2005년 경제 성장률이 4.3% 이하로 전망되고 있어 국내 경기가 저성장 경기 침체 시대로 들어선 것으로 전문가들은 진단하고 있다.
특히 실질 금리 마이너스 상태에서 한동안 과열됐던 부동산 시장은 얼어붙어 있다.
저성장 경기 침체기에 포트폴리오 구성을 어떻게 해야 하는지 부동산, 간접투자상품 등 각 분야별 투자 방안을 살펴봤다.
도움말 임병준(삼성경제연구소 수석연구원), 김동완(금융연구원 박사),

장재원(하나은행 재테크팀장), 고준석(신한은행 PB사업부 부동산재테크팀장),

고종완(RE멤버스 대표이사), 박상언(내집마련정보사 재테크팀장),

강창희(미래에셋투자교육연구소 소장), 한상언(신한은행 PB사업부 재테크팀장),

오정선(외환은행 평창동지점 PB팀장)





 저성장 경기 침체기, 재테크 돌파구를 찾아라



 수익성 높이는 부동산 투자 전략

 
부동산 시장이 다시 일대 격변기를 맞고 있다. 지난 2~3년간 급등세를 보였던 주택 시장이 공급 과잉과 2005년부터 양도세 중과세, 종합부동산세 신설, 재건축 개발이익환수제 등 정부의 강도 높은 규제가 맞물려 하락세를 보이고 있는 것이다. 상가, 오피스텔 역시 공급 과잉과 경기 침체로 바겐세일이 시작되고 있다. 행정수도, 기업신도시 등 정부의 잇단 개발계획으로 붕 떠 있던 토지 시장에는 이른바 ‘기획부동산’이 극성을 부리며 일부에서는 사기를 당하는 등 희대의 사건들이 벌어지고 있는 것이 현실이다.

  쉽게 말하면 부동산 시장 역시 저성장 침체기, 장기 침체기로 들어서고 있어 부동산 불패 신화가 이어지기 어렵다는 뜻이다. 때문에 이제는 부동산 시장의 법칙과 흐름을 이해하고 개발성 호재가 있는 지역이나 학군, 교통 편의시설, 근린 시설 등이 잘 갖춰져 있는 이른바 목이 좋은 곳에 투자해야만 기대 수익을 거둘 수 있을 뿐이다.



 아파트테크의 일급 비밀

 아파트 시장은 한겨울 동파를 만난 것처럼 얼어붙어 있다. 때문에 2005년 아파트 값은 바닥을 찍을 가능성이 높다는 게 부동산 전문가들의 중론이다. 유일하게 살아 움직이는 시장은 서울 및 수도권 신규 분양 아파트. 신규 분양 아파트는 실제 입주 시점이 2~3년 후인 2007년 이후로, 그 시점은 부동산 가격이 상승세로 돌아설 가능성이 높아 새 아파트 프리미엄을 기대할 수 있다.

 그 이유로 전문가들은 주택 물량의 감소를 꼽고 있다. 2004년 상반기에만 주택허가 물량은 아파트만 15만159가구로 전년 대비 28만1227가구보다 46.6% 감소했다. 2004년 신규로 허가 받은 물량이 2006년 말부터 입주한다고 봤을 때 2007년 초부터 입주 물량 부족이 예상된다.

 따라서 2005~2006년까지 입지 조건 좋은 곳에 신규 분양을 받으면 오히려 2007년 이후 집값 상승기가 오면 반사 이득을 얻을 수 있다는 얘기가 된다. 다만 아파트 시장이 회복되더라도 경기 곡선상 큰 폭의 상승 주기는 이미 지났기 때문에 실수요자 위주로 시장이 재편되면서 지역에 따라 차별화 현상이 확대될 것으로 보인다.

 아파트 신규 분양 투자처로 주목할 만한 지역은 판교 신도시를 대표적으로 들 수 있다. 2005년 6월 이후 분양되는 판교 지역은 전 국민의 관심사로, 서울 강남권과 붙어 있어 최적의 입지 여건을 갖춰 유망 투자 지역으로 손꼽히고 있다.

 특히 2005년부터는 택지지구에 원가연동제가 도입돼 지금보다 10% 이상 저렴한 가격에 판교 등 신도시를 비롯해 신규 아파트를 분양 받을 수 있다는 장점이 있다. 반면 전용면적 25.7평 초과 아파트의 경우는 택지를 공급할 때 채권입찰제가 적용되어 분양가가 다소 올라갈 것이다. 하지만 판교, 파주 운정 등 인기 있는 택지의 중대형 평형을 10~20% 지금보다 비싸게 분양 받는다고 해도 택지지구 내 중대형 평형이 갈수록 선호도가 높아진다는 점을 감안할 때 충분히 승산이 있다.

 다만 판교 같은 경우 청약 과열 우려로 입주 후에도 5년간 전매를 하지 못한다는 점을 염두에 두고 자금 계획을 세워야 한다. 또한 아파트 시장의 투자 패러다임은 중·소형보다는 대형 아파트로 옮겨가고 있다는 점도 주목해야 한다. 2004년 10.29 부동산 안정화 대책 이후 서울을 비롯한 수도권 대부분 지역의 아파트 값이 10~30% 하락했음에도 판교 주변의 중·대형 아파트들은 안정세를 보였다는 사실이 이를 반증한다.

 분양 시장의 꽃으로 불리는 판교는 일단 2001년 12월16일 이전부터 성남시에 거주한 청약 1순위자라면 노려볼 만하다. 하지만 청약 경쟁률이 500 대 1이 넘어갈 것으로 예상돼 당첨 확률은 극히 낮은 편이다. 따라서 무작정 판교를 기다리기보다는 주변의 수혜 지역을 공략하는 것도 좋은 전략이다. 용인과 분당시 야탑동, 성남시 구시가 등은 판교 개발의 후광을 누릴 가능성이 높은 지역으로 꼽을 수 있다.

 기존 아파트에서 투자를 고려해 볼 만한 지역으로는 강남권에서 유난히 저평가되어 있는 잠원동 아파트 단지와 잠실 재건축 단지를 주목할 필요가 있다. 잠원동은 소형 평형 위주로 이루어져 있고 입지 조건이 탁월함에도 평당 1500만원선에 불과했다. 그 이유는 초·중학교만 있는 교육 여건 때문이었다. 앞으로 고등학교가 신설될 예정이어서 가격 상승을 기대해 볼 수 있다.

 잠실 재건축 단지도 주목의 대상이다. 전체 2만2000가구로 판교 신도시와 맞먹는 규모면서 학군, 교통 편의시설, 근린 시설 등이 잘 갖춰져 있어 10년을 내다보는 장기 투자 전략을 세운다면 재건축 프리미엄 효과가 높은 지역으로 기대된다.



 알짜배기 상가 투자

 상가 역시 전반적으로 임대 수익률이 떨어지면서 약세를 면치 못하고 있는 가운데 강남지역의 중·소형 빌딩 가격은 2003년보다 오히려 오르는 추세다. 이렇게 가격이 오르는 데는 임대 수익과 투자 수익이란 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있기 때문이다. 또 중·소형 빌딩은 대형 빌딩에 비해 부동산 침체기에도 임대가 쉬워 안정적인 수익이 확보된다는 요소도 투자 메리트다. 강북은 임대 수익률이 6%선으로 유리하지만 투자 수익률이 낮은 편이다. 이에 비해 강남 지역의 임대 수익률은 평균 4~5%에 불과한 반면 부동산 시세 상승에 의한 투자 수익은 높다. 따라서 임대 수익을 목적으로 한다면 강북 지역이, 앞으로 가격 상승에 대한 기대 수익을 바란다면 강남이 유리하다.

 다만 강남 지역은 상권이 대부분 살아 움직이지만 강북 지역은 상권을 살펴 투자할 필요가 있다. 강북 지역의 상가 투자 유망처로는 명동상권을 들 수 있다. 청계 공사가 진행되면서 종로에서 청계, 을지로 및 퇴계로를 잇는 상권이 상대적으로 죽은 데 비해 그 반사 이익을 누리며 살아나고 있기 때문이다.



 성공적인 토지 투자법

 이젠 땅을 모르면 재테크를 할 수 없을 정도로 토지 시장이 강력한 부동산 투자의 수익원으로 부상했다. 충청권은 행정수도 이전은 백지화됐지만 특별행정수도, 기업도시 등 어떤 형태로든 수도 이전에 버금가는 다양한 개발 대안이 마련될 것으로 전망된다. 따라서 충청권은 지역별로 차별화되겠지만 향후 10년 이상 수도권에 이은 최대의 특급 투자처로 각광받을 것으로 보인다.

 무엇보다 최근의 토지 투자는 뉴딜정책 등 개발계획 및 트렌드 변화에 따라 포트폴리오를 개편해야 할 필요가 있다. 제2기 신도시 건설 및 택지개발 예정지구, 그린벨트 및 군사시설 보호구역 해제, 고속철 및 지하철 개통, 강북뉴타운지구 등 장기적이고 강력한 개발 재료를 중심으로 자산을 재편성하는 것이 바람직하다. 특히 서울 지역에서는 군사시설 보호구역인 서울공항을 관심 있게 지켜봐야 한다. 강남권과 붙어 있어 규제가 풀려 개발됐을 때 시세 상승 폭이 클 것으로 예상되기 때문이다.

 뉴딜정책과 관련해서는 향후 신설될 기업 도시와 경제특구, 서남해안 개발 예정지에 관심을 가질 만하다. 기업 도시 관련 법안이 입법 추진 중에 있고 연금 및 민자를 동원한 도로·항만·교량 등 사회간접자본 시설이 확충될 것으로 보이기 때문이다.

 기업 도시 후보지로는 삼성이 크리스탈밸리로 개발 예정인 천안·아산·탕정 일대와 원주·군산 및 충청권 일부 지역 2~3곳이 거론되고 있다. 송도·영종도·청라지구 등 경제특구도 2005년 이후 개발 속도가 빨라질 것이다. 서남해안 개발 예정지 후보로는 인천 옹진, 화성과 충청 서산, 태안 일대 호남 새만금, 해남과 경남 남해, 통영 등을 꼽을 수 있다.



 도전의 호기인 경매시장

 내수 경기 침체가 장기화되면서 경매 시장에도 매물이 쌓이고 있다. 경기가 침체기로 들어서고 있어 당분간 경매 물건은 더 늘어날 것으로 보인다. 현재 경매 시장의 분위기는 IMF 이후 최고의 호황기에 들어서고 있는 것으로 보인다. 시장에 경매 물건이 늘어나게 되면 당연히 싼값에 부동산을 살 수 있는 기회도 늘어날 것이다.

 하지만 일반 투자자들이 경매 물건에 투자하는 것은 생각처럼 쉽지 않다. 경매에 성공하기 위해서는 사전에 물건을 잘 고르는 준비 훈련을 충분히 한 후 경매 물건의 권리를 분석하고 투자 수익성을 따져봐야 할 것이다.

 



 고수익을 기대한다면 간접 투자 상품으로 포트폴리오를 짜라



 일본이나 국내의 경우 가계 금융자산은 80% 이상이 예금을 중심으로 한 확정 금리형 저축상품에 들어 있다. 특히 은행 예금에 60% 가까이 들어 있다. 일본의 경우 저성장 경기 침체를 겪으면서 거의 0%에 가까운 초저금리는 가계 자산에 큰 손실을 끼쳤다. 일본의 한 경제학자는 투자 상품을 멀리 한 결과물이라고 말했을 정도이다.

 국내 경기도 일본처럼 저성장 경기 침체기로 들어서고 있는 지표가 뚜렷하므로 실질금리가 마이너스 시대인 지금 약간의 위험을 감수하더라도 펀드 등을 중심으로 한 투자 상품에 적극적으로 참여해야 한다고 전문가들은 충고하고 있다. 물가 상승률이나 지금의 경기 침체를 감안할 때 확정 금리형 상품이나 부동산 투자만을 고집할 경우 오히려 자산 가치 하락의 위험을 맞을 가능성도 무시할 수 없기 때문이다. 실제로 일본의 개인 투자 사례들이 이를 증명하고 있다. 이를 반면교사로 삼아 국내 투자자들도 적극적으로 주식, 펀드, 해외 관련 상품 등 투자 상품에 관심을 가져야 할 때다.



 수익률 2배로 높이는 투자 노하우

 2005년에는 적극적인 채권 투자는 바람직하지 않아 보인다. 시중 금리와 반대로 움직이는 채권 특성상 수익이 높을 것으로 기대하겠지만 채권의 수익률은 이미 오를 만큼 올라 한계에 왔다는 것이 전문가들의 시각이다.

 다만 채권의 기대 수익은 높지 않지만 안정적인 특성을 지녔으므로 전체 자산 구성에서 자신의 투자 스타일에 따라 일정 비율을 배분할 것을 권하고 있다. 채권이나 부동산 시장의 기대 수익이 낮은 데 비해 상대적으로 주식 투자 관련 상품의 매력은 크다. 특히 국내 주식시장의 경우 저평가되어 있어 장기적인 관점에서 투자 메리트가 높다는 것이 국내외 전문가들의 의견이다. 2005년 주식시장의 전망도는 상반기에는 800~860포인트 선에서 랠리를 보이고, 하반기에는 900선이나 이를 뚫을 수도 있을 것으로 전문가들은 전망하고 있다. 여기에는 기관투자가의 주식 매입 규모가 340조원 정도 순매수가 예상될 만큼 수요가 공급보다 확실한 우위에 있어 주식시장이 오를 가능성이 크다는 얘기다.

 다만 주식은 변동성이 커 종목 선택과 시기에 따라 수익률이 차이가 많은 게 흠이다. 따라서 개인들의 경우 직접 투자보다는 전문가들이 자산을 관리해 주는 펀드로 대표되는 간접 투자 상품에 투자하는 것이 바람직하다.

 또한 2005년 자산 운용에서는 달러화 약세의 움직임을 주시해야 한다. 이는 지금까지 돈을 ‘원’만 가지고 따졌다면 이젠 ‘달러’를 비롯해 중국의 ‘위안화’나 유럽의 ‘유로화’, 일본의 ‘엔화’ 등에도 신경을 써야 한다는 뜻이다.



 2005년 유망 간접 투자 상품



 적립식 펀드

 시중 금리의 두 배를 웃도는 높은 수익률로 적립식 펀드가 각광받고 있다. 2005년에도 전문가 추천 1순위 상품이다. 적립식 펀드 투자 방법에는 두 가지가 있다. 투자 기간 및 금액을 정하지 않고 임의로 투자하는 임의 적립식 투자와 투자 기간 또는 금액을 미리 정해 놓고 투자하는 목적 적립식 투자가 그것이다.

 적립식 투자 대상으로는 최근에 유행하는 ‘○억 만들기 펀드’처럼 적립식 투자를 위해 따로 만들어진 펀드뿐 아니라 이미 기존에 판매되고 있는 일반 펀드도 가능하다. 일반 펀드를 선택할 경우 유망하다고 생각되는 종목을 투자자 스스로 골라 적립식으로 투자할 수 있다.

 적립식 투자는 목돈이 없어도 투자가 가능하다는 점은 소액 투자자에게 매력적인 요소다. 여유 자금이 충분한 거액 자산가 입장에서도 보자면 시간 분산 투자로 위험을 회피하면서 누적 수익률을 높일 수 있다.



 시스템 펀드

 최근 새롭게 선보인 시스템 펀드는 펀드를 운용하는 펀드 매니저의 주관적인 판단을 배제하고 시장 상황에 따라 기계적으로 운용되는 상품이다. 펀드 설정 초기에 투자 종목군을 구성한 후 종목별로 주가 상승시 분할 매도, 주가 하락시 분할 매수하는 전략을 짜고 미리 정해진 조건에 따라 매매 수량과 가격을 자동으로 결정하게 된다. 그 때문에 주식의 급등락에 대한 대처가 사람이 할 때보다 유연해 안정적인 수익을 올릴 가능성이 높다.



 해외 투자 펀드

 2005년에는 달러화 약세가 대세를 이룰 전망이다. 이를 잘 활용해 상대적으로 반사 이익을 거둘 수 있는 해외 투자 펀드에 관심을 집중해야 한다. 대중국 펀드, 아시아 채권펀드, 브릭스(BRICs:브라질, 러시아, 인도, 중국)로 대표되는 이머징 마켓펀드(제3국 신흥시장) 등 해외 투자 상품을 활용하면 달러에 투자한 것 이상의 수익을 얻을 수도 있다고 전문가들은 조언하고 있다.

  특히 대중국 펀드는 미국의 지속적인 위안화 절상 압력으로 가격이 상승할 수밖에 없을 것으로 보인다. 이는 뒤집어 얘기하면 지금이 대중국 펀드의 매입 적기라는 뜻이다. 현재 달러화로 대중국 펀드를 매입하면 투자 비용은 적어지면서 위안화가 절상됐을 때 수익이 커져 자연히 자산 가치가 높아지기 때문이다. 단, 중국 관련 투자 상품은 단기보다 3~5년 이상의 장기 투자를 해야 한다. 중국 경제가 고속 성장을 계속하고 있고 가장 호재로 작용하는 베이징 올림픽이 2008년에 열리기 때문에 이에 대한 특수를 누리려면 장기적인 관점에서 투자해야 한다는 뜻이다.

  일본 관련 펀드 역시 장기적인 투자 관점에서 접근할 필요가 있다. 현재 일본 기업들의 수익성 부분이 개선되고 있고, 일본 투자 관련 국내외 전문가들도 회복세로 들어섰다고 전망하고 있다. 하지만 아직 그 속도가 느리기 때문에 최소한 3년 이상의 장기 투자가 적절하다.

 또한 달러화 보유 자산을 매입한 환테크도 가능하다. 다만 현재 달러화가 1050원선을 지키고 있지만 2005년 중에 다시 한 번 소폭 하락이 예상된다. 따라서 1000원선이나 그 이하로 내려갔을 때 달러화를 매입할 것을 전문가들은 권하고 있다.



 부동산·금 펀드

 부동산과 금을 자산으로 한 펀드 역시 유망하다. 실질 금리 마이너스 시대에 부동산 펀드는 7∼8%의 고수익을 올리고 있어 간접 투자 상품이면서 부동산 투자의 대안으로 관심을 가질 만하다.

 금 펀드는 최근 미국 달러화가 약세로 돌아서면서 대안 투자 상품으로 주목받고 있다. 달러화 가치가 떨어지면 국제 금 가격이 오르기 때문에 상대적인 수익이 크다는 점 때문이다.



 선박 펀드

 실물 투자 펀드 중에서 투자자들의 관심이 가장 높은 것은 선박 펀드이다. 이전까지 나온 7개 선박 펀드에 모두 1조2000억원(모집금액 1300억원)이 몰려 평균 10대 1의 경쟁률을 보인 것을 감안하면 선박 펀드의 인기가 갈수록 높아지고 있는 셈이다.

 선박 펀드에 이처럼 돈이 몰리는 것은 최근 해운 경기가 호조인 데다 연 5∼6%의 확정 이자를 지급해 안정성이나 수익성이 상대적으로 좋기 때문이다. 또 투자 기간이 대개 10년 이상으로 만기가 긴 약점을 보완하기 위해 일반적으로 공모 2~3개월 후 거래소에 상장되는데 주가 상승률도 높은 편이다.

 특히 선박 펀드는 3억원까지 비과세 혜택이 있고 금융소득 종합과세 대상에 포함되지 않기 때문에 거액 자산가들에게 적합하다. 다만 선박 펀드는 모집 규모가 작고 경쟁률이 치열하기 때문에 이를 감안한 투자 대안도 세워둘 것을 전문가들은 충고하고 있다.

최은성 재테크 전문기고가

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