동산에 관심이 많은 나대로씨는 최근 고민에 빠졌다. 8.31 부동산 종합대책의 일환으로 재건축입주권을 주택으로 본다는 후속대책이 발표되었기 때문이다. 나대로씨는 95년에 취득해 지금까지 거주하고 있는 주택과 2001년에 취득한 주택으로 재건축예정(2006년 관리처분계획인가 예정)인 주택을 보유하고 있다. 후속대책이 있기 전까지만 하더라도 재건축예정 주택이 입주권으로 바뀐 후 기존 주택을 처분해 양도소득세 비과세를 받을 수 있었는데, 이제는 그럴 수 없기 때문에 난처할 따름이다. 그렇다면 과연 나대로씨의 계산처럼 양도소득세 중과세는 피할 수 없는 것일까?

 나대로씨와 같은 경우, 생각을 달리하면 양도소득세 중과세를 피할 수도 있다. 그 이유는 정부가 내놓은 대책의 요지는, 2006년 이후 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 입주권을 주택 수 계산시 포함한다는 것이지, 그 입주권 양도 자체를 주택의 양도로 보는 것은 아니기 때문이다. 다시 말해, 입주권을 먼저 팔면 입주권의 양도차익(실제매도가액에서 종전 주택의 평가액과 매도일까지 추가불입한 금액을 차감한 가액)에 보유기간(기존 주택·토지 취득일~입주권 양도일)에 따른 세율(1년 미만 50%, 1~2년 미만 40%, 2년 이상 9~36%)을 적용하여 양도소득세를 계산하기 때문에 2주택에 대한 중과세(50% 단일세율과 장기보유특별공제 배제)를 피해갈 수 있다. 그러나 여기에 또 하나의 변수가 있다. 바로 투기과열지구가 그것이다.  투기과열지구(서울과 수도권의 경우 전 지역이 해당됨)에서는 2003년 말 이후 조합설립이 인가된 재건축입주권의 경우, 전매(증여도 포함)를 원칙적으로 금지해 입주권을 팔고 싶어도 팔 수가 없기 때문이다.

 또 다른 방법으로는 재건축예정인 주택을 자녀에게 증여하는 것이다. 세법에서는 관리처분계획 인가가 나기 전까지는 주택으로 간주하기 때문에 그 이전에 세대를 달리하고 있는 자녀에게 증여하게 되면 1세대1주택으로 기존주택을 처분할 때 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있다. 그러나 자녀가 미혼이고 30세 미만이며 직업이 없는 경우는, 주민등록상 별도의 세대로 되어 있더라도 1세대2주택에 해당되어 양도소득세 중과세를 피할 수 없다. 앞서 말한 대로 수도권 및 서울 지역은 대부분 투기과열지구로 입주권의 전매나 증여가 금지되어 있다. 따라서 주택 수를 줄일 필요가 있는 경우에는, 관리처분계획 인가가 나기 전에 미리 주택을 증여해 재건축의 투자이익을 자녀가 누리게 하는 것을 고려할 필요가 있다.

 재건축이 완료된 후 처분하지 않고 증여하는 방법을 택할 수도 있다. 그러나 이때에는 재건축으로 가격이 많이 상승한 뒤이므로 재건축되기 전에 증여하는 경우보다 증여세가 커질 수 있다. 만약 자녀가 미혼이거나 나이가 어려 별도세대를 구성할 수 없는 경우에는, 재건축이 완료된 후 기존주택과 비교해 양도차익이 가장 적은 주택을 먼저 양도하는 것이 좋다.

 그러나 정부의 이번 대책과는 상관없이 기존에 1주택을 보유하던 재건축조합원이 재건축사업 시행기간 중에 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 재건축주택 완공 후 세대전원이 새로운 재건축주택으로 이사하면서 재건축 기간 중 거주한 주택을 1년 이내에 양도하는 때에는 종전과 같이 보유기간 및 거주기간에 상관없이 1세대1주택 양도소득세 비과세혜택을 받을 수 있다. 또한 1주택만 보유한 거주자로서 3년 보유 및 2년 거주한 주택이 재건축되어 입주권으로 전환된 경우에는 입주권 전매시 양도소득세 비과세혜택을 받을 수 있다. 물론 입주권 전매 시점에 다른 주택이 있는 경우에는 비과세가 적용되지 않는다.