수익형 부동산 두 번째 현장 동행 아이템은 펜션(Pension)투자 가능성 진단으로 정했다. 한때 전국에 펜션이 난립하면서 투기열풍이 불었던 펜션시장은 11월 들어 농어촌정비법개정안이 본격 시행되면서 옥석이 가려지기 시작했다. 강원도 평창으로 향했다.
 원도 평창은 2012년 동계올림픽 개최 후보지역으로 동계스포츠의 대표적인 인기종목인 스키장이 전국에서 가장 많은 곳이다. 전국 최대 규모를 자랑하는 용평스키장을 비롯해 피닉스파크, 성우리조트 등이 어깨를 나란히 하고 있다. 본격적으로 스키철이 시작되는 12월부터 이듬해 2월까지 평창 지역은 스키를 즐기려는 사람들로 주말, 평일 가릴 것 없이 북적거린다.

 “제주도에 이어 (평창에) 전국에서 두 번째로 펜션이 많이 지어진 것도 바로 이런 이유 때문입니다. 유명 스키장이 밀집해 있는 데 비해 이를 수용할 만한 숙박시설이 상대적으로 적다 보니 펜션이 이 지역에 많이 지어지게 된 거죠. 스키장과 그리 멀리 떨어지지 않은 곳은 스키철 내내 빈 방을 찾기가 어려울 정도죠.”

 김 대표는 평창 지역의 펜션의 경우 규모와 시설 면에서 차이는 있지만, 평균 이용률이 50% 이상은 나오고 있다고 전했다. 기본적으로 스키철인 12월부터 2월까지는 90% 이상 유지가 되고, 여름 휴가철에서 산과 계곡이 있기 때문에 바캉스 지역으로 인기가 높기 때문이다. 상대적으로 비수기인 봄, 가을도 펜션 이용객이 점점 늘고 있는 추세라고 설명했다. 각종 모임이나 기업들이 소규모 워크숍 장소로 펜션을 이용하는 횟수가 늘어나는 것도, 펜션 수익률을 높이는 데 톡톡히 한몫을 하고 있다고 한다.



 겨울 시즌 예약율은 100%, 운용비용 대부분 나와

 영동고속도로를 2시간 달린 끝에 평창에 도착했다. 면온IC를 빠져나오자 피닉스파크 안내표지가 보였다. 김영진 대표는 “기본적으로 스키장에서 30분 거리에 위치해 있는 펜션들이 수익률이 좋은 편”이라고 했다. 특히 겨울철에는 도로는 좁고, 결빙구간이 많아 스키장에서 가까우면 가까울수록 펜션 이용률은 물론, 이용 가격도 비싸다고 귀띔한다.

 스키장으로 향하는 도로 양 옆으로 스키대여점, 음식점, 카페, 모텔이 빼곡했다. 본격 스키철이 시작되지 않은 까닭에 오가는 사람이 거의 없는 한산한 표정. 그러나 한 달 뒤 본격 시작될 스키철을 앞두고 점포를 새로 단장하는 모습이 곳곳에서 눈에 띄었다.

 “도로에 인접한 땅 같은 경우 평당 시세가 300~400만원에서 500만원 이상 가는 곳도 있어요. 그렇지만 도로에서 조금만 벗어나도 시세가 절반 이상을 뚝 떨어지죠. 지금까지는 스키장으로 들어가는 도로가 편도 1차선짜리 하나라, 스키철에는 고속도로에서 스키장까지 30분 정도나 걸립니다. (스키장 쪽을 가리키며) 위쪽에 새로 진입로를 닦고 있는데, 새 도로 주변 땅값이 벌써 이곳만큼 올랐다고 해요. 모든 부동산이 그렇지만, 도로접근성을 기반으로 한 입지가 가장 중요한 셈이죠.”

 스키장 입구를 지나자 2개의 대형 펜션단지가 나타났다. 한 곳은 공사를 진행하다 그만둔 지 오래되어 보였고, 한 곳은 공사가 한창 진행 중이었다.  한 곳은 1동짜리 아파트였고, 한 곳은 단지형 펜션이었다.

 “(공사가 중단된 건물을 가리키며) 개발붐이 한창일 때, 분양해 놓고 시공사가 부도가 난 경우에요. 전국에 이런 물건이 많이 있습니다. 시공업자가 계약금이나 분양대금을 챙겨서 잠적해 버린 경우죠. 그런가 하면 준공까지 다 했는데, 막상 수요가 예상만큼 따르지 않아 운영업체와 투자자 사이에 갈등이 있는 곳도 많아요. 수익형부동산에 대한 관심이 높아지면서 펜션투자에 대한 관심도 급증하고 있지만, 이것저적 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.”(김영진 대표)



 농어촌정비법 개정안 시행으로 희비 엇갈려

 기존 펜션 운영자들에게 11월 초 본격 시행에 들어간 농어촌정비법 개정안은 펜션투자의 성패를 좌우할 만큼 영향력이 크다. 개정안의 골자는 8실 이상을 갖춘 단지형 펜션은 정식 숙박업으로 신고해야 영업이 가능하며, 7실 이하(전용면적 40평 이하)인 곳은 주택으로 숙박업 신고를 하지 않아도 되지만, 본인이 주소지를 현지로 이전하거나, 현지 거주가 가능한 운영자를 따로 확보해야만 영업이 가능토록 했다.

 개정안이 본격 시행되면서 기존 펜션 소유자들은 당장 발등의 불이 떨어진 상황이다. 숙박업으로 등록할 경우 자체 오·폐수 정화시설을 갖춰야 하고, 간이스프링클러 등 소방시설과 함께 화재발생 경보기 등을 갖춰야 한다.

 “숙박업소로 등록을 변경하면, 기본적으로 세금이 많이 나옵니다. 그러나 이보다 중요한 건 자체 오·폐수 정화시설과 지하수 개발 등 기준에 맞게 갖춰야 한다는 조항입니다. 기존의 펜션들을 대부분 주택으로 지어졌기 때문에, 자체 오·폐수 정화시설을 따로 갖추지 않았어요. 그렇다 보니 오·폐수들이 인근 토지와 하천으로 흘러들어 환경오염이 심각해졌어요. 이번 개정안은 난개발을 방지하는 한편, 환경오염을 막는다는 취지로 입법이 된 거죠.  문제는 기존 시설에 오·폐수 정화 장치를 설치하려면, 집을 모두 들어내고 다시 설비를 갖춰야 한다는 데 있어요. 그렇게 되면 차라리 허물고 새로 짓는 것보다 비용이 더 들게 됩니다.”

 농어촌정비법 개정안의 본격 시행으로 일단 두서없는 펜션 개발은 주춤해질 예상이다. 기존 펜션업계도 직격탄을 맞아 본격적인 단속이 시작되면, 크고 작은 민원이 발생할 소지도 크다. 기존 펜션을 구입하려고 했던 이들은 일단은 관망하는 것이 유리하다고 김 대표는 조언한다.

 “이번 개정안으로 인해 요건을 갖추지 못한 곳들은 영업을 하지 못하는 타격을 입게 됐지만, 상대적으로 펜션 영업요건을 갖춘 펜션들은 오히려 수익률이 증대하는 반사이익을 얻게 되었다는 점을 주목해야 합니다. 장기적인 관점에서는 펜션시장이 한 단계 성숙할 수 있는 계기가 될 걸로 기대됩니다.”

 피닉스파크 정문을 지나 5분가량 더 가자 왼쪽으로 비포장도로가 나타났다. 비포장도로를 따라 5분여 올라가자, 북미 통나무집 디자인을 본뜬 대규모 펜션단지가 나타났다. ‘숲속의 요정’이란 입간판이 서 있었다. 9개 동이 산자락 중턱에 자리잡고 있었다. 펜션단지 입구 마당으로 들어서자, 서울 번호판을 단 승용차가 5~6대 서 있었다. 김 대표는 “평일에도 투자자들이 현장답사를 오는 등 8·31 부동산 대책 이후 펜션 투자에 대한 관심이 부쩍 늘었다”고 했다. 펜션투자한 친구의 이야기를 듣고 현장답사를 왔다는 40대의 주부 2명은 영업 중인 펜션 내부를 꼼꼼히 둘러봤다. “평당 분양가가 700만원대로 결코 싸지 않지만, 운용대행업체에서 지난해에만 10% 수익을 돌려주었다는 점이 매력”이라며, 좀더 요모조모 따져본 뒤 판단이 서면 5000만원씩 합쳐 1억원 정도 투자를 할 생각이라고 했다.



 주말 탐사 인원, 8·31대책 이후 3~4배 늘어

 “주말이면 투자에 관심 있는 사람들이 버스를 대절해 현지답사를 옵니다. 기본적으로 펜션 투자도 다른 부동산처럼 ‘현지답사’가 필수예요. 특히 도시처럼 상·하수도 시설 등 기반 시설이 갖춰져 있지 않기 때문에, 직접 눈으로 확인을 하는 것이 가장 안전합니다.”

 피닉스파크에서 10분 거리에 위치한 입지를 가진 숲속의 요정은 현재 5개동 30여실이 운영 중이었다. 지난 2005년 1월부터 본격 영업을 시작해 두 번째 시즌을 맞고 있다고 했다. 투자자로부터 위탁을 받아 운영을 맡고 있는 올림픽개발의 김범춘 실장은 “법 개정 이후 투자 문의와 답사 오는 사람들이 3~4배는 늘어난 것 같다”고 했다.

 “평창 내에 개정된 법에 맞는 시설을 갖춘 펜션은 다섯 손가락 안에 꼽을 정도로 적은 걸로 알고 있어요. 엄격하게 말하자면 나머지는 영업을 하는 순간부터 불법이 되는 거죠. 사실 오·폐수 정화시설, 자체 지하수 개발 등을 하는 데 비용이 많이 듭니다. 대부분 펜션들이 시골에 지어지기 때문에 상·하수도 지원이 어렵기 때문이죠. 그러나 다른 펜션들에 비해 법적 요건을 모두 완비했기 때문에 오히려 영업하는 데는 긍정 요소로 작용할 것으로 예상하고 있습니다.”

 영업 중인 5개동의 펜션 옆에는 12월 안에 준공과 개장을 목표로 6개동 규모의 펜션공사가 마무리 중이었다. 시행사인 올림픽개발 측은 “48개동 242가구가 들어설 수 있는 부지를 확보하고 있지만, 무리하지 않고 단계별로 개발을 하고 있다”고 밝혔다.

 “숙박업소 등록요건을 갖춰야 하고, 직접 운영하거나 대리인이 있어야 하는 등 규제가 까다로워졌기 때문에, 앞으로는 이렇게 규모를 갖춘 대규모 펜션에 대한 투자가치는 상승할 것으로 봅니다. 투자 초보자들은 분양 후 예약대행과 관리까지 해주는 이 같은 단지형 투자가 수월합니다. 수익률이나 분양가가 지역마다 편차가 크기 때문에 잘 골라야겠죠. 지금까지는 이곳처럼 스키장 접근이나 도로 접근성이 좋은 곳은 연 10% 이상의 수익률을 올리고 있지만, 초보 투자자는 처음부터 욕심내지 말고 좀더 보수적으로 접근하는 게 좋을 겁니다.”

 스키장이 집중된 평창 지역 외에 스키장과 가까운 평창, 홍천, 인제 등에서 이 같은 분양 물량이 나오고 있는 실정이다. 상대적으로 대규모인 이 같은 펜션은 스키장 리조트에서 차로 5분 이내 거리에 위치해 있고, 스키용품 대여서비스, 스키장 입장료 할인권 등의 서비스를 제공한다. 강원도에서 분양 중인 스키장 주변 펜션 분양 물량 중 대표적인 곳을 꼽으면 다음과 같다.

 평창군 금당계곡에 분양 중인 금당빌리지는 보광 휘닉스파크, 용평리조트에서 차로 15분, 성우리조트까지는 20분 거리에 위치해 있다. 총 1만평에 10평형에서 35평형까지 48가구 규모로 구성돼 있다. 대지 130~190평이 함께 분양된다.

 평창군 태기산 자락에 분양하는 채플린파크는 코미디와 레저를 결합한 테마형 펜션이다. 모두 381가구 규모로, 용평리조트, 성우리조트, 유인촌 영화마을이 10분 거리에 위치해 있다. 단지 안에는 역대 코미디언들이 직접 운영, 관리하는 코미디박물관이 들어설 예정이다.

 인제 상남면에 위치한 그린21은 알프스리조트와 30분 거리에 있다. 5000평 규모에 18가구가 들어설 예정. 주말주택 형태로 분양되며, 단지 안에 수영장과 텃밭이 들어선다.

 홍천군 내촌면에 분양 중인 캐나디안리조트는 대명비발디와 차로 30분 거리에 위치해 있다. 홍천IC와 5분 거리에 있어 접근성이 좋다. 40~60평형대 46가구가 분양된다. 야외수영장과 인라인스케이트장이 설치된다.



 경험 있는 위탁 운영업체인지 파악한 뒤 투자해야

 “기본적으로 스키철에는 수요가 공급을 따라잡지 못하는 상황이기 때문에 시설 수준만 어느 정도 갖추면 스키철 영업만으로도 충분히 운용이 가능합니다. 강원도의 스키장 주변 펜션이 갖는 장점이죠. 운영업체에서 위탁영업을 할 경우엔 운영업체의 운영능력이 어느 정도인지 파악하는 게 중요해요. 기존의 운영 노하우가 있는 업체를 선정하는 것이 안전하죠.”

 김영진 대표는 투자대상 물건을 고를 때 시행사와 시공사가 어디인가를 먼저 보라고 말한다. 신생 시행사나 소형 시공사일 경우, 그만큼 투자 안전도가 낮다는 걸 반증하기 때문이다. 두 번째 고려할 사항은 펜션 근처 관광명소나 레저시설. 펜션의 주요 이용객이 젊은 층이기 때문에 주변의 볼거리, 놀 거리에 따라 점유율 차이가 나기 때문이다.

 이미 전국에 5000여개의 펜션이 들어서 있기 때문에 펜션투자는 사양길에 접어들었다는 주장도 있다. 그러나 김 대표는 “무질서한 난개발로 환경도 해치고, 투기꾼만 양성했던 게 사실이지만, 이번 법 개정으로 펜션시장은 오히려 수익형 부동산의 주요 투자대상으로 성장할 수 있는 발판이 마련되었다고 본다”고 했다. 법적 구비요건을 갖추고 정상적으로 세금 내며 영업하는 펜션에 대해서는, 지방자치단체도 세수 증대 등의 효과가 있기 때문에 적극 육성할 것이기 때문이다. 김 대표는 “자격요건을 갖추지 못한 펜션과 그렇지 못한 펜션의 차별화는 앞으로 극명하게 커질 것”이라 전망했다.

오성택 기자

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