Q 저(65세)는 제 명의의 양천구 소재 주택 A와 아내 명의의 영등포구 소재 주택 B를 소유한 1세대 2주택자입니다. 최근 매스컴을 통해 듣기로는 2005년보다 그 과세기준이 강화되어 올해 종합부동산세 대상자가 작년에 비해 크게 늘어난다고 합니다. 제 경우에도 종합부동산세를 납부해야 하는지 알고 싶습니다. 또한 앞으로 늘어나게 될 세금을 줄일 수 있는 방법으로는 어떤 것들이 있을까요?

A
올해 종합부동산세(이하 종부세)를 내야 사람은 작년의 6배에 이르는 40만 명 정도가 될 것으로 추정된다고 합니다. 그 원인으로 종부세를 과세하는 기준이 강화된 이유도 있지만, 올해 주택공시가격이 전년대비 16% 정도가 상승했기 때문이기도 합니다. 개인별로 주택공시가격이 9억원을 초과하면 종부세를 내던 2005년과 달리 올해부터는 세대별로 합산하여 6억원을 초과하면 종부세를 내야 합니다. 종부세를 계산할 때 과세표준(종부세를 과세하는 기준금액)이 2005년에는 주택공시가격의 50%였으나 올해부터는 70%가 됩니다. 게다가 세 부담이 급격하게 늘어나는 것을 막기 위하여 적용해 온 세 부담 상한선이 2005년에는 전년 보유세(재산세+종부세)의 1.5배였으나, 올해부터는 3배를 적용하므로 세 부담이 늘어날 수밖에 없습니다. 고객이 소유한 A주택과 배우자가 소유한 B주택의 주택공시가격 합계액이 8억3000만원이므로 고객의 경우 올해부터 종부세를 납부해야 합니다. 작년에 고객이 부담한 보유세가 200만원 정도 되었으나 올해는 새로 납부하게 될 종부세를 포함해서 보유세가 390만원으로 1.95배 정도 늘어날 것으로 예상됩니다.

한편, 주택을 양도할 때 납부해야 하는 양도소득세도 내년부터 큰 폭으로 늘어날 것으로 예상됩니다. 예를 들면, 1세대 2주택자가 양도할 경우 올해까지는 실거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 2년 이상만 보유하면 9~36%의 양도세율을 적용받습니다. 그러나 내년부터는 실거래가액에 의한 양도차익 계산 및 50%의 양도세율을 적용하고 장기보유특별공제(보유기간에 따라 10~45% 공제)는 아예 받을 수 없게 됩니다.

따라서 올해가 절세의 중요한 시점이 될 것으로 판단됩니다. 절세할 수 있는 방법을 몇 가지 소개하면 다음과 같습니다.

첫째, 향후 가격 상승 가능성이 낮은 주택의 경우에는 과감하게 정리하는 것이 유리합니다. 가격 상승 가능성이 낮은 주택은 가지고 있어봐야 내년부터는 그 세 부담만 더욱 늘어날 것이기 때문입니다. 고객이 B주택을 올해 안에 팔 경우 납부할 양도세 및 주민세는 2500만원  정도 되나, 내년에 팔 경우 6000만원 정도로 세 부담이 급격하게 늘어납니다. 올해 안에 양도하고자 마음먹었다면 아무리 늦어도 6월1일을 넘기지 않는 것이 유리합니다. 보유세는 과세기준일인 6월1일 현재 소유하고 있는 자가 내야 하기 때문입니다.

둘째, 향후 시세차익을 많이 볼 수 있을 것으로 예상되는 주택이 있는 경우 세대분리가 가능한 자녀(만 30세 이상자, 소득발생자, 기혼자 등)에게 증여하는 것도 좋은 절세방법이 됩니다. 보유세는 올해부터 세대별로 합산되기 때문에 독립된 세대를 구성할 수 있는 무주택자인 자녀에게 넘길 수만 있다면 보유세도 줄일 수 있고 향후 처분할 때 내야 할 양도세도 절세할 수 있기 때문입니다. 만약 B주택을 자녀에게 증여한다면 증여세 및 취·등록세로 6700만원을 납부해야 합니다. 그런데 부담부증여를 활용하면 그 세 부담이 더욱 줄어들게 됩니다. 즉 B주택을 증여하면서 B주택에 있는 채무(전세금, 대출금)도 자녀에게 증여하는 것을 부담부증여라고 합니다. B주택에 전세가 2억원이 있다면 자녀는 2900만원의 증여세 및 취·등록세를 내면 됩니다. 그런데 자녀에게 승계시킨 채무는 대가를 받고 자녀에게 양도한 것으로 판단해 고객이 920만원의 양도세 및 주민세를 납부해야 합니다. 주택만을 증여하는 경우보다 세 부담이 2000만원 정도 낮습니다.

박상철 신한프라이빗뱅크 세무사

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