증시 상승 힘입어 주식 직접 투자 16% 올라 ‘으뜸’



 지난 1월10일 실시한 ‘송 과장의 1억원 모의 실전 재테크’가 어느새 한 달이 지났다. 지난 한 달 주식시장은 대세 상승 분위기가 이어지면서 투자 열기가 뜨거웠다. 특히 코스닥시장의 폭발적인 상승세는 다시 찾아온 벤처 열풍을 연상케 하면서 투자자들을 들뜨게 했다. 증시에 참여한 시장 참여자들은 손익 계산에 분주했고 이곳저곳에서 투자 대박을 터트렸다는 낭보도 이어졌다.

 이 같은 분위기 속에서 지난 2월11일 <이코노미플러스>와 금융재테크 전문가 4인으로 구성된 e플러스드림팀(현대증권 명노욱 지점장, 대우증권 김명환 과장, 한국씨티은행 최성국 지배인, 미래에셋증권 오길택 팀장)은 모의 실전 재테크 1차(1월10일~2월10일) 실적 평가 작업을 실시했다. 평가 결과 송 과장은 총 7.71%의 높은 수익률을 기록한 것으로 나타났다. 1억원을 투자해 한 달 사이 770만 원가량을 벌어들인 셈이다. 같은 기간 벤치마크지수인 종합주가지수가 9% 올랐던 것을 감안하면 간접 투자 실적으로는 상당히 높은 실적이라는 것이 전문가들의 총평이다.

 개별 투자 대상별로는 4000만 원을 투자한 주식 직접 투자가 16.63%로 가장 높은 수익률을 기록했다. 성장주·실적주 위주의 투자 포트폴리오가 증시 상승과 맞물려 우수한 실적으로 나타난 것. 이어 2000만 원을 투자한 주식형펀드가 4.93%의 수익률을 기록했으며, 해외 투자 펀드는 미국 증시와 채권시장의 하향세로 오르지도 내리지도 않았다. 또 채권금리 급등락으로 MMF의 연간 수익률은 당초 기대보다 0.1%P 낮아진 3%를 기록했다.

 이에 e플러스드림팀의 자문역을 맡고 있는 한국씨티은행 강영선 지배인은 “모의 실전 재테크의 실적이 일반적인 벤치마크지수인 종합주가지수의 상승폭과 비슷한 수준을 이어갔던 것은 전반적인 포트폴리오 구성이 적절했음을 반증하는 것”이라며 “특히 주식 직접 투자 비중이 높았던 것이 유효했던 것 같다”고 말했다.

 그는 또 “간접 투자 방식으로 7% 이상의 수익률을 기록한 것은 시중 금리와 비교해 볼 때 상당한 수준으로 앞으로 어떤 포트폴리오 전략을 구사해 수익률을 이어가느냐가 관건이 될 것”이라고 설명했다.



 명노욱  지점장 주식투자 부문

 벤치마크 대비 2배 수익률 자랑

 주식 직접 투자를 담당하는 현대증권 명노욱 지점장은 1차 실적 평가에서 16.63%라는 놀라운 수익률을 자랑했다. 총 4000만 원을 투자해 한 달 동안 660만 원가량의 수익을 얻은 것. 이는 같은 기간 벤치마크(종합주가지수 상승률) 대비 거의 2배에 달하는 실적이다. 랩어카운트와 상품 개발을 담당했던 명 지점장의 저력을 유감없이 발휘한 한 달이었다.

 이에 명 지점장은 “산업별 특성을 이해하고 수익 확대와 성장이 기대되는 종목을 선정한 것이 증시 상승기에 빛을 발한 것 같다”며 “제약주는 성장산업으로 앞으로도 기대가 큰 업종이며, 증권주, 우량주는 증시 상승 시 안정적인 수익률을 올릴 수 있는 종목”이라고 설명했다.

 지난달 명 지점장은 중외제약, 삼성증권, LG전자로 주식 직접 투자 포트폴리오를 구성했다. 개별 종목별 수익률을 살펴보면 증시 상승으로 이익 확대가 기대됐던 삼성증권(1400만 원 투자)이 19.85%의 수익률을 기록, 1위를 차지했다.

 증시 호전으로 투자자들의 거래가 늘어나면서 주식 거래 대금도 일평균 4조5000억 원에 육박하고 있다. 브로커리지(주식 위탁 매매)가 증권사의 주요 수익원이라는 점을 감안하면 거래 대금 증가는 곧바로 증권사의 이익 확대로 이어지는 것. 특히 대형 증권사는 거래 대금 추이에 따른 수익 증가폭이 큰 것이 보통이다. 따라서 업계 1위를 달리는 삼성증권의 실적에 대한 기대감도 높은 상태이다.

이어 중외제약(1400만 원 투자)이 18.57%의 수익률을 기록, 그 다음을 달렸다. 제약주는 단기 급등에도 시장의 러브콜이 쇄도하고 있는 업종이다. 실제로 대우증권은 최근 단기 급등에도 제약주에 대한 비중 확대 의견을 제시했다. 낙관적인 영업 전망, 제네릭 의약품 약진, 해외 제약사보다 매력적인 벨류에이션, 정부 육성 정책, 신약 개발 성과 등이 제약업종을 띄우고 있다는 분석이다.

LG전자(1200만 원 투자)도 10.5%의 수익률을 올렸다. IT업종의 회복세와 LG전자의 공격 경영 선언이 투자 수익률을 끌어올리는 요인으로 작용했다는 분석이다.

 명 지점장은 당분간 현 포트폴리오를 그대로 유지해 나간다는 방침이다. 증시의 변동성보다는 투자 종목의 가능성에 초점을 맞춘다는 전략이다.

그는 “종목별로 제약주는 신약 개발의 기대감과 의약품의 꾸준한 수요 증대가 이어질 것으로 기대되고 주식시장 활황으로 증권산업의 수익 증대와 IT 경기의 호전이 예상되는 만큼 기존 포트폴리오를 유지해 나갈 방침”이라며 “수익을 쫓아 단타 매매하는 방식보다는 기대주에 오랫동안 투자하는 것이 향후 더 안정적이고 높은 수익을 올릴 수 있는 방법”이라고 투자자들에게 정석 투자를 당부했다.



Plus TIP

 샐러리맨을 위한 주식 투자 가이드

 올해 개인 투자가들의 재테크 전략과 관련, 명노욱 지점장은 여유 자금이 많지 않은 샐러리맨의 경우 주식 투자 비중을 늘리도록 강력하게 조언했다. 상반기보다 경기가 호전될 것으로 보이는 하반기 증시가 더욱 강력한 상승세를 보일 것으로 예상되는 만큼 주식 투자가 유효한 재테크 수단이 될 것이라는 판단이다.

 하지만 직접 투자보다는 간접 투자로 접근하는 것이 바람직하다는 지적이다. 개인 직접 투자로는 증시 변동성에 그대로 노출될 위험이 크고, 자칫 한탕주의로 깡통을 차는 경우도 발생할 수 있기 때문이다. 과거 많은 개인 투자자들이 손실을 입은 채 시장을 떠난 것도 잘못된 개인 투자 방식이 화근이었다.

 간접 투자를 위해서는 일단 자신의 투자 성향을 스스로 분석할 줄 알아야 한다는 충고다. 즉 투자 목적, 투자 기간, 투자 자금의 성격 등을 분석해 자신의 투자 성향을 파악하라는 것. 투자 성향을 파악했다면 전문가에게 상담을 받아 성향에 맞는 포트폴리오를 구성하는 것이 바람직하다는 설명이다.

 명 지점장은 대표적인 두 가지 투자 성향에 맞는 샐러리맨 주식 투자 가이드를 제시했다. 일단 리스크 부담을 갖지 않고 수익 중심의 투자를 하는 공격 성향형 투자자에게는 코아로직, 카프로, 넥센타이어 등을 투자 종목으로 제시했다. 이들 종목은 시장 흐름에 따라 가격 변동이 큰 종목들로 올해 실적 개선이 기대되고 있다.

 그는 “이들 종목은 펀더멘털이 좋은 대표적 소형주로 최근 증시 상승으로 단기간 급등하긴 했지만 주가 탄력성이 높은 종목”이라며 “공경 성향형 투자자들이라면 이들 소형주를 중심으로 투자에 관심을 기울이는 것도 유효할 것”이라고 밝혔다.

 시장의 흐름보다는 기업의 내재 가치를 중심으로 철저한 분석을 통해 투자하는 가치 성향형 투자자에게는 신세계, 우리금융, LG필립스LCD 등을 추천했다.

 그는 “신세계, LG필립스LCD 등은 대표적인 우량주로, 이 중에서도 저평가된 종목들이다”라며 “최근 들어 이들 종목에 대한 수익 개선 기대감이 높아지는 만큼 안정적인 수익 추구도 가능할 것으로 예상된다”고 설명했다.



Plus TIP

투자 성향별 펀드 투자 가이드

 주식시장이 연일 빨갛게 달구어지면서 시중 자금들이 대거 증시로 유입되고 있다. 실제로 지난 1월 말 기준 증권사 고객예탁금은 1조8600억 원이 급증했다. 또 투신사 주식형펀드에는 2000억 원이 유입돼 지난해 4분기 이후 증가세가 지속됐고, 혼합형 펀드도 3000억 원가량 순증한 것으로 나타났다.  이는 증시가 상승세를 타면서 주식 투자에 대한 관심이 증폭되고 있음을 시사하는 것이다.

 주식 투자에 대한 관심은 높지만 초보 투자자라면 어떻게 투자하는 것이 바람직할까? 답은 간단하다. 간접 투자를 활용하는 것이다. 간접 투자의 대표적인 상품이 펀드. 일반적으로 펀드는 다수 개인의 자금을 모아 분산 또는 집중 투자함으로써 안정성과 수익성을 추구하는 것이 특징이다.

 펀드에도 주식과 마찬가지로 리스크가 존재한다. 따라서 개인별 투자 성향에 맞는 펀드를 고르는 것이 가장 중요하다.

 김명환 과장은 최근 주식시장의 상승 분위기를 이용해 높은 수익을 추구하고자 하는 공격 성향의 투자자들(성장형 투자자)에게 ‘미래에셋인디펜던스주식형펀드’를 추천했다. 자산의 60% 이상을 주식에 투자하는 이 펀드는 주식형펀드의 대명사로 불리는 상품이다. 지난 2001년 2월에 설정된 이 펀드는 1월 말 현재 3587억 원 규모로 가치 투자를 원칙으로 하고 있다.

 이 펀드의 기간별 누적 수익률을 살펴보면 최근 1개월 수익률이 10.20%로 벤치마크 대비 6%P, 또 6개월 수익률은 37%로 벤치마크 대비 10%P나 높다.

 주식시장 상승 흐름과는 상관없이 주식 투자에 관심 있는 안전 성향의 초보 투자자에게는 ‘신영고배당혼합형펀드’를 제시했다. 이 펀드는 지난해 베스트 주식형펀드를 수상한 배당주 펀드. 채권형 대체 투자 상품인 이 펀드는 장기 투자할수록 고수익을 올릴 수 있다는 장점을 가지고 있다. 기간별 누적 수익률도 양호한 편이다. 최근 1개월 누적 수익률이 2.89%, 3개월 4.84%를 기록하고 있다. 설정 이후 누적 수익률은 6.48%.

 김 과장은 “신영고배당혼합형펀드는 시중금리 이상의 안정적 수익을 추구하면서도 주식시장의 높은 변동성을 피하고자 하는 고객에게 적당한 펀드”라고 설명했다.



 김명환  과장 주식형펀드 & MMF 부문

 전체 포트폴리오 안전장치 역할 톡톡

 식형펀드와 MMF 등에 4000만 원을 투자한 김명환 과장의 1차 실적 평가 결과, 전체 수익률이 2.65%인 것으로 나타났다.

 김 과장의 포트폴리오 내에서 가장 큰 부분을 차지하는 주식형펀드(‘마이다스블루칩배당주식형펀드’, 2000만 원 투자)는 한 달간 4.93%의 수익률을 기록했다. 같은 기간 종합주가지수가 9% 오른 것에 비하면 낮은 수익률이지만 커버트콜 전략을 구사하는 이 펀드의 특성을 감안하면 양호한 실적이라는 분석이다.

 커버트콜 전략을 구사하는 이 펀드는 지수 급등락 시 성과를 추적하지 못하지만 지수가 서서히 상승하거나 하락할 경우 오히려 우수한 성과를 나타내는 것이 특징. 실제로 종합주가지수가 4.31%나 상승한 지난 1월14~17일 동안 이 펀드는 0.86%의 저조한 수익률을 보인 반면 종합주가지수가 3% 오른 지난 1월18일~2월7일간은 3.85%의 높은 수익률을 나타냈다.

 이 펀드는 안전 성장형인 송 과장의 투자 성향을 최대한 고려해 e플러스드림팀이 뽑은 주식형 상품이다. 한국씨티은행 강영선 지배인도 “포트폴리오의 안전성과 수익성을 보장하기 위해 이 펀드를 선정한 만큼 1개월간 수익률이 시중 금리 이상을 기록한 것은 안전장치로서의 역할을 톡톡히 해낸 것”이라는 평가를 내렸다.

 김 과장도 “펀드가 주가 급상승 기간 동안 종목 선정이나 자산 배분이 다소 미흡했던 점도 있지만 커버트콜 전략을 구사하는 펀드의 특성을 고려하면 양호한 실적”이라며 “향후 종목 선정과 콜옵션 전략을 잘만 구사한다면 더 높은 수익도 가능할 것”이라고 전망했다.

 유동성 확보를 위해 1000만 원을 투자한 MMF는 최근 채권 금리 급등락으로 수익률이 다소 떨어져 연간 기준으로 당초 제시했던 3.1%보다 1%P 떨어진 3.0%를 기록하는 데 그쳤다.

 그는 “최근 금리 상승이 급격히 이루어지면서 국고채 3년물이 3.35%에서 4.27%로 상승했고 1년물도 3.31%에서 3.90%까지 상승했다”며 “금리 상승 위험을 막기 위해 MMF의 투자 기간을 단축했고 이에 따라 수익률이 낮아진 것”이라고 수익률 하락에 대해 설명했다.

 1000만 원을 투자한 프라임상호저축은행의 정기예금은 최근 상호저축은행의 부실과는 상관없이 꾸준한 수익(연 5.53%)이 예상된다고 밝혔다. 이는 프라임상호저축은행이 프라임산업의 자회사로 상호저축은행 중에서는 드물게 5년 연속 흑자를 기록하는 등 자산 건전성이 우수한 회사이기 때문이다. 더욱이 상호저축은행의 정기예금은 예금자보호법에 의해 최고 5000만 원까지 원리금을 보장받기 때문에 안전성이 보장된다는 설명이다.



최성국  지배인 해외투자펀드 부문

해외 증시 하락 불구 선전

 외 투자 펀드(‘메릴린치글로벌자산배분펀드’, 2000만 원 투자)를 담당하고 있는 최성국 지배인의 1월 실적은 상승과 하락 없이 현 상태를 유지, 여타 투자 상품(종목)에 비해 저조한 것으로 나타났다. 하지만 올 들어 미국 증시와 채권이 국내와는 다르게 하향세를 보였던 점을 감안하면 선전했다는 분석이다.

 최 지배인은 “주요 시장인 미국 증시의 하락에도 글로벌자산배분펀드가 선전할 수 있었던 것은 일본을 제외한 아시아 주식에 대한 투자 비중을 확대하고 미국 주식과 채권에 대한 비중은 상대적으로 축소했기 때문”이라며 “최근 미국 주식과 채권시장은 2004년 말 최고점 이래로 하향세를 보이고 있다”고 설명했다.

 포트폴리오 재구성과 함께 주요 섹터별 비중을 조절한 것도 유효했다는 판단이다. 즉 펀드의 에너지 섹터에 대한 비중을 확대하고 그 섹터 안에서 효과적으로 주식을 선택한 것이 펀드의 수익률을 벤치마크 대비 좋게 한 이유라는 설명이다.

 현재 메릴린치글로벌자산배분펀드는 주식과 채권 투자 비중을 축소하고 현금성 유동자산의 비중을 확대하고 있는 상태다.

 최 지배인은 “글로벌자산배분펀드의 투자팀은 주식 채권 투자 비중을 축소하되 저평가된 기업의 주식을 발굴하고 있는 상황”이라며 “주로 미국과 유럽 쪽의 주식 비중을 줄이고 아시아 쪽의 주식을 늘려나가고 있으며, 섹터별로는 에너지 원자재 등의 비중을 확대할 것으로 보인다”고 말했다.

또 그는 “해외 증시와 채권 변동성에 따라 편차가 있겠지만 글로벌 투자를 원칙으로 합리적인 운용 성과를 얻어내고 있는 만큼 앞으로 실적을 기대해 볼 만하다”고 덧붙였다.



 오길택  팀장 실물펀드 부문

 2월 말 1000만 원 수익형 부동산펀드 투자

 난 1월 마땅한 투자 상품이 없어 포트폴리오에서 빠졌던 실물펀드가 2월 말에는 본격 편입될 것으로 보인다. 실물펀드를 담당하는 미래에셋증권 오길택 팀장은 1차 실적 평가 회의에서 실물펀드 중에서 수익형 부동산펀드를 포트폴리오에 편입할 것을 제시했다.

 올 들어 맵스자산운용, 와이즈에셋 등 자산 운용사들이 잇달아 수익형 부동산펀드 등 실물펀드를 내놓고 있고 2월 말에도 여러 상품이 출시 예고되고 있다.

 오 팀장은 우선 실물펀드에 배정된 2000만 원 중 절반인 1000만 원을 2월 말 출시될 예정인 수익형 부동산펀드에 투자할 계획이다. 수익형 부동산펀드란 상가 등 실물 부동산에 투자해 임대 운용 수입을 3개월~6개월 단위로 배당받는 펀드를 말한다. 예상 투자 수익률 8% 이상, 투자 만기 3년 이상 조건을 충족하는 펀드를 투자 상품으로 선정할 방침이다.

 오 팀장은 “최근에는 다양한 수익형 부동산펀드들이 출시되면서 시장의 큰 관심을 끌었다”며 “과거 대출 중심의 PF펀드(프로젝트 파이낸싱)보다 투자 위험이 다소 크지만 투자 대상 부동산에 따라 안정성은 물론 수익성까지 보장받을 수 있어 앞으로 부동산 경기와 맞물려 더욱 구조화된 상품들이 출시될 전망”이라고 시장 동향을 설명했다.

 실제로 지난 1월에는 갖가지 수익형 부동산펀드들이 선을 보였다. 이 중에서도 가장 큰 관심을 끌었던 것은 와이즈에셋자산운용과 현대증권이 공동 개발한 경매펀드. 국내에서는 처음으로 선보인 경매펀드는 부동산 경·공매에 참가, 빌딩 등을 낙찰받아 운용·매매한 뒤 수익을 나눠주는 상품으로, 예상 수익률은 연 8~15%, 만기는 4년이다.

 이 펀드는 판매 첫날 10분 만에 한도 1000억 원을 모두 소진해 500억 원을 추가 설정하는 등 폭발적인 인기를 끌었다. 현대증권과 와이즈에셋은 이번 성공에 힘입어 ‘부동산경매펀드 2호’를 설립, 오는 3월 중 판매할 예정이다.

 이에 오 팀장은 “초저금리 상황에서 투자 대상을 찾지 못한 시중 부동 자금이 대거 몰려들었다”며 “이는 저금리, 고령화 사회가 진행되면서 투자 상품에 대한 투자자들의 니즈가 갈수록 높아지고 있다는 것을 반증하는 것”이라고 말했다. 

 이 밖에도 지난해 12월 맵스자산운용이 퍼시픽타워(미래와사람 사옥)와 동원증권 가락동 사옥을 매입, ‘맵스프런티어 부동산 5호 펀드’를 선보인 이후 KTB자산운용, 한화투신 등 주요 자산 운용사들이 잇달아 실물 매입을 통해 수익형 부동산펀드를 선보일 예정인 것으로 나타났다.

 오 팀장은 “실물 부동산에 투자하는 수익형 부동산펀드는 경기 회복 여부에 따라 기본 임대 운용 수입은 물론 자산 가치 상승에 따른 추가 수익도 기대할 수 있다는 장점이 있다”며 “상대적으로 높은 투자 수익을 기대하는 투자자는 이 같은 수익형 부동산펀드에 관심을 기울일 필요가 있다”고 권고했다.



Plus TIP

해외 투자 펀드 입맛대로 골라

 국내 증시의 변동성에 질린 투자자라면 최근 각광받고 있는 해외 투자 펀드에 투자하는 것도 바람직하다. 하지만 최근 들어 국내에 선보이고 있는 해외 투자 펀드는 지역별·투자 대상별·운용별로 그 종류만도 엄청나다. 더욱이 해외 투자는 국내 투자자들로서는 정보 취득이 쉽지 않기 때문에 ‘가까이 하기엔 너무 먼 투자 방식’일 수밖에 없다.

 해외 투자 펀드 전문가인 최성국 지배인은 해외 투자에 관심이 있지만 직접 투자가 불가능한 개인 투자자들을 위해 몇 가지 해외 투자 펀드를 추천했다.

 먼저 안정적인 수익을 원하는 투자자들에게는 해외 시장에 분산 투자하는 ‘프랭클린뮤츄얼비이컨펀드’를 추천했다. 이 펀드는 북미 및 유럽의 선진 시장에 분산 투자하는 상품으로 주로 미국과 서구 유럽의 대기업 또는 중간 규모의 기업을 투자 대상으로 한다. 특히 인수 합병 및 구조 조정 과정에 있는 저평가된 기업에 투자하여 적극적으로 자산 증식을 추구하는 것이 특징이다. 이 펀드는 97년에 설정돼 약 1조8000억 원의 규모로 운용되고 있다.

 최 지배인은 “최근 회복세에 있는 미국과 서구 유럽의 기업 실적 개선 및 주식시장 상승에 따른 높은 자본 이득 기회가 예상된다”며 “더욱이 이 펀드는 인수 합병 및 파산 등 기업 구조 조정 과정에서 현저히 저평가된 기업에 투자해 리스크 관리 및 시장 대비 초과 수익을 추구한다“고 설명했다.

일본 투자에 관심 있는 투자자들에게는 ‘피델리티일본펀드’를 제시했다. 피델리티일본펀드는 일본 내 개별 주식의 장점을 근거로 선별된 대형주와 소형주에 투자해 장기적인 자본 증식을 목표로 하는 펀드이다. 90년에 설립돼 약 3조4000억 원의 규모로 운용되고 있으며, 엔화로 투자되는 게 특징이다.

 그는 “씨티그룹의 일본 시장 전망은 전반적으로 안정적이며 단기적으로는 조정세가 있을 수 있지만 1~3년 후에는 향상된 기업 실적 및 M&A 등의 테마가 부각되면서 상승할 것으로 전망하고 있다”고 설명했다.

 이머징마켓으로 급부상하고 있는 아시아 지역 투자에 관심 있는 투자자들에게는 ‘슈로더아시안채권펀드’를 강력히 추천했다. 이 펀드는 일본을 제외한 아시아 채권 시장에 투자하는 상품이다. 주로 정부나 정부 기관 및 기업들이 발행하거나 보증한 양도성 채무 증권에 분산 투자하는 것이 특징. 98년에 설립돼 약 2조5000억 원의 규모로 운용되고 있으며 설정 후 연 13%의 높은 수익률을 기록하고 있다.



Plus TIP

 부동산펀드 유형별 투자 포인트

 일반적으로 시장에서 판매되고 있는 부동산펀드는 운용 방식에 따라 크게 대출 진행 상품(PF펀드)과 실물 자산을 편입 운용하는 수익형 부동산펀드 2가지로 구분된다.

 부동산펀드의 근거 법령인 간접 투자자산운용업법이 본격 시행된 지난해 4월 이후 주류 상품은 PF펀드였다. 대부분의 자산 운용사들이 시장 초기 상품의 안전성을 중요시하면서 상품 개발이 쉽고 안정적인 이자 수익을 얻는 PF펀드 개발에 주력했기 때문. 실제로 지난 2월15일 기준 현재까지 출시된 30개의 부동산펀드 중 24개가 PF펀드였다.

 하지만 올해 들어서는 저금리로 투자자들의 투자 욕구가 보다 수익을 추구하는 방향으로 바뀌면서 자산 운용사들도 실물에 직접 투자하는 수익형 부동산펀드 개발에 주력하고 있다. 대출 이자가 수익의 전부인 PF펀드에 비해 수익형 부동산펀드는 임대 운용 수익 이외에도 만기 시 부동산 매각을 통한 시세 차익도 얻을 수 있는 고수익 상품이다.

“PF펀드 시공사 지급보증 확인 필수”

 부동산펀드의 초기 모델인 PF펀드란 아파트, 상가 등 개발사업에 자금을 대여해 이자를 취득하고 원금은 분양 수익금이나 토지 수용 보상금 등을 통해 상환하는 펀드다. PF펀드는 개발사업 자금 대여 시 투자자 안전을 위해 주로 부동산을 담보로 잡거나 시공사의 지급보증을 받는 것이 일반적이다. 이중 삼중의 보호 장치로 안정성이 뛰어난 것이 이 상품의 가장 큰 특징. 지금까지 출시된 PF펀드의 평균 수익률은 6% 내외이며 만기는 3개월에서 1년까지 대체로 짧다.

 하지만 아무리 안전한 펀드라 해도 간접 투자 상품으로 어느 정도 리스크가 따르는 것은 기본. 간접 투자는 투자자가 리스크를 떠안아야 하는 만큼 자신이 투자하는 펀드의 타당성이나 리스크를 유심히 살펴볼 필요가 있다는 것이 오길택 팀장의 충고다.

 그는 PF펀드 투자 시 우선적으로 투자 원금을 안전하게 확보할 수 있는 장치가 마련돼 있는지 여부를 살펴야 한다고 지적했다. “일반적인 대출 진행 부동산펀드는 개발 진행 부동산의 분양 수익금으로 원금을 지급하는 형태이기 때문에 원금 확보를 위한 시공사의 지급보증이 돼 있는지 확인해야 합니다. 신용도가 높은 시공사의 지급보증 여부가 상품의 안전성을 판단하는 가장 중요한 요소이죠.”

 이외에도 펀드 투자 대상 개발사업의 사업 타당성이나 분양 수익금의 집행 순서 등도 면밀히 검토해야 한다고 그는 설명했다. 아무리 높은 수익률을 제시한다고 해도 사업이 불투명한 곳에 투자하면 향후 분양성이 떨어져 원금 확보가 어려워질 수 있기 때문이다.

실물 투자 펀드 편입 부동산 가치가 중요”

 최근 인기를 끌고 있는 수익형 부동산펀드는 부동산 매입 및 매입 가격의 적절성과 임차인 구성 현황 등 투자 대상 부동산의 가치가 중요한 체크 포인트라고 지적했다. 부동산의 현재 가치는 물론 미래 가치에 따라 수익률의 편차가 클 수밖에 없고 때에 따라서는 손실도 가능하기 때문이다. 또 투자 대상 부동산의 임차인의 장기 거주 여부나 불량성에 따라 운용 수익률이 마이너스를 기록할 수도 있다.

 오 팀장은 “실물 부동산을 매입해 운용하는 상품에서 가장 중요한 사항은 펀드 만기 시점의 부동산 가치 추정 내역의 적절성이라고 할 수 있다”며 “부동산을 매입해 운용하는 기간 중에는 일정한 운용 수익률이 보장되지만 문제는 펀드 만기 시점에 부동산 매각을 진행할 때 원금 상환 여부”라고 설명했다. 즉 펀드의 청산 시점의 부동산 가치가 매입 시점의 가치에 비해 크게 떨어질 경우 원금을 손해볼 수도 있다는 것이다.

 그는 또 “매입 부동산의 임차인 구성도 중요하다”며 “임차인의 장기 거주 여부나 임대료 지급 능력에 따라 운용 기간 중 수익률이 달라질 수도 있고, 때에 따라서 조기 청산에 따른 손실도 가능하다”고 밝혔다.

 실제로 R사가 운용했던 K펀드는 임차인의 임대료 미지급 등으로 조기 청산했으며 투자자는 당초 기대 수익률을 채우지 못했던 경우도 발생한 적이 있다.

임상연 기자

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