사람들을 만나면 “집값이 어떻게 될까?” “내 집 마련의 적기는 언제냐”는 질문을 자주 받곤 한다. 일단 내 집이 없는 경우라면 시기에 관계없이 집을 장만하는 게 좋다고 말한다.

부동산007 김지홍 소장의 부동산 파일 ④

 

 파트 가격 변동에 대한 설문조사들을 보면 대동소이하게 상승, 하락, 보합이 팽팽한 비율을 이룬다. 사람들은 아전인수식 해석에 빠지기 쉬워 유주택자는 가격 상승을, 무주택자는 하락을 바라곤 한다.

 시기에 상관없이 우선 집을 장만해야 하는 이유는 유권자이기도 한 주택 소유자들 때문이다. 집값이 재산의 대부분이라 정부의 주택 정책은 안정으로 갈 뿐 하락은 어렵다.

 가격이 떨어지지 않을 것이란 전제하에 앞으로도 아파트가 재산 증식의 좋은 수단이 될 것인지 생각해 보자. 그동안 주택, 특히 아파트는 다른 부동산에 비해 많은 혜택을 누려 왔다. 1가구1주택 비과세가 대표적이다. 1가구1주택 비과세를 폐지하는 것은 이론상 바람직하기에 종종 폐지에 대해 논의하지만 언제나 반대 여론에 밀려 다음 기회로 미뤄지고 있다. 주택이 아니라면 아무리 10년, 20년 보유한다고 양도소득세가 감면되는 것도 아니며 오히려 10년 이상 보유하면 양도세 때문에 이러지도 저러지도 못하는 상황에 직면하곤 한다.



 3주택 이상 돼야 투자 가치 생겨

 여기에 주택을 임대하는 경우 부가가치세 대상도 아니며 보증금에 대해선 임대료가 적용되지 않는다. 더구나 3주택이나 고가 주택이 아니라면 월세에 대해서도 비과세되므로 세금 한 푼 내지 않고 임대 수익을 얻을 수 있는 셈이다.

 재산세법 개정으로 가격을 기준으로 재산세를 부과하게 되어 형평성 논란이 없어지겠지만, 예전에는 막중한 종합토지세를 부담해야 했던 단독 주택과 비교해 아파트의 경우 몇푼 안되는 재산세만 내면 됐다는 것도 유리한 점이었다. 주택의 이같은 혜택은 3주택 이상을 보유치 않는 한 앞으로도 지속될 전망이다.

 그러나 3주택 이상을 소유할 경우 일단 양도세를 생각지 않을 수 없다. 다주택자에 대한 양도세 중과를 피하기 위한 방법으로 ‘정권이 바뀌길 기다려 법 개정이 이뤄질 때까지 기다린다’는 단순한 생각에서부터 ‘상속이나 증여를 이용하자’는 구체적 방식까지 제시되기도 했다.

 그런데 과연 상속이나 증여가 원하는 효과를 거둘 수 있을지 의문이다. 상속, 증여는 ‘시가’를 기준으로 한다. 상속과 증여는 성격상 매매와 같이 명확한 가격이 나올 수 없어 기준시가를 시가로 인정할 수밖에 없다. 기준시가는 시세보다 낮기 때문에 부동산을 통해 절세 효과를 볼 수 있다. 물론 기준시가가 시세보다 높은 예외적인 경우라면 감정가격을 시가로 인정받을 수도 있다. 다만 상속, 증여가 이뤄진 시점에서 일정 기간(상속 6개월, 증여 3개월) 이내에 처분하면 그 가격을 ‘시가’로 보기 때문에 처분하려면 이 기간을 넘기는 것만 주의하면 됐다.

 그러나 상속·증여세법이 개정되면서 비슷한 부동산의 거래 사실이 있다면 이를 시가로 볼 수 있다는 점에 특히 유의해야 한다. 하지만 비슷한 부동산이 어디 있겠는가. 한 발자국 사이로 가격 차이가 심할 뿐 아니라, 같은 물건도 매도 시점에 따라 가격이 천차만별이다. 더구나 부동산 거래란 특성상 자주 이뤄질 수도 없기 때문에 유사한 사례를 찾기도 어렵다.

 그러나 아파트만은 예외다. 같은 동의 아파트에서도 층이나 조망 등에 따라 가격 차이가 벌어지는 현상을 나타낸다. 그래도 가격이 비슷한 데다 환금성도 좋아 거래도 비교적 빈번한 편이라 할 수 있다. 즉 아파트는 시세대로 ‘시가’를 인정할 수 있는 여지가 가장 많다는 얘기며, 절세 효과를 얻으려고 기준시가로 신고했다가 오히려 후일 불성실 신고로 가산세만 더 부담하는 현상이 나타나지 말란 법이 없다. 여기에 아파트 기준시가는 시세의 90%선에 육박할 정도로 현실화됐다는 점에서 상속·증여세의 절세 효과는 반감될 수밖에 없다. 상속·증여세는 웬만한 재산가가 아니라면 그다지 걱정할 필요가 없는 세금이다. 하지만 내야 할 형편에 놓이면 정말 만만치 않은 금액이 된다. 복잡하고 다양한 준비가 필요한 부분일 뿐 아니라 단순히 부담분 증여를 통해 절세할 수 있다는 생각은 아마추어적 발상이다.

 정리를 해보면 아무리 주택에 관한 규제가 강화되는 추세지만 2채 이하 주택은 여전히 매력적이다. 소유가 제한적이라면 흔히 하는 말로 ‘똘똘한 물건’을 갖고 있는 게 좋다. 예전에는 역세권 30평 이하 소형 아파트를 많이 추천한 반면, 최근에는 대형 평형 이상의 아파트가 가격을 주도하는 것을 그 이유로 들 수 있으며 앞으로도 대형 평형이 가격을 주도할 가능성이 높다.

 그런데 주택 한 채만 소유하는 경우 가격 등락은 사실상 큰 의미가 없다. 내 집만 오르는 게 아니기 때문이다. 따라서 2채 이상이 돼야만 투자에 대해 생각해 볼 수 있다. 그런데 다주택자에 대해선 규제가 심해 법이 정하는 한계, 즉 주택임대사업자가 되는 것이 거의 유일한 길이다.

 아파트는 가장 대중적이라 접근하기 쉬운 데다 상대적으로 많은 정보를 접할 수 있어 부동산 투자를 처음 하는 사람에게 적합한 상품이다. 이상적인 주거 형태로는 단독 주택을 선호하지만 아파트의 가격 상승이 높았기 때문에 어떤 방법으로든지 아파트를 취득할 수 있을지가 관심사였다.



 판교 분양 전에 청약통장 활용해야

 우선 떠오르는 방법은 일반 분양이다. 분양을 받기 위해선 청약통장 가입이 필수적인데 청약저축, 청약부금, 청약예금 등 세 가지가 있다. 청약예금은 전용 면적 25.7평(32평형) 이상을 분양받을 수 있다는 점이 저축이나 부금과의 가장 큰 차이다.

 올 11월에는 관심을 끌어 온 판교 분양이 계획돼 있다. 당초 계획과 달리 단판 승부로 끝나는 바람에 1순위 청약 자격에 제한을 받거나 청약부금이나 저축을 예금으로 바꿔 타려는 사람들은 손해를 입게 됐다. 한동안 판교 당첨 확률을 높이는 방법이 유행한 적이 있지만 어차피 확률은 로또나 마찬가지다.

 과도한 분양가로 혹시라도 분양가 이하로 집값이 떨어질 가능성도 있지만, 분양이란 형식은 가장 싸게 부동산(특히 아파트)을 구입할 수 있는 방법이다. 문제는 요즘처럼 분양 여건이 좋지 않은 시기에도 용산파크타워가 15대 1에 가까운 경쟁률을 보인 것처럼 예상 수익이 높은 곳일수록 경쟁이 치열해 당첨 확률은 희박하다는 것이다.

 더구나 앞으로 수도권에서 동시 분양이 폐지되면서 서울은 4차(5월)가 마지막이 되기 때문에 5월 중순 이후부터 수시로 분양을 받을 수 있게 된다. 수요자로선 동시 분양이 폐지됨으로써 청약 기회가 늘어나지만, 반대로 당첨 가능성은 떨어질 수밖에 없다. 동시 분양이 폐지되기 전에 청약통장을 유망 지역에 적극적으로 사용하는 편이 당첨 확률을 어느 정도 높일 수 있다. 그리고 지금은 판교 분양에 많은 사람들의 관심이 쏠려 있어 판교 분양 이전에 적극적인 활용이 필요할 것 같다.

 여기서 11월 이전의 분양 예정 지역을 살펴보자. 5월 SH공사(옛 도시개발공사)가 서울시 마포구 상암4단지에서 분양하는 물량이 주목된다. 총 761가구 중 40평형 156가구가 일반 분양될 예정이다. 상암동이란 검증된 지역과 SH공사 물량인 만큼 일반 건설사보다는 아무래도 분양가가 저렴할 것으로 보이며 대형 평형이란 이점도 있다.

 청계천 복원의 직접적 수혜를 받을 것으로 예상되는 서울시 중구 황학동 주상복합과 서울 숲 조성의 혜택을 등에 업은 옛 KT 부지에서 분양하는 물량도 주목할 만하다. 대단지에 평형 구성이 좋아 보이지만 분양 계획상 9월 이후로 잡혀 있어 아직은 유동적이다.



 강남권 재건축 물량 보수적 접근 필요

 가장 관심을 끄는 지역은 강남권 재건축 일반 분양 물량이다. 마지막 동시 분양이 될 서울4차로 잠실 주공2단지와 대치동 도곡 주공2차가 있다. 잠실 주공2단지는 총 5563가구 중 1115가구가 일반 분양분으로 12평형 868가구, 24평형 227가구, 33평형 20가구가 그 대상이다. 도곡 주공2차는 768가구 중 23평형 149가구, 32평형 9가구가 분양된다. 이밖에 5월 중순 이후로 잠실 주공1단지, 잠실 시영, 강동 시영1단지가 분양될 계획이다.

 문제는 강남권 재건축 물량들은 소형 평형 의무 비율을 맞추느라 기형적이라는 데 있다. 30평형대 이상의 물량이 얼마 되지 않은 데다 그나마 1층 같은 비로열층에 배치될 예정이다. 강남권에서 나오는 모처럼의 대규모 물량이지만 잘 살펴보면 오히려 미분양을 걱정해야 할 처지가 아닐까 하는 생각마저 든다.

 몇번 떨어지고 나면 ‘내 복에 무슨 당첨’이란 생각이 들고 ‘되면 좋고 안되면 말고’ 식으로 다른 방법을 찾게 된다. 급매물을 찾거나 경매도 한 방법이지만 다음 기회로 미루고 여기서는 재건축, 재개발을 위주로 살펴보자.

 우선 지역조합아파트를 살펴보자. 사업지와 인근 지역 거주자로서 무주택자나 소형 주택 소유자들이 조합을 결성, 아파트를 짓는 방식으로 청약통장이 없더라도 아파트 취득이 가능하다는 점에서 한때 크게 유행했다. 몇몇이 조합추진위원회를 구성해 조합원을 모아 토지를 확보하고, 다시 조합원을 추가 모집해 사업을 진행했다. 그러다 보니 토지 확보 문제, 조합장 비리, 부도가 났을 경우 아파트 시보증 문제, 입주권이 없는 ‘물딱지’ 횡행 등 여러 가지 사회 문제를 일으키기도 했다. 그래서 1개의 조합터에 1개 지역조합만을 허용하는 연합조합(복수 조합) 금지 규정을 도입했고, 다만 조합 설립 인가 이후 한 차례 추가 모집만 허용하는 등 관련 법규 정비를 통해 많은 부분이 시정됐다.

 그러나 법규 정비로 절차가 투명해진다는 긍정적 효과를 얻은 반면, 토지 확보 등에 보다 엄격한 기준을 적용함으로써 사업 수행이 사실상 불가능해진 상황이다. 따라서 지역조합 아파트 물량은 나날이 줄어들고 있다.

 재건축이나 재개발은 분명히 구별 가능한 개념이다. 지금은 비록 같은 도시 및 주거환경정비법의 규율을 받는다고 하지만 구체적으로 많은 차이가 있다. 세입자 대책 문제와 관(官)의 개입 여부가 가장 큰 차이점이다. 쉽게 생각해도 비슷비슷한 아파트를 재건축한다고 해도 수많은 이해 충돌이 있는데, 하물며 제각각인 단독 주택을 재개발하면 이해 관계 조정이 얼마나 복잡하고 힘들겠는가.

 그럼에도 재건축과 재개발 투자는 주변 아파트 시세, 비례율 등 몇가지 자료만 있으면 어느 정도 수익을 예상할 수 있어 어찌 보면 간단한 영역이다. 문제는 언제 현실화하느냐는 점이다. 극단적으로 표현하자면 재건축과 재개발은 끝없는 기다림을 필요로 한다.

 현재 상황을 요약하면 ‘재건축 흐림, 재개발 맑음’이다. 재건축 개발이익환수제는 헌법재판소 결정을 기다려야겠지만 강남 재건축은 투기의 원천이란 인식이 지배하고 있어 어떤 식으로든지 규제의 칼날을 벗어나기는 어려울 전망이다. 반면에 재개발은 주민 동의율, 구역 지정 등 절차 완화로 법적으로는 보다 신속한 사업 수행이 가능해졌다. 뉴타운 구역으로 지정된 지역의 가격 상승이 나타난 것도 같은 이유다. 공영 방식, 즉 수용을 통한 개발인 은평 뉴타운을 제외하곤 뉴타운 사업이란 규모가 크고 절차가 신속한 재개발 사업이라 할 수 있다.



 ‘단독주택 재개발’에 주목

 그런데 한 가지 간과할 수 없는 부분이 있다. 앞서 언급했지만 재개발은 기다림의 대가다. 재개발 얘기가 나오고 10년, 20년이 지나야 모습을 드러내는 것이다. 그래서 최소한 구역 지정 전후 시점이 돼야 재개발 투자에 적합한 시점이라고 한다. 하지만 구역 지정이 되더라도 조합 설립이나 사업 시행 인가 등 남은 절차가 그리 만만한 게 아니다. 성질 급한 사람은 기다리다가 지칠 정도다.

 소위 꾼들은 이렇게 하염없는 기다림을 참을 수 없고, 다가구주택을 다세대주택으로 바꾸는 일명 ‘지분 쪼개기’에 관심이 있을 뿐이다. 재개발 구역에서는 집이 100평이든 10평이든 한 채의 아파트만 주어진다. 작은 평수보다 큰 평수 주택의 평당 가격이 낮은 이유도 이 때문이다. 다가구주택은 주택 한 채이고 다세대주택은 다주택이기 때문에 여러 채로 나눠 팔면 그만큼 이익이 생길 수밖에 없어 이런 현상이 나타나는 것이다. 그러나 법규 개정으로 지분 쪼개기가 불가능해져 꾼들을 끌어 모을 수가 없다. 역설적으로 바람을 잡아 주는 가수요자들이 사라져 실수요자들만으로는 활발한 거래가 어려워졌다.

 오히려 일반 재건축이나 재개발보다 오히려 단독 주택 재건축에 관심을 가질 필요가 있다. 아직까지 널리 알려진 방식이 아닌 데다 구체적으로 추진되는 지역이 없어 머릿속의 제도이긴 하지만 마땅한 투자처가 없는 지금 새로운 투자처로 떠오를 가능성을 배제할 수 없다.

 단독이나 다가구 주택은 아파트단지와 연계돼 재건축되는 경우를 제외하곤 재개발을 연상한다. 그러나 도시 및 주거환경정비법이 제정되면서 단독주택도 재개발이 아닌 ‘재건축’을 할 수 있는 길이 열리게 됐다. 도로 등 기반 여건이 양호하지만(도로율 20% 이상) 노후 불량 주택인 경우를 대상으로 한다.

 하지만 새롭게 도입된 제도인 데다 요건이 까다로워 아직 구체적인 모습을 드러내지 못하고 있다. 지난 3월에 입법 예고된 바에 따르면 300가구 이상이거나 부지 면적 1만㎡ 이상이면 가능했는데 이를 200가구 이상으로 완화했다. 이밖에 건축된 지 10년 이상 주택이 30% 이상이면 재건축이 가능토록 요건이 완화돼 단독주택 재건축이 활성화할 수 있는 계기가 됐다.

 단독주택 재건축은 말 그대로 재건축이기 때문에 재건축에 관한 규정이 그대로 적용된다고 생각하면 큰 무리는 없다. 오히려 재개발과는 기반 시설이 양호한지 여부에 차이가 나며 재개발구역으로 지정된 곳에선 재건축을 할 수 없다는 점에 유의해야 한다. 재건축 관련 규정을 적용받기 때문에 재건축 규제책(소형 평형 의무 비율, 전매 제한 등)이 적용된다.

 하지만 반대로 재개발 사업이 아니어서 세입자 대책을 달리 세울 필요가 없다는 점, 아파트 분양권이 1개로 제한받지 않는다는 이점이 있다. 더구나 앞서 언급한 것처럼 재개발에서는 지분 쪼개기가 금지되지만 단독주택 재건축은 관련 규정이 아직 없어 꾼들의 작업이 개입할 여지도 있을 것 같다.

 그러나 재건축 사업이 수익을 내려면 일단 현재보다 얼마나 용적률이 늘어나는지를 따져봐야 한다. 현재 2종이나 3종 일반 주거 지역이면 용적률 200~250%를 받을 수 있다. 10년 이상 된 주택 중 특히 다세대나 다가구 주택의 경우 일반 주거 지역 종세분화 이전에 지어진 것이어서 현재 규정 이상의 용적률을 받는 주택도 상당수 있을 것으로 보인다. 따라서 용적률 증가가 미미하더라도 단독주택에서 아파트로 바뀌는 것 자체만으로도 이익이 되는 지역에 관심을 둘 필요가 있다. 예를 들면 강남권의 방배, 서초, 역삼동이나 강북권의 성수, 광장, 망원동 일대에서 처음으로 단독주택 재건축이 나타날 가능성이 높다. 어떤 모습으로 나타날지 예측하기는 힘들다. 하지만 서울에선 대규모 택지 공급이 원천적으로 불가능한 만큼 뉴타운, 재개발, 재건축을 통해 택지를 확보할 수밖에 없다. 이 점이 단독주택 재건축에 관심을 가져야 할 이유다.