존 아파트로 갈아탈 경우에는 양도소득세와 대출 가능 여부를 사전에 꼼꼼히 체크해야 한다. 기존 아파트의 비과세 요건(3년 보유, 서울, 5개 신도시, 과천은 2년 거주 요건 필수)을 충족시켰다면 일시적으로 1가구 2주택이 된다 해도 새 아파트의 취득일로부터 1년 이내에 매도만 한다면 기존 아파트의 양도소득세(6억 이상 고가주택은 제외)를 한 푼도 내지 않아도 된다. 비과세 요건을 채우지 못했다 하더라도 2년 이상 보유를 했다면 양도소득세율이 상당히 낮아진다. 매수, 매도 시점을 잡을 때 반드시 체크해야할 사항이다.

기존 주택의 주택담보대출을 끼고 있는 상황에서 갈아타는 주택까지 담보대출을 염두에 두고 있을 수 있다. 하지만 어느 지역이냐에 따라 담보대출 규제가 있는 곳이 있고, 투기지역으로 지정된 곳은 최근 총부채상환비율을 따져 담보대출의 여부를 결정지을 정도로 까다로워졌다는 점을 미리 챙겨야 한다. 대출을 끼고 옮길 경우, 담보대출 규제 여부를 살피는 것은 필수다.(표2 참조)

기존 주택으로 갈아탈 경우, 부동산 실거래가신고의무를 준수해야 하고 주택거래신고제 보완 대책에 따라 자금 조달 내역을 증빙해야 하는 번거로움도 있다. 여기에 갈아탄 뒤 물가 상승률, 이자 부담, 중개 수수료, 이사 비용 등도 꼼꼼히 따져본 뒤 신중히 옮길 필요가 있다.

시장 조정기 유형별 대처 요령

              CASE  3



 다주택자의 가격 조정기 대응 요령

“여분 주택 매매해 차익 실현하고

  중과세 피하는 게 상책”

격 상승기일 때는 정부의 규제책이 아무리 강경하더라도 다주택자의 물량이 나오기란 쉽지 않다. 가격이 계속 오르기 때문에 세 부담이 늘어난다고 해도 자산이 증가하기 때문이다. 정부가 가격 조정기에 잇단 강경 발언을 하는 배경에는 다주택자의 매물이 나와야 정책의 실효성이 있다고 판단하기 때문이다.

지난 2005년 이후 변한 상황을 짚어보면, 일종의 보유세 성격인 종합부동산세의 과표적용률이 2005년 50%에서 2006년에는 70%로 인상됐고, 세대별 합산과제, 세 부담 증가 상한선 인상 등이 새로 등장해 고가주택자나 다주택자의 세 부담이 부쩍 늘었다. 여기에 거래세 중 대표격이라 할 수 있는 양도소득세는 2007년부터 1가구 2주택자가 주택을 매도할 때는 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 양도 차익의 50%를 적용받게 된다.

일단 다주택을 보유하고 있는 사람들의 지금까지의 심리는 ‘집권 하반기가 되면 지금처럼 강경 일변도의 기조를 유지할 수 없을 것’이라는 기대심리 속에 버틸 때까지 버텨보자는 쪽이 우세한 상황이다. 그러나 한 번 개정된 법 규정을 새로 바꾸기란 쉽지 않다는 점을 감안하면 적절한 타이밍에 절세 효과를 보면서 주택을 매도하고 시세 차익을 극대화할 수 있는 방법을 찾는 것이 현명하다.

가격 상승 여력이나 보유가치가 큰 지역은 세금 부담을 피해 급매물이 쏟아질 가능성이 현재로선 낮다. 8월 판교분양과 가을 성수기에는 통상 가격의 변동이 한차례 있다는 점을 주목할 필요가 있다. 2005년에 비해 보유세 부담이 커졌지만, 공시가격 산정 시점이 올 1월로, 1/4분기 가격 상승분은 산정에서 제외됐다는 점에서도 매물을 내놓는 사람이 많지는 않을 것이라는 점이 전문가들의 일치된 분석이다.

그러나 시간이 지날수록 다주택자에 대한 세 부담이 점점 커진다고 가정할 때, 임대사업으로 전환이 쉽지 않은 1가구 2주택자나 증여가 여의치 않은 다주택자라면 연내에 매물을 처리하는 것이 유리하다.

적절한 매도 타이밍 찾아라

세부적으로 들어가 보유세는 통상 6월1일을 기점으로 주택이 누구 소유로 돼 있느냐에 따라 과세가 되므로 보유세 절세를 생각한다면 6월1일 이전에 파는 것이 한 해 분 보유세를 피할 수 있다. 그러나 이미 시점이 지났으므로 올해 팔더라도 보유세는 피할 수 없게 됐다.

세대원 중 30세 미만 자녀 명의로 집이 있어 다주택자가 된 경우, 자녀가 결혼을 했거나 직장이 있으면 세대분리를 해 보유세 부담을 더는 방법이 있다. 보유세는 누진세라 과표가 적아지면 그만큼 세금도 적어진다.

오피스텔을 소유하고 있을 경우, 사용자 용도(업무용, 거주용)에 따라 세금이 다르게 매겨지므로 사업자 등록을 하거나 사무용으로 임대하는 방법을 찾을 수도 있다. 재산세나 종부세는 업무용일 경우, 양도세는 주거용으로 사용할 때 세 부담이 적거나 비과세 혜택이 주어지므로 자신의 상황에 맞게 용도를 정하는 것이 현명하다.

오성택 기자

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