보통 사람들은 자신의 선입견이나 고정관념에 기초해 상대방의 의견을 듣기 때문에 이를 왜곡해서 받아들이는 경우가 많다. 하지만 고정관념을 스스로 깨기는 어려운 일이라 될 수 있는 한 많은 반대 의견을 접하면서 정책을 이해해야 한다. 어떤 정책이 발표되면 다양한 의견이 제시되는데 그 중 자신의 입맛에 맞는 얘기보다는 타당한 분석이 무엇인지를 판단해야 한다.

 교 아파트의 분양가격을 예상하면서 인근 분당, 용인, 강남의 아파트 가격이 한 차례 폭등했다. 재미있는 건 판교신도시 개발계획이 발표된 2001년 초를 전후하여 분당과 용인 아파트 가격이 하락세를 보였다는 것이다. 판교가 개발되면 도로 사정이 지금보다도 훨씬 안 좋아질 것이며(용인의 난개발이 언론에 자주 언급되던 시기였음을 상기하자) 오래된 분당 아파트를 떠나는 이주 수요가 많아 아파트 가격이 떨어질 것이란 예상이 지배적이었기 때문이다.

 그런데 지금은 어떤가? 중·대형 아파트의 분양가가 평당 1500만원이라고 한다. ‘입주 무렵이면 2000만원은 되겠지’를 전제로 ‘그러면 바로 옆에 붙은 우리 아파트는 싼 편인데’라거나 ‘아니, 판교는 성남시 아냐? 서울은 얼마를 받아야 돼? 강남대체 신도시라며? 강남은 3000만원은 나가겠네’라는 생각으로 이어진다. 소위 ‘스크루 효과’로 인해 분양가 상승이 기존 아파트 가격의 상승을 낳고, 기존 아파트 가격 상승이 신규 분양 아파트의 가격을 또다시 상승시키는 셈이다(스크루이론은 끝없는 부동산 가격 폭등과 거품을 전제로 하기 때문에 개인적으로는 수긍하지 않고 있지만 부분적으로는 그 효과가 나타날 수 있다).

 이처럼 똑같은 계획을 가지고 정반대의 효과를 예상하는 원인은 무엇일까? 한 마디로 심리다. 새 아파트가 낡아지는 정도에 따라 가격이 떨어질 것으로 기대하는 경우와 반대로 감가상각을 훨씬 상회하는 가격 상승이 나타날 것을 기대하는 심리 중 그 시대에 어떤 선택을 했느냐에 따라 정반대의 결론에 이르게 된다.

 과연 판교 주변의 아파트 가격은 어떻게 변할까? 아니, 근본적으로 판교 당첨이 과연 로또 당첨과 같은 이익을 남겨 줄까에 관해 의심을 가져 본 적은 없는가?

 우리는 부동산정책이라고 하면 억제책을 먼저 떠올리지만 오히려 활성화 대책이 상당수를 차지한다. 옛날에는 며느리가 불씨를 꺼뜨리면 소박맞을 짓이라고 했다. 불이 꺼지면 부싯돌로 새로 붙이거나 다른 집에서 불씨를 가져와야 하는 어려운 행위가 필요했기 때문일 것이다. 불씨를 꺼뜨리기는 쉬워도 새로 지피기는 어려운 일이다.



 정책의 지속가능성이 열쇠

 정책도 마찬가지다. 지방산업공단을 보라. 다양한 혜택을 부여해도 입주자를 구하지 못한 곳이 허다하다. 먼 곳에 있지 않다. 당장 자신이 살고 있는 지역을 보라. 개발계획이 세워져 있지 않은 곳이 있는가? 지금 이 순간에도 지방자치단체별로 지역 경제 활성화를 위해 고심하고 있을 것이다.

 불을 피우기 위해서는 바람과 비를 막아줄 공간, 마른 나뭇가지가 필요하듯 활성화 대책도 제반 여건을 필요로 한다. 지자체별로 관광지, 온천 개발 등 천편일률적인 대책을 세워놓고 있지만 계획대로 진행되기 위해 가장 필요한 것은 자금이다. 투자가 이뤄지기 위해서는 충분한 수요가 있어 수익을 낼 수 있으리란 판단이 선행되어야 한다. 하지만 유감스럽게도 대기업이 공장을 세울 것이라는 뜬소문이 지자체의 개발계획보다 현실적이란 말을 하듯이 현실화되지 못하고 계획에 그칠 계획이 상당수이다. 그렇다면 수많은 계획 중에서 어느 것을 현실성이 있다고 판단할 수 있을까? 필자는 인구가 늘어나는 지역인지를 살펴보라고 권유하고 싶다. 사람이 늘어나는 지역은 수요가 풍부해져 자본이 모여드는 구조이기 때문이다.

 일단 가능성 있는 계획이라 판단했으면 그 다음 단계는 기다림이다. 계획이 현실화되기까지 필연적으로 시간을 요구한다. 판교나 송도 개발 계획이 하루아침에 뚝딱 이뤄진 것이 아니다. 스케일이 큰 계획일수록 짧게는 십년 또는 그 이상의 시간이 걸리며 그 사이에 많은 난관에 부닥치게 마련이다.

 이제 부동산 억제책에 대해 생각해 보자. 부동산 정책에 대해 맞서지 말라고 하는가 하면 조변석개하는 것이 정책이라 반대 방향으로 나가야 좋은 결과가 나온다는 정반대의 의견이 나오기도 한다. 어떤 견해의 옳고 그름을 따지기에 앞서 과연 어떤 정책이 지속적으로 효력을 발휘할 수 있는 성질이냐를 생각해 보는 것이 좋겠다. 정책이 어느 정도 지속될 것이라고 판단될 경우 그것에 맞서는 행위는 좋지 않은 결과를 가져올 것이며 반대의 경우라면 다른 시각으로 바라볼 필요가 있을 것이다. 그렇다면 지속성 여부를 판단할 수 있는 기준은 무엇일까?

 자본주의라고 사유재산권이 무한한 자유를 누리는 것은 아니며 공공성이라는 제한을 받는다. 그런데 사유재산권에 제한을 가하는 공공성이란 본질적 내용을 침해하지 않는 범위 내에서 가능한데 이것은 결국 정도의 문제로 귀결된다.

 1980년대 말 부동산 가격 폭등이 문제가 되자 5대 신도시를 건설하는 것 이 외에 토지공개념이 등장했다. 아파트 가격 폭등도 문제였지만 땅값 폭등이 비교할 수 없을 정도로 훨씬 큰 문제였기 때문에 땅값을 잡기 위해 ‘택지소유상한에관한법률’, ‘토지초과이득세법’, ‘개발이익환수에관한법률’을 1989년 12월30일 제정한다. 당시 토지공개념을 정립한 교수님과 공교롭게도 이에 적극 반대한 교수님이 한 학기 수업시간 대부분을 토지공개념에 대해 열강을 하셨기 때문에 아직도 기억에 생생하다. 이 분 강의를 들으면 토지공개념이 필요한 것 같고, 저 분 강의를 들으면 사유재산의 본질적 침해인 것 같았다. 아무튼 공공 이익의 한계가 어디까지인지는 정말 판단하기 어려운 영역일 수밖에 없다는 것만 인식하게 되었다.

 혹자는 토지공개념은 위헌결정을 받아 사라졌다고 하는데 이는 옳은 표현이 아니다. 정확히 표현하면 토지초과이득세법은 1994년 ‘헌법불합치 결정’을 받았고 (‘미실현 이득에 대한 과세는 위헌이다’는 가장 큰 오해다. 미실현 이득에 대해서도 과세할 수 있다. 다만 단일비례세라든가, 임대토지를 유휴토지로 보는 등 전반적으로 과잉금지의 원칙에 반해 헌법에 맞지 않는다는 것이다), 택지소유상한에관한법률은 1999년 그 내용 전체에 대해 ‘위헌 결정’을 받았다. 최소한 토지초과이득세법만큼은 만일 지속시키려는 의도만 확고했다면 위헌적 부분을 제거하는 방향으로 개정하여 그 효력을 유지시켰을 수도 있었다.

 여기서 주목할 것은 1994년과 1999년의 시대적 상황이다. 1994년은 아직 투기의 그늘에서 가시지 않았기 때문에 위헌적 요소가 많았지만 정면으로 위헌이라고 하지 못한 것이고, 1999년은 IMF 상황이라 부동산 가격은 이미 반토막 난 시기였기 때문에 토지공개념을 붙들고 있을 필요가 없어 주저없이(?) 위헌이라며 법률을 폐기했다(물론 택지는 200평까지만 가지라는 것은 과도한 제한이란 측면이 있기 때문이겠지만).

 공공성이란 시대의 변화에 따라 평가가 달라지며 이에 기반한 정책도 변화하는 것이 당연하다고 할 수 있다. 이를 두고 정책이 일관적이지 못하다고 비난하는 것은 비판을 위한 비판이 아닐까 싶다. 급변하는 정책으로 선의의 피해자가 양산되는 것은 문제지만 거시적 차원에서 수정이 필요한 부분은 짚고 넘어가야 하기 때문이다. 토지공개념은 구시대의 유물로 이미 위헌결정을 받은 것을 의논하는 자체가 사유재산권 침해라거나 반대로 아직도 유효한 개념으로 필요하면 부활할 수 있다고 주장하는 것은 큰 의미가 없다고 본다. 시대의 상황에 따라 가변적인 성질의 영역이라고 인식하고 개인은 정책의 변화 가능성에 따라 그 장·단기적 효과를 예상하고 대처하는 자세가 필요할 것이다.

 요즘 개별공시지가가 고시된 것을 계기로 땅값에 대해 많은 문제점을 제기하고 있다. 원가 자체가 배로 뛰어 오르기 때문에 땅값 폭등은 아파트값 폭등과는 차원이 다른 문제다. 아직은 토지거래허가제 요건을 강화하는 수준 정도로 그치고 있지만 적극적인 행정지도(국세청 세무조사 등) 이 외에 땅투기가 지속된다면 토지공개념의 부활에(개발이익환수 등) 대비해야 할 시점이 아닌가 싶다.

 반면에 다소 무리한 정책이란 생각이 들더라도 사회적 공감대가 강하면 강할수록 쉽게 폐기되지는 않는다. ‘부동산실권리자명의등기에관한법률’ 일명 부동산실명법을 예로 들 수 있다.



 공공성의 참 뜻 알아야

 명의신탁, 미등기전매는 부동산 투기의 전형적 수단이다. 하지만 판례는 확고하게 명의신탁은 그 사법적(私法的)효력을 긍정하였다. 등기없는 부동산 소유권은 인정할 수 없는 일이지만 실질적으로 돈을 낸 사람은 따로 있는데 절차에 불과한 등기만 안 한 상태를 아예 소유권이 없는 것과 같이 볼 수만은 없었을 것이다. 그리고 부동산 소유권 변동을 위해 등기가 그 요건이 된 것은 민법 시행 이후로 등기를 해야 한다는 확고한 인식이 아직은 부족한 시기였다는 점도 고려되었다. 다만 등기상 소유자와 실소유자가 다르기 때문에 문제가 발생할 수 있고 등기를 신뢰한 자는 보호해야 했다. 그래서 복잡하게 대내적.대외적 관계로 나누어 등기를 신뢰하고 거래한 제3자를 보호하고 그 외의 경우는 명의신탁자(실소유자)에게 소유권이 있는 것으로 처리한 것이다. 그러던 것이 명의신탁은 무효(無效)라는 부동산실명법의 제정으로 그 사법적(私法的) 효력마저 부정되었다. 그리고 이를 위반할 경우 과징금을 부과함은 물론 심지어 징역형까지 규정된다.

 개인적으로는 부동산실명법은 문제가 많다고 생각한다. 등기 공신력이 인정되지 않아 원소유자가 나타난다면 등기를 신뢰하고 거래하더라도 보호받지 못하는 경우와 비교할 때, 명의신탁임을 알고 거래한 자에게도 소유권을 인정하는 것은 형평에 어긋난 처사라 할 수 있다(이 같은 상황에 대한 판례도 상반되게 나오고 있으나 반환청구를 인정하는 경우가 많다).

 기존 판례에 의한 명의신탁이론이 오히려 문제 해결에는 타당한 결과를 가져온다고 생각한다. 명의신탁, 미등기 전매를 통해 취.등록세 양도세 등의 세금 포탈이 가능해 부동산 투기의 수단으로 사용되었다고 하지만 이는 어디까지나 행정당국이 담당할 영역이다. 조세포탈이 있었다면 그에 상응한 처벌을 내려야 할 일이지 사법적으로 무효라고 할 필요까지는 없다는 생각이다. 더구나 만만찮은 도장값(등기이전을 위해 인감증명 등이 필요한데 이에 대한 대가) 때문에도 일반인들에게는 등기가 정착된 시기였다는 점도 실명법의 의의를 반감시킨 면이 있다.

 하지만 부동산실명법이 문제가 있고 마음에 들지 않는다는 것은 어디까지나 필자 개인의 생각일 뿐이고 위헌결정을 받는다거나 폐지되지는 않을 것이다. 땅 투기를 막기 위해 명의신탁은 철저히 근절해야 한다. 명의신탁·미등기전매는 나쁜 짓이고 이런 행위를 한 사람은 봐줄 필요가 없다는 사회적 공감대가 아직까지도 훨씬 크기 때문이다.

 부동산실명법도 많은 위헌 논란에 시달렸지만 헌법재판소는 요체인 명의신탁의 사법적(私法的) 효력을 부정한 것이 위헌은 아니라고 하였다. 다만 지엽적이고 미미한 부분에 불과한 과징금 징수가 일률적이고 과다하기 때문에 헌법불일치결정을 받았고 이에 의해 법률이 개정되어 오늘에 이르고 있다.

 토지거래허가제도 마찬가지다. 요즈음 토지를 전문으로 중개하는 사람들과 얘기를 나누다 보면 언제 양평이 다시 토지거래허가제로 묶일까에 관심을 보이고 있다. 양평이 어느 지역인가. 화려한 풍광으로 전원주택 투자 제1순위이며 한강수계에 위치해 토지에 대한 규제란 규제는 모두 받던 곳이다. 그 동안 워낙 심한 규제를 받다 보니 양평의 지가는 일반인들이 비쌀 것이라 인식하는 것과는 다르게 수도권에서 비교적 낮은 편에 속했다. 2003년 말 토지거래허가지역에서 해제된 이후 지가가 급등하고 거래량도 늘어났다. 도로 교통망 확충, 철도의 전철화·복선화 등 개발계획도 무시할 수 없는 요소겠지만(어느 전문가가 강의마다 양평이 가장 유망하다고 하였고 이 강의를 들었던 중개업자들이 몰려들어 양평 땅값이 올랐다는 소문도 있다) 수도권 유망 투자지 중에서 토지거래허가를 비껴간 거의 유일한 지역이란 점이 가장 큰 이유다. 단기 급등을 하다 보니 토지거래허가제로 묶이는 것은 시간문제라는 얘기가 나오는 것이다.

 개인간의 거래에 국가의 허가를 얻어야 한다는 것은 재산권의 본질적 침해처럼 보일 수 있어 많은 불만을 초래한 제도다. 그래서 우리나라 헌법재판의 초기인 89년 판례도 국토이용관리법을 다루고 있는데, 결론은 본질적 침해는 아니라고 판시하고 있다. 이후에도 국토이용관리법은(현 ‘국토의계획및이용에관한법률’) 위헌심판의 단골메뉴였지만 위헌 결정을 받지는 않고 교묘히 피해갔다. 다만 그때그때 법 개정을 통해 문제됐던 부분들을 하나 둘 고쳐 나가 오늘에 이르고 있다. 토지거래허가구역 내에서 어떻게 허가를 피할 수 있는 방법이 있을까(증여나 경매), 허가를 얻을 수 있는 방법이 무엇일까를 얘기하지 더 이상 토지거래허가제 자체가 위헌이냐 아니냐는 따질 문제가 아니다.



 제3의 눈으로 상황을 보라

 결국 부동산에 대한 정책과 법을 통한 규제는 결국 공공의 이익이란 점과 뗄 수 없는 관계가 있다. 그리고 합당한 제한이라 판단할 수 있는 기준은 일반인이라면 그 제한을 긍정할 수 있겠다는 공감대의 형성에 있다. 내가 만일 어떤 부동산 대책의 대상이 되었다고 하자. 그 정책의 정당성 여부를 가리기에 앞서 ‘왜? 나만’이란 생각이 드는 것이 인지상정이다. 하지만 이것은 어디까지나 개인적 하소연일 뿐 제한에 정당성이 있다면 변화될 성질이 아니다. 항상 자신이 아닌 제3자의 시각이란 기준으로 접근해야 할 이유다. 당연한 얘기지만 정확한 예측은 이익과 직결된다.

 필자의 친구와 술자리에서 부동산에 관한 얘기를 나누다 그가 아주 짜릿한 경험을 했다는 이야기를 들었다. 학교용지부담금 위헌결정으로 환급받게 되었는데, 분양가의 0.8%이니 얼마 되지 않는 금액이지만 자신은 위헌이라 생각해 이의신청을 했다는 것이다(사전에 이의신청한 사람에게만 환급금을 돌려준다는 판정이 얼마 전에 내렸음을 상기하자). 그 생각이 그대로 맞아떨어진 것이 너무 짜릿했다는 것이다.

 법 개정이나 부동산 규제 정책이 나오면 언제까지 지속될 것이란 생각에 정책의 요건과 대상, 효과를 예상하기에 급급하다. 하지만 자신의 시각이 아닌 제3자의 눈으로 바라보자. 법 개정이나 정책적 제한이 누구나 수긍할 정도라면 그 대책은 상당 기간 지속되기 쉬우므로 정책 방향에 순응하는 것이 좋다. 그렇지 않다면 조만간 바뀔 가능성이 있다. 그럴 때는 처분을 유보하는 기다림의 자세도 필요하다.

 실거래가 기준으로 양도세를 개편할 방침이라는 소식이 전해지자 강남 지역이 반사 이익을 볼 것이란 소문이 돌고 있다. 기준시가에서 실거래가로 바뀌면 양도세 과표가 크게 증가하기 때문에 조세 저항을 막기 위해 세율 조정이 불가피할 것이다. 어차피 강남 지역은 주택, 토지투기지역으로 묶여 있어 모든 부동산이 실거래가 기준으로 양도세를 부담하고 있기 때문에 양도세가 줄어드는 효과가 나타날 것이란 점이 그 논거다. 외형상으로 타당한 얘기일 수도 있지만 ‘강남은 부동산 투기의 온상’이란 관념을 간과한 것 같다. 실거래가 기준으로 바뀌게 될지 여부도 불투명하지만 설혹 바뀐다고 할지라도 세율 인하의 효과를 보지 못하도록 투기지역에는 별도의 고율의 세금을 부과하는 등의 새로운 조처가 뒤따를지도 모를 일이기 때문이다. 강남아파트라는 특수한 경우를 대상으로 하는 대책이 과연 정당한지에 대해선 의문이 있지만 강남에 대한 사회적 낙인은 정권이 바뀐다고 바뀔 수 있는 성질의 것은 아닐 것이다.

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